ריאיוןמהנדסת התכנון המפוטרת של שיכון ובינוי: "אמרו לי שפעילות הנדל"ן הצטמצמה"
ריאיון
מהנדסת התכנון המפוטרת של שיכון ובינוי: "אמרו לי שפעילות הנדל"ן הצטמצמה"
שרית צולשיין הספיקה לכהן כשנה כמהנדסת התכנון של חברת הנדל"ן הוותיקה שיכון ובינוי עד שפרצה המלחמה. בתחילת נובמבר פוטרה במפתיע יחד עם מהנדסים ומנהלים נוספים בחברה בנימוק של "האטה בפעילות העסקית". כמי שהיתה מהנדסת עיר ועברה לעבוד עם יזמים, היא מספרת למה הליכי התכנון והבנייה נמשכים זמן רב כל כך, למה חיפה לא מתרוממת ומה סיכויי ההצלחה של עיר חרדית חדשה. שיכון ובינוי: "לא עצרנו פרויקטים. צולשיין לא התאימה לתפקיד"
"בעקבות המלחמה שיכון ובינוי החליטה לצמצם את פעילות היזמות בנדל"ן ולכן פוטרתי בתחילת נובמבר 2023. לצידי פוטרו עובדים נוספים, גם בכירים". כך מספרת שרית צולשיין (54) שהיתה במשך כשנה מהנדסת התכנון של שיכון ובינוי והיתה אחראית על הליכי התכנון והרישוי והוצאת היתרי בנייה. לשיכון ובינוי הגיעה לאחר שכיהנה כמהנדסת עיר במשך 18 שנים, תחילה בעיר החרדית מודיעין עילית ואחר כך בגבעתיים.
"משיחה בתוך קבוצות של מחפשי עבודה אני יודעת על כעשרה מהנדסים ומנהלי פרויקטים שפוטרו משיכון ובינוי”, היא מוסיפה. "כשהתחלתי לחפש עבודה חדשה, פניתי למנכ"לים וסמנכ"לים בחברות הבנייה הגדולות בארץ והם אמרו: גם את מאלה שעכשיו פוטרו, בדיוק קיבלנו מהנדסים שהגיעו משיכון ובינוי".
הרגשת שזה הולך לקרות?
"ממש לא צפיתי את זה. זה קרה מהרגע להרגע. ב־29 באוקטובר הגעתי לשיחת עבודה שבה עדכנתי שקיבלנו טופס 4 (אישור אכלוס) בהוד השרון תוך קיצור של לוח הזמנים. בסוף ישיבת העבודה קיבלתי מכתב קצר עם זימון לשימוע שהתקיים יומיים אחר כך. הייתי בהלם".
על פי המכתב שקיבלת, החברה נפרדה ממך "עקב ההאטה בפעילות העסקית של החברה בשל המצב הביטחוני ומאחר שאין צפי לחזרה לעבודה מלאה וסדירה". את כועסת?
"מאוד נהניתי מהעבודה בשיכון ובינוי. אני לא הרפתקנית, אני באה לעבודה כדי להישאר ולתרום. כשעזבתי את תפקיד מהנדסת העיר גבעתיים, האמנתי להם כשהבטיחו לי שבשיכון ובינוי מתקדמים ונשארים לאורך שנים. לכן ויתרתי על עבודה טובה ויציבה, עם מעמד וביטחון. לצערי, פגשה אותנו המלחמה, וכנראה בגלל מצבה הכלכלי של החברה, שגם קודם לא היה כל כך טוב, היא בחרה לצמצם. מאוד אהבתי את סביבת העבודה. הייתי בקשר טוב עם המנהלים והמנכ"ל שעבדתי תחתיו. גם היום, עם כל הכאב והצער והפגיעה האישית, הייתי חוזרת. אהבתי לעבוד ויש לי עוד הרבה מה לעשות".
האם שיכון ובינוי הפסיקה לקדם פרויקטים בנדל"ן?
"אני יכולה לספר רק על הפרויקטים שאמרו לי להפסיק לטפל בהם לפני שעזבתי עוד כשלא ידעתי שיפטרו אותי. היו חמישה פרויקטים למגורים שהחברה עצרה, ובהם שדה דב ופרויקט תעסוקה בנתניה. הבנתי שעצרו את הפרויקט בנתניה לאחר שהשותפים של החברה פנו אליי לברר מדוע לא מתקדמים. פרויקט הדיור להשכרה בשדה דב כרגע לא מתוכנן אף על פי שכבר לפני כארבעה חודשים הבאתי אותו למצב שאפשר היה להוציא היתר בנייה. הפעילות נמשכת בפרויקטים שכבר נמצאים בתהליך. לגבי פרויקטים עתידיים, צריך לשאול בחברה מה קורה כרגע. אני לא יודעת. לדעתי, בשנים הבאות שיכון ובינוי רוצה להשקיע יותר בהתחדשות עירונית כנראה ופחות ביזמות קלאסית".
למה לדעתך המלחמה הובילה את החברה להחלטה כל כך דרמטית?
"זה לא סוד ששדה דב הפיל יזמים. שיכון ובינוי השקיעה בפרויקט דיור להשכרה במתחם, ועליית הריבית הפכה אותו לנטל כבד".
בדצמבר 2021 ובאפריל 2022 שיכון ובינוי זכתה בשני מכרזים ל־835 דירות להשכרה ושילמה עליהם כ־1.9 מיליארד שקל. למימון רכישת הקרקע נטלה החברה שתי הלוואות בסכום כולל של כ־1.8 מיליארד שקל בריבית פריים עד פריים פלוס 1.5%.
ההחלטה לעצור פעילות יזמית היא טעות לדעתך?
"אני ועובדים נוספים בתחום היזמי חשבנו שזה בדיוק הזמן לקדם תכנון ולמנף את הפרויקטים. אני בקשר עם מהנדסי ערים, ואני יודעת שבתקופת המלחמה העיריות קוראות ליזמים. הנחתי שהן יציעו כל מיני הקלות, לכן אמרתי בחברה בואו נקדם, זה לא זמן לעצור נדל"ן, זה זמן לחשוב איך חוסכים בתחומים אחרים. לא נפלתי על אוזניים קשובות, לצערי. אמרו לי שבגלל שהפעילות בנדל"ן מצטמצמת, לא צריך מנהלים וכך מצאתי את דרכי החוצה".
אולי חשבו שהם יסתדרו בלעדייך?
"כשאני מדברת עם חברות אחרות, אנשים מופתעים שוויתרו על כזה תפקיד כי הוא מייצר הרבה כסף לחברה. ברגע שאתה פותח חסמים, אתה מביא כסף לחברה. אני מרגישה הרבה סיפוק מכך שהצלחתי לפתור חסמים של עשרות פרויקטים, ואני לא מגזימה. למשל, בחיפה היו שני פרויקטים תקועים יותר מעשור ללא אופק וללא פתרון. הגעתי למצב שיש תוכנית שהעירייה מוכנה ששיכון ובינוי תקדם. גם פרויקט הדרי השרון בצפון כפר יונה היה תקוע שנים רבות ובעזרת הידע והניסיון שלי הצלחתי לקדם אותו מול העירייה ולהביא להליך אחרון בוועדה המחוזית. בדומה לכך קידמתי את פרויקט התעסוקה בנתניה".
שיכן ובינוי: "ממשיכים ביזמות כמתוכנן"
בשיכון ובינוי הכחישו טענותיה של צולשיין ומסרו בתגובה: "אין ולו פרויקט יזמי אחד שנעצר. החברה מציגה ביצועי יזמות טובים יותר מתמיד ומקדמת עשרות פרויקטים בכל רחבי הארץ. החברה ממשיכה בפיתוח מואץ של תחום היזמות, בין השאר גם לאור הצמיחה האדירה בתחום ההתחדשות העירונית. בניגוד לטענות, הפרויקט בשדה דב נמשך כמתוכנן והחברה ממתינה למתן היתר חפירה ודיפון לאחר שעמדה בכל התנאים. שרית צולשיין פוטרה לאחר תקופת העסקה קצרה מפני שלא נמצאה מתאימה לתפקידה. טענותיה נטולות ההקשר מעידות על חוסר מקצועיותה יותר מאשר על המתרחש בשיכון ובינוי".
עם זאת, גורמים בענף סיפרו ל"כלכליסט" על גל פיטורים בשיכון ובינוי מאז המלחמה. עובדים לשעבר של שיכון ובינוי תיארו השתלשלות אירועים דומה ופיטורים של עובדים בפרויקטים עתידיים שלא מניבים כיום כסף. גורמים בענף ציינו כי פעילותה של צולשיין בחברה זכתה לשבחים.
הזכרת את הקשיים של שיכון ובינוי לקדם פרויקטים בחיפה, האם ראשת העיר היוצאת עינת קליש רותם אשמה בכך?
"בחיפה קרה דבר מעניין. נבחרה אדריכלית לראשת העיר והיא החליטה לעצור את התוכניות שקודמו על ידי יונה יהב ולתכנן את העיר מחדש עם אג'נדות חדשות. אבל כשאתה ראש עיר וצריך לקבל החלטות, זה אחרת מאשר כשאתה באופוזיציה. הפרויקטים של שיכון ובינוי הם במורדות הכרמל ומורדות לינקולן, שם יש טופוגרפיה תלולה. קליש רותם חששה שתהיה בעיית נגישות כשהפרויקטים יאוכלסו, ולכן דרשה כמות חניות לא פרופורציונלית למחיר המכירה של הדירות באזורים האלה.
"בגוש דן נהוג לתת חניה אחת לכל היותר לדירה ששטחה 100 מ”ר, אבל בגלל שהמתחם על צלע הר, קליש רותם דרשה להצמיד לכל דירה שתי חניות אף שיש בפרויקט הרבה דירות קטנות. היא טענה שבגלל הטופוגרפיה כל אחד מבני הזוג יחזיק רכב. התווכחתי וניסיתי להוכיח גם כלכלית וגם על בסיס דוגמאות מערים אחרות שלדירה קטנה לא צריך יותר מחניה אחת, מה גם שאפשר לקדם תחבורה ציבורית שתגיע לאזורים האלה. אבל היא נשארה בעמדתה. אם תיתן שתי חניות לדירה, בטח בעיר כמו חיפה שהיא פריפריה ולא בתל אביב, זה לא כלכלי לבנות פרויקט. בנוסף, זה מקום כל כך מסובך טופוגרפית לבנייה שכולל קירות תמך עמוקים מאוד, ונוצרו מטלות ציבוריות מאוד כבדות על החשבון היזם. כל אלה הפכו את הפרויקט ללא כלכלי. לכן לפני כמה חודשים החלטנו לחכות שיתחלף ראש עיר. יש עוד יזמים בחיפה שמסיבות דומות לא קידמו פרויקטים".
1 צפייה בגלריה
מדרונות לינקולן בחיפה. "ראשת העיר הקודמת דרשה שתי חניות לכל דירה בפרויקט, וזה לא כלכלי"
(צילום: שחר תורג'מן)
האם בתחום ההתחדשות העירונית בחיפה המצב טוב יותר?
"יש אזורים בחיפה שצריך לבנות פי תשעה דירות כדי שפרויקט פינוי־בינוי יהיה כלכלי. זה משום שאין ביקוש למגורים בחיפה. העיר לא נקייה, התחבורה הציבורית לא נוחה ולא נגישה, בעיית חזירי הבר נוראית ואין מספיק עבודה לצעירים. מכל הסיבות האלה צעירים לא נשארים בעיר ולכן אין כל כך ביקוש להתחדשות עירונית".
עד כמה קליש רותם אשמה במצב?
"אפשר לומר שראשת העיר לשעבר אשמה בכך שהיא לא מינפה את העיר להתחדשות עירונית, לא פיתחה את התעסוקה ולא את מוקדי התיירות שיש לעיר. לא ראיתי אותה בכנסים, לא ראיתי אותה על במות, לא ראיתי בשום מקום שהיא באה לשכנע למה כדאי לבוא לגור בחיפה ולמה לבנות בעיר".
התחלת את הקריירה הציבורית שלך ב־2006 כמהנדסת העיר מודיעין עילית. מאז העיר צמחה מ־40 אלף תושבים לכמעט 100 אלף. מדי שבוע נולדים בה 70 תינוקות. מהם האתגרים התכנוניים בעיר חרדית?
"במודיעין עילית יש חרדים מקבוצות מגוונות, ולכל חסידות יש השכונה שלה עם אופי ודרישות מיוחדות. המשותף לכולם הוא שהם מתעניינים יותר בשטח הפרטי של הדירה ופחות מעניין אותם המרחב הציבורי. כשחרדי קונה דירה, כבר בתכנון הוא מבקש לראות איך אפשר להרחיב אותה כשהמשפחה תגדל. זה שונה ממשפחה שאינה חרדית שתעבור מדירת 3 חדרים ל־5 חדרים.
בציבור החרדי ילמדו אותך הרבה דרכים חוקיות וגם כאלה שאינן חוקיות להוסיף חדרים, ועל זה אני מעדיפה לא להרחיב את הדיבור. בתרבות החרדית שכנים מסתדרים זה עם זה ומוצאים פתרונות. אני אישית נתקלתי במקרים נוראיים שנאלצתי להוציא צווי הפסקת עבודה או צווי פירוק. למשל, בכל דירה יש מרפסת סוכה אבל אחרי החגים סוגרים את המרפסת בכל מיני אביזרים כדי להפוך אותה לעוד חדר לילדים, אבל זה מסוכן ולצערי הציבור לא מבין זאת. בחברה החרדית יש פחות שימוש ברכב פרטי, לכן פחות משקיעים מחשבה במקומות חניה ובטיפוח השטח הציבורי והרחוב".
מדוע אסור לבנות יותר משבע קומות בעיר חרדית, ואיך מתמודדים עם מגבלה תכנונית כזו בעיר שגדלה בקצב כל כך מהיר?
"המגבלה היא משום שהקהילות השמרניות לא משתמשות במעלית שבת בגלל החשמל שהיא מייצרת בעת הפעלתה. ההנחה היא שמי שיוצא מהבית בשבת הם הגברים שהולכים לבית כנסת, ולשם כך הם יוכלו לרדת ולעלות במדרגות אם יהיו עד שבע קומות. טופוגרפיה הררית מאפשרת לייצר פתרונות. למשל, במודיעין עילית בנינו 12 קומות כאשר הכניסה היא באמצע. בירושלים בנו בניין רב־קומות שבו בית הכנסת באמצע הבניין. החרדים הם אנשים מאוד יצירתיים. מעבודה איתם למדתי המון איך לחשוב יצירתי ופתוח".
ישבת בוועדת ההיגוי לעיר החדשה כסיף שמיועדת אף היא לחרדים. מה הסיכוי שהמיזם הזה יצליח ולא ייכשל כמו חריש?
"אם רוצים להביא אנשים לעיר חרדית, צריך שיהיו מספיק אמצעי תחבורה נגישים לכל מקבצי החרדים – ביתר עילית, מודיעין עילית, חיפה, ירושלים ותל אביב – בתדירות מאוד גבוהה ביום שישי ובמוצאי שבת, וצריך שהם יהיו במחיר שמתאים לאוכלוסייה החרדיתה. כשנוסעים לבקר את המשפחה עם מזוודות, עגלות וילדים, הרכבת יותר נוחה, אבל בסקר שנערך יצא שלמרות זאת הם ימשיכו לנסוע באוטובוסים כי כרטיס הרכבת יקר בשקל וחצי. כמו כן, חרדים לא באים לעיר מסוימת כבודדים אלא בדרך כלל עם רב שמביא את הקהילה שלהם. לכן כדי להביא אותם, צריך לפנות לרבנים".
יש לך ניסיון רב כמהנדסת עיר והספקת גם לראות את הליכי הרישוי מנקודת המבט של היזמים. מדוע הליכי התכנון והרישוי כל כך ארוכים?
"מנקודת המבט של העיריות, תוכניות מוגשות על ידי יזמים ואדריכלים בצורה שלא תואמת את תוכנית הבנייה. יש גישה של בואו ננסה, אולי נצליח, גם אם זה לא תואם בדיוק לתוכנית. בדרך כלל מבקשים יותר זכויות ולא מדייקים בקווי בניין, בהגדרות של עירוב שימושים. אתן לך דוגמה ממקרה אמיתי. העירייה אומרת שמותר לבנות 15 קומות, בא יזם ומציע 15 קומות מעל קומת מסחר. כשהעירייה מסרבת לאשר, היזם אומר לא הבנו שזה ככה ועכשיו הפרויקט לא כלכלי. זה סוג של התחכמות כי אפשר לקרוא את התוכנית ולהבין זאת במפורש. לכן בגבעתיים הקפדתי על בהירות תכנונית.
"בעיה נוספת היא העובדה שאין מספיק כוח אדם איכותי בעיריות משום שלא משלמים מספיק ואין אופק קידום. לא לבודקי תוכניות, לא למנהלי המחלקות באגפים ולא למהנדסי הערים. המשכורת של מהנדס עיר שהאחריות שלו כל כך גדולה היא לא כל כך גבוהה ביחס למה שאפשר למצוא בשוק הפרטי. התחלופה במחלקות הרישוי והתכנון גבוהה, והכשרה לוקחת זמן. וכשאין מספיק כוח אדם ונכנסת הרבה עבודה לעירייה, מוציאים את זה למיקור חוץ. אבל אין מספיק משרדים שיכולים לתת מענה מהיר. בנוסף, המדינה משנה את החוקים בתדירות גבוהה, למשל בעניין תמ"א 38 והכנסת מכוני בקרה. מנקודת מבט של יזם, השירות שעיריות מספקות הוא ברמה לא מספיק גבוהה בגלל שאין מספיק כוח אדם, שעות קבלת הקהל מצומצמות והמענה במיילים לא מספיק מהיר. כמו כן, בגלל שכוח האדם לא תמיד מקצועי ומתחלף, יש הרבה פינג פונג בין הרשויות לבין האדריכלים והיזמים".
