"החזון שלי הוא שבעתיד הלא רחוק כל יזם נדל"ן מתחום ההתחדשות העירונית שיפנה לשוק הליווי החוץ בנקאי יעבור דרך פנינסולה. אנחנו הכי מהירים, יעילים ויציבים"
"החזון שלי הוא שבעתיד הלא רחוק כל יזם נדל"ן מתחום ההתחדשות העירונית שיפנה לשוק הליווי החוץ בנקאי יעבור דרך פנינסולה. אנחנו הכי מהירים, יעילים ויציבים"
אחרי 20 שנה של מציאת פתרונות מימון לעסקים במגוון רחב של תחומים, חברת פנינסולה, חברה ציבורית הנסחרת בבורסת ת"א, החלה בחודשים האחרונים להעניק ליווי פיננסי ליזמי נדל"ן בתחום ההתחדשות עירונית, "אנחנו נמצאים בתקופה מאתגרת וישנם יזמים רבים שנמצאים בנקודה משמעותית שבה אנחנו יכולים לעזור להם להתמודד עם אתגרי התקופה ולאפשר להם לא רק לצלוח אותה, אלא גם לצמוח ממנה", אומר ג'קי כהן, מנכ"ל פנינסולה
הכניסה של חברת פנינסולה לשוק היזמות בהתחדשות עירונית בחודשים האחרונים יכולה להפתיע לא מעט אנשים, אשר מכירים את ההתנהלות המחושבת והאחראית של החברה הבורסאית. הרי לפני כמה חודשים השוק היה במשבר קשה, וגם כעת, יזמי ענף הנדל"ן נמצאים באחת מהתקופות המאתגרות ביותר בעשרות השנים האחרונות. אבל, דווקא בתקופה הזאת, לא מעט מהמשברים שהמשק חווה יכולים להפוך להזדמנויות, "יש אתגרים בתקופה הזאת, אבל יש כעת גם הזדמנויות בשוק. בחודשים האחרונים ענף הנדל"ן נמצא במגמת התאוששות ובאופן כללי מדובר בשוק שנמצא בצמיחה ויש את כל הסיבות שהוא רק ימשיך לצמוח. הסגמנט שאנחנו נכנסים אליו בחודשים האחרונים הוא ליווי יזמי הנדל"ן בשוק ההתחדשות העירונית. אנחנו מממנים את הבניה, מלווים יזמים ומבצעים שיתוף פעולה עם חברת הביטוח בנושא ערבות חוק מכר לרוכשי הדירות", אומר ג'קי כהן (55), מנכ"ל פנינסולה, "פגשתי עשרות יזמים בחודשים האחרונים ואני רואה יזמים רציניים שמבינים יזמות ויודעים לנהל פרויקט מבחינת ניהול התקציב שלו. אנשים שבעוד 5-10 שנים יכולים להיות יזמים שיבנו מאות רבות של יחידות ואלפים, הם רק צריכים את האמון של ההתחלה ואנחנו כאן כדי לעזור להם, כל שכן כשמדובר בענף בו אין עניין ברכישת קרקע ולכן הסיכון בו נמוך יותר. אנחנו חברה שמתנהלת בשקיפות ונסחרת בבורסה ומתנהלים באחריות מקסימלית. למשל, בתחום הזה של ליווי יזמים בהתחדשות עירונית לא נלווה בד"כ יזם שזה הפרויקט הראשון שלו, נרצה לראות שהיזם ביצע כבר 2-3 פרויקטים כדי שנתחיל לעבוד איתו. מצד שני, בתקופה כזאת יש לא מעט יזמים שהבנק פחות מעוניין להיכנס איתם לעסקאות כי מדובר על סכומים לא גדולים, נגיד באזור ה 30-70 מיליון שקלים, או כי באופן כללי הבנק זהיר מאוד במתן הלוואות בשוק הנדל"ן, ואנחנו יכולים להציע גמישות גדולה יותר על מנת לסייע ליזמים להקים את הפרויקט, תוך הצגת גמישות מבחינת תנאים וזמני המתנה לאשראי שהבנק לא נותן. במקביל, אנחנו תמיד מגדרים עצמנו היטב מאחר ואנחנו דואגים תמיד לביטחון כספי המשקיעים שלנו. הניסיון שלנו בעשרים השנים האחרונות עוזר לנו להתנהל בצורה נבונה, אחראית ורווחית, אשר מובילה להצלחת הפרויקטים אותם אנחנו מלווים ובהם אנחנו מעורבים".
"אין היום חברה יזמית גדולה שאין לה פעילות של התחדשות עירונית, זה מנוע צמיחה של חברות"
פנינסולה היא מוסד פיננסי חוץ-בנקאי אשר מספק אשראי חוץ-בנקאי לחברות ישראליות. החברה הוקמה בשנת 2004 על ידי מיכה לייקין אבני וקבוצת משקיעים פרטיים. ניירות הערך של החברה נסחרים בבורסה לניירות ערך בתל אביב. בעלת השליטה היא מיטב בית השקעות, "שוק ההתחדשות העירונית הוא שוק שנמצא כל הזמן בתנועה ומתפתח בצורה משמעותית. אין היום חברה יזמית גדולה שאין לה פעילות בתחום ההתחדשות עירונית, מדובר במנוע צמיחה של חברות המהווה חלק משמעותי בשוק הדיור", מסביר ג'קי כהן, המשמש כמנכ"ל החברה בשנה האחרונה. כהן הביא איתו לחברה ניסיון של 28 שנים כמנהל בשורה של תפקידים בכירים בתחום האשראי העסקי בבנק הפועלים. בתפקידו האחרון הוא ניהל את האגף העסקי בבנק והיה אמון על תיק האשראי לעסקים גדולים, שעל פי ההערכות שונות שווה מעל למאה מיליארד ₪, "בסופו של דבר ומהיכרות מעמיקה עם התחום, יזם יכול להיות יזם טוב שעובד עם הבנק, ועדיין יש לו אתגרים הקשורים לכל מיני פרמטרים אשר קשורים לתקופה הנוכחית ומונעים ממנו לקבל הלוואה שתקדם ותצמיח אותו. בדיוק במקום הזה אנחנו בפנינסולה יכולים לתת מענה ליזמים. הם מבינים שאנחנו מעניקים מסלול שמכיל בתוכו בדיקה יסודית וליווי מתמשך, במקביל להיותו מהיר ויעיל. היזם מגיע אלינו, או שאנחנו מגיעים אליו, ואז אנחנו נותנים לו פתרונות אשראי טובים וזריזים שהבנקים לא יתנו לו בגלל בירוקרטיה אירגונית ומדיניות ניהול סיכוני אשראי שמרנית. אנחנו גם מבצעים פעילות משלימה לבנקים. כלומר, חברות שהבנק נותן אשראי עד רמה מסוימת, ואז אנחנו מוכנים לתת אשראי נוסף שמגובה בהון האישי של היזם או הקבלן. אנחנו גם מוכנים לתת 'הלוואת סולו' ללא בטוחות לחברות עם איתנות פיננסית בדוקה תוך בניית תמהיל לעסקה אשר מוודא שהסיכון לא גבוה מדי. בסופו של דבר יכול להיות שאנחנו קצת יותר יקרים מהבנקים, אבל במקביל, אנחנו יכולים לבקש פחות הון עצמי מצד היזם, הון כלוא שעשוי להקשות עליו כי הוא 'יחנוק' את הנזילות שלו, כל שכן בתקופה הנוכחית. יכול להיות שנוכל להעניק אשראי בשלב טיפה מוקדם יותר בפרויקט עם כל מיני גמישויות שאינן אפשרויות עבור גוף ממוסד כמו בנק. יש לנו אמנם נתח שוק קטן יותר מהבנקים, אבל הפתרונות שלנו ליזמים הם מצוינים".
חברת פנינסולה יכולה להעניק אשראי ליזמי נדל"ן בתחום התחדשות העירונית תוך פרק זמן קצר יחסית, "אם יזם מגיע אלינו עם היתר בניה ואנחנו עוברים איתו על התכניות ורואים שהוא יודע בדיוק מה הוא רוצה, ויש לו תכנית ריאלית להגשים את הפרויקט שלו, אנחנו יכולים אחרי תקופה קצרה של בדיקות עומק לאשר לו אשראי ולהעמיד את הכסף. מה שכן, לאשר את ההסכם לוקח קצת יותר זמן כי יש עניין של חתימה על משכנתאות, אישור של חברת הביטוח, פעולות נלוות של חשבון הליווי, וזה יכול לקחת זמן נוסף".
כהן מסביר כי מאחר ואין לחברת האשראי החוץ בנקאי אפשרות להוציא ערבות חוק מכר, מדובר בתהליך המתבצע בשיתוף פעולה עם חברות ביטוח ובנקים, כאשר חברת פנינסולה חותמת על הסכם ליווי עם היזם ומול חברות הביטוח, אשר מספקות את ערבות חוק המכר, וחברת פנינסולה מוודאת שהכספים שהיזם מקבל אכן מועמדים לטובת הפרויקט. למעשה, חלק ממנגנון ניהול הסיכונים של חברת פנינסולה קשור לליווי שהחברה מעניקה למקבלי האשראי, "בליווי היזם קיים גם פיקוח אשר כולל פתיחת חשבון בנק ושליטה על החשבון כך שאף אגורה לא יוצאת ממנו ללא אישור שלנו. זה טוב ליזם שמייעד את האשראי למטרה אליה הוא כיוון מלכתחילה, ובתוך כך מייצר סיכוי גדול יותר להצלחת הפרויקט, כאשר גם אם יש קשיים אנחנו שם כדי לראות אם אפשר לייצר סיוע נוסף כדי לסיים את הפרויקט בהצלחה. זה טוב לנו שאנחנו רואים לאן הכסף הולך ונמצאים כל הזמן עם יד על הדופק. וזה טוב גם למשקיעים שלנו שיודעים שניתן לסמוך עלינו שננהל את החברה בצורה האחראית והנבונה ביותר", מסביר כהן. לדבריו, לפרויקט ממונה מפקח מטעם חברת פנינסולה והוא מוציא דו"ח חודשי מדי חודש שמדווח כמה כסף כבר יצא על הפרויקט, לאילו מטרות הוא מיועד, ואיך עומד קצב הבניה בהתאם למסגרת התקציב, "צריך לבחון כל הזמן שתכנון ההוצאות והביצוע נמצאים בהלימה. אם יש חריגה זה פוגע ברווח היזמי, אבל אם יש חריגות קיצוניות או ירידה משמעותית במחירי הדירות אז מתחילה להתהוות בעיה שמסכנת את היזם והפרויקט. חשוב להיצמד לדו"ח אפס של הפרויקט ולוודא שיש לפרויקט בכל עת מספיק כסף מהתקציב המקורי וממכירת הדירות, ולראות שאפשר להקים ולסיים את הפרויקט. שיעורי חדלות הפירעון בליווי הפרויקטים בתוך ענף מימון הנדל"ן הינם נמוכים ולא בכדי המממנים מרגישים איתו בנוח. אם נותן האשראי פועל נכון – ואין הונאה או תרחיש קיצון – גם אם יש קשיים בפרויקט, הדברים מגיעים בדרך כלל לידי סיום. בסוף הדיירים מקבלים את הדירות וחברות הביטוח מקבלות בחזרה את הערבויות".
בהסתכלות קדימה, כהן מאמין שחברת פנינסולה תצליח בתחום מימון וליווי יזמי נדל"ן בתחום ההתחדשות העירונית, כפי שהיא הצליחה במציאת פתרונות מימון מוצלחים לענפים אחרים במשק, "פנינסולה היא חברה ציבורית ואנחנו מדווחים על כל הפעילויות שלנו, אנחנו תמיד עם 'קלפים פתוחים' על השולחן. זו חברה ותיקה שמלווה תחומים נוספים והכניסה שלה לשוק היא גם בשורה ליזמי נדל"ן בתחום ההתחדשות העירונית. ככל שיותר חברת כמונו ייכנסו לשוק הדבר יגדיל את היצע המממנים הפוטנציאליים ליזמים שהבנקים לא מעוניינים ללוות אותם כי הם קטנים מדי. לתפיסתנו, יש הרבה יזמים קטנים ובינוניים שיהפכו לגדולים אם יתנו להם סיכוי באופן אחראי, ואנחנו כאן בשבילם. אני מאמין שעוד חמש שנים פנינסולה תהיה חברה גדולה יותר ומקווה שנוביל את שוק האשראי החוץ בנקאי. החזון שלי הוא שכל יזם שמחפש אשראי חוץ בנקאי יפנה קודם אלינו בגלל שאנחנו הכי מהירים, יעילים, יציבים, והכי נוח לעבוד איתנו"
ראיון עם ג'קי כהן, מנכ"ל פנינסולה
d&b – לדעת להחליט
