"חייבים למצוא מנגנון שיסייע ליזמים לעבור את התקופה הזאת"
"חייבים למצוא מנגנון שיסייע ליזמים לעבור את התקופה הזאת"
ענף הנדל"ן נמצא באחת מהנקודות המאתגרות ביותר בעשרות השנים האחרונות. לא מעט יזמים מנסים 'להחזיק את הראש מעל למים', אך לא ברור האם הם יכולים להתמודד מול האירוע המשמעותי איתו מתמודד הענף. לקראת פורום Duns 100 לבכירי המשפט בענף הנדל"ן התראיינו עורכי דין מומחים בתחום והתייחסו למצב היזמים במשק ולסוגיות משפטיות מרכזיות נוספות המלוות את הענף בשעה זאת
ענף הנדל"ן נחשב כענף שרבים מהעסקים הפעילים בו נמצאים בסיכון גם בתקופות של שגרה. ואם בימי שגרה המצב מאתגר, כיצד מתמודדים עסקים רבים בענף עם המצב השברירי בו נמצא תחום הנדל"ן בתקופה הזאת?
החשש מגלי קריסה מאסיביים ו'מאפקט דומינו' הרסני עוד לא התממש, אם כי בענף הנדל"ן כבר רואים עסקים שנופלים בכמות גדולה יותר מהרגיל. עסקים רבים מבקשים ייעוץ ועזרה משפטית, אחרים מנסים להפעיל ייעוץ משפטי כדי לחלץ כספים מעסקים אחרים שנפלו, כאשר ברקע, יזמים וקבלנים רבים אשר עד לאחרונה ניהלו עסק יציב חוששים לכרוע תחת הנטל ומתחננים לעזרה כלשהיא כדי להמשיך לעבוד ולהחזיק עסק רווחי שגם יפרנס משפחות רבות, וגם יסייע למשק לחזור לשגרה לאחר סיום המלחמה. העסקים ששרדו את עליית הריבית והקיפאון בשוק מכירת הדיור וציפו בתקווה לרגע שהקונים יחזרו לשוק הרכישות, התבדו ותקוותם נגוזה עם תחילת המלחמה וההשלכות הקשות שהיא השיתה על הענף. רבים מהעסקים עוד יחזרו לשגשג אם יינתן להם חבל הצלה לתקופה הקרובה, השאלה היא האם חבל הצלה כזה אכן יגיע, והאם הדבר יקרה מספיק בזמן כדי למנוע גלי קריסה משמעותיים יותר בענף.
לרגל פורום Duns 100 לבכירי המשפט בענף הנדל"ן התייחסו עורכי דין מומחים בתחום לכמה מהסוגיות המרכזיות המלוות את סקטור הנדל"ן בעת הנוכחית. עורכי הדין דנו בסוגיית הליווי ומתן האשראי מצד הבנקים וחוו דעה כי הבנקים מתנהלים באופן אחראי יחסית. עורכי הדין שיתפו את תפיסת עולמם לגבי האופן שבו המדינה צריכה להתנהל כדי לתת מענה אמיתי למשבר הדיור. הם גם דיברו על התעניינות הלא מאוד משמעותית בדירות בישראל מצד יהודי העולם, וגם על המנגנון שדרכו ניתן יהיה אולי לסייע קצת ליזמים וקבלנים בתקופה מאתגרת זאת.
לכתבה התראיינו עו"ד אפרים לוי, שותף, פישר (FBC & Co.), עו"ד עומר גדיש, שותף, ראש מחלקת מקרקעיןAYR - עמר רייטר ז'אן שוכטוביץ ושות', עו"ד סיגל שפירא, שותפה מובילה בתחומי נדל"ן, תכנון ובנייה והתחדשת עירונית במשרד ארנון, תדמור-לוי, ועו"ד אילן שרקון, שותף מייסד, שרקון בן עמי אשר.
מה המהלך הראשון שהמדינה חייבת לעשות לאחר המלחמה כדי לייצר מענה למשבר הדיור שרק הולך וגדל?
עו"ד אפרים לוי: "היום שאחרי המלחמה הוא כבר כאן ועכשיו. את המהלכים צריך היה להתחיל להניע מזמן, בוודאי נוכח המציאות המורכבת במדינה מאז ה- 7 באוקטובר. אני סבור, כי המדינה צריכה לבצע 4 מהלכים עיקריים:
להחיות את שוק הבניה להשכרה למגורים ובעיקר להשכרה ארוכת טווח - המדינה חייבת לחלץ את שוק השכירות למגורים ובפרט את שוק השכירויות לתקופה ארוכות הטווח מהקיפאון שבו הוא נתון. לשם כך, המדינה צריכה לשכלל את מנגנוני השוק ולהכניס את היד לכיס. בהקשר זה, הסיבה המרכזית לגסיסת שוק השכירות למגורים נעוצה בעליית הריבית וצריך לתת לכך מענה. כיוון שאין וודאות בנושא הריביות, המדינה צריכה לייצר מנגנון אשר מבטיח ריבית מינימלית ליזמים (בדומה לאג"ח מיועדות, שהוקצו רק לקרנות הפנסיה בריבית גבוהה וללא תלות בריבית בשוק ההון), או - להשתתף בעלויות המימון של היזמים החל מרף ריבית מסוים.
לשחרר קרקעות - המדינה צריכה לאפשר זמינות של קרקעות. בעוד שכל רכיבי עלות הדירות מטפסים - קרקעות המדינה, הן הרכיב היחיד שיכול להשפיע על הורדת מחירי הדיור. לכן, לקצב שחרור קרקעות מוגבר במחירים מופחתים, יכולה להיות השפעה מכרעת על המחירים ועל הביקושים.
לשנות מקצה לקצה את מודל התכנון והרישוי - כל תהליכי התכנון והרישוי חייבים להשתנות. מדברים על כך בלי סוף, אולם בפועל, הסרבול וחוסר הוודאות חוגגים. חוק תכנון והבניה בנוי טלאי על טלאי, מביא להימשכות של הליכי תב"ע ורישוי (שנים על גבי שנים), ולכן מוסיף עלויות ומאריך את מועד זמינות הדירות. לדעתי, חיוני לשנות את המודל, אשר מתייחס לכולם כמי שמנסים לרמות את המדינה. מנגנון יעיל יכול לעבוד כמעין "מכס" - מסלול ירוק אשר מקצר תהליכים עם בדיקות אקראיות, ומי שנתפס - נענש באופן כבד ומשמעותי.
להפחית את מס הרכישה בגין דירה נוספת - המהלך של העלאת מס הרכישה על דירות להשקעה לא באמת יצר את ההשפעה הרצויה על הורדת מחירי הדיור בישראל. אני חושב, שדווקא בתקופה כזאת, הורדת מס הרכישה עשויה להזמין משקיעי נדל"ן נוספים להיכנס לשוק, להכניס מיסים למדינה, ולעורר את שוק השכירות למגורים שמחיריו מטפסים מעלה".
עו"ד אילן שרקון: "במסגרת ניסיון להתמודד עם משבר הדיור המחריף, יש לבחון את האפשרות לצמצם את הרגולציה התכנונית ולפשט את התהליכים הנוגעים לאישורי תכנון. זאת, על מנת לאפשר מענה מהיר ויעיל יותר לצרכים העכשוויים בתחום הבנייה וזאת באמצעות העברת סמכויות תכנון מהממשלה לרשויות המקומיות, תוך קביעת קריטריונים ברורים ואחידים. בנוסף, יש לשקול יישום מדיניות שתכלול קמפיינים ייעודיים לזוגות צעירים, וביניהם מילואימניקים, אשר יכללו הרחבה משמעותית של מעגל הזכאים לדיור במחיר מוזל. מתן מענקים, הלוואות בריבית נמוכה ומסלולי מימון ייעודיים לרכישת דירה, תוך הטבות מיוחדות למילואימניקים. כמו כן, יש לחתור לפישוט ההליכים הנוגעים לפרויקטים של התחדשות עירונית, במטרה להאיץ את קצב הפיתוח והבנייה באזורים אורבניים. חשוב לציין כי הגדלת מספר העובדים והפועלים בתחום התכנון והבנייה תהווה גם היא גורם מכריע בשיפור היכולת לעמוד בדרישות ההולכות וגוברות של השוק, בעיקר בתקופות של משבר, כמו למשל, זמני מלחמה. צעדים אלו מתוכננים להציע פתרונות מעשיים ומהירים לבעיית הדיור המתמשכת, במטרה לשפר את המצב הקיים ולהבטיח אפשרויות דיור נגישות והוגנות לאוכלוסייה הרחבה".
עו"ד עומר גדיש: "משבר הדיור במדינה החל הרבה לפני שהחלה המלחמה. עליית הריבית שהחלה כבר באפריל 2022, הירידה המשמעותית בהתחלות הבנייה והעצירה הכמעט מוחלטת במכירת דירות הופיעו עוד לפני תחילת המלחמה. המלחמה כמובן העצימה את המשבר והתארכות המלחמה כמו גם החשש מפתיחת חזית נוספת בצפון שומרת את רוב היזמים - וגם את רוכשי הדירות - עם הקלפים קרובים לחזה. אם המדינה לא תבצע פעולות משמעותיות מייד עם סיום המלחמה, המצב הקשה גם כך יחמיר באופן ניכר. אני חושב שבטווח הקצר, נכון יהיה למצוא פתרון להסבת שטחי משרדים לשטחי מגורים בזמן קצר ובעלות נמוכה. הכוונה היא שניתן יהיה להגיש לרשויות התכנון בקשות להפוך בנייני משרדים לבניינים מגורים בהליך תכנוני קצר ובפטור או פטור חלקי מהיטל השבחה; באופן הזה ניתן יהיה להשתמש במאות אלפי מטרים של שטחי משרדים שנבנים כעת באזור המרכז ולהפוך אותם לדירות מגורים. בטווח הרחוק, נכון יהיה לפעול ליצירת שוק שכירות לטווח ארוך של בניינים בבעלות המדינה. זה מקובל בכל העולם, זה נותן וודאות הן מבחינת תנאי השכירות והן מבחינת יציבות המשכיר, תחזוקה וכו', ואולי באופן הזה ניתן יהיה לשנות את קו המחשבה של זוגות צעירים שסבורים שחייבים לרכוש דירה בכל מחיר, גם אם מדובר במשכנתאות או הלוואות שההחזרים שלהן גבוהים בהרבה מיכולת ההחזר של הלווים".
עו"ד סיגל שפירא: "על המדינה לקדם קיצור וייעול ההליכים התכנוניים והרישויים במיזמי נדל"ן, בין היתר באמצעות הגדלת מספר תקני בודקי התוכניות וההיתרים בעיריות ובמתן הנחייה גורפת לכל הרשויות המאשרות, כגון: כב"ה, הג"א, הגנת הסביבה, תאגידי מים וביוב, ליתן קדימות ועדיפות לאישור היתרי בניה בלוחות זמנים קצרים יותר, לרבות במסגרת חקיקה. במקביל לכך, על המדינה לעודד ולקדם את הבנייה וההתיישבות ביישובי הפריפריה בישראל. בתוך כך, עליה לספק חבילות תמריצים לקידום מיזמים באזורים אלה באמצעות מענקים, הטבות מס, סבסוד קרקעות, נשיאה בעלויות פיתוח וכד', תוך עידוד האוכלוסייה להתגורר בהם".
האם נכון יהיה לייצר מנגנון הלוואות מיוחד ליזמים כדי לסייע לחברות לצלוח את התקופה הנוכחית?
עו"ד עומר גדיש: "בהחלט. משבר הדיור שהחל כאמור כבר באפריל 2022 גרם גם לירידה המספרית בהתחלות הבנייה וגם, במסגרת הדירות החדשות שנמכרו, המלחמה שהחלה לפני כחמישה חודשים גרמה לקיפאון כמעט מוחלט בענף.
מצד ההיצע – עובדים פלסטינאים לא הורשו להגיע לעבודה בשל סגר על יהודה ושומרון ועל רצועת עזה, רשויות רבות הורו על סגירת אתרי בנייה, עובדים זרים רבים ברחו מהמדינה ועובדים ישראלים רבים גויסו למילואים. מצד הביקוש – בכל ענפי המשק חלה ירידה גדולה בביקוש, וכמובן שגם בענף הבנייה, מטבע הדברים בזמן מלחמה, ובטח בחודשיה הראשונים, שבהם אנשים לא ביקרו בדירות לדוגמה, ולא רכשו דירות חדשות. הדבר גרם כמובן לפגיעה קשה בתזרים המזומנים של כל העוסקים בענף הבנייה. יתרת החוב של ענף הבנייה, שמורכב בעיקרו מחוב בנקאי ומהנפקת איגרות חוב בשוק ההון, גדל באופן דרמטי, וגם סכומי ההפרשות להפסדי אשראי גדלו באופן משמעותי. אני חושב שחייבים למצוא מנגנון שיסייע ליזמים לעבור את התקופה הזאת, אחרת לא מעט מהם ייקלעו להליכי חדלות פירעון וייווצר כדור שלג שכל המשק יפסיד ממנו. חייבים למצוא פתרון כלשהוא שיסובסד על ידי המדינה – ערבות מדינה לביטוח אשראי, הלוואות בערבות מדינה, הלוואות מסובסדות ליזמים, וכמובן גם הגדלת מכסות עובדים זרים או היתר להביא עובדים זרים באופן פרטי. להצעות אלו יש מחיר לא קטן, אבל אני בטוח שבראיית כלל המשק זה הפתרון הנכון והזול למדינה".
באופן כללי, מדיניות המימון והליווי הבנקאי של הבנקים הוקשחה. האם לדעתך הבנקים נוקטים במדיניות מאוזנת, אחראית ונכונה?
עו"ד סיגל שפירא: "תקופה מורכבת זו מאופיינת בסיכונים רבים המרחפים מעל המערכת הבנקאית, וביניהם סיכון האשראי – סיכון הנובע מהסיכוי שהלווה לא יעמוד בהתחייבויותיו לבנק. סיכון השוק – הנובע משינויים בלתי צפויים במחירי השוק. סיכון הנזילות – אי הוודאות הקיימת לגבי משיכות בלתי צפויות וביקוש לאשראי שעל הבנק לספק באופן מיידי. וגם סיכון הסייבר וסיכון גיאופוליטי. נוכח סיכונים אלה, ובשל משקלו המשמעותי של האשראי לדיור והאשראי לענפי הבינוי והנדל"ן בתיק האשראי של הבנקים, הקשחת תנאי המימון והליווי היא הדבר האחראי לעשות - גם אם הוא לא נוח לגורמים שונים – לצורך שמירה על כספי הציבור ויציבות המערכת הבנקאית".
עו"ד אפרים לוי: "אנחנו רואים שלמרות התקופה והריביות, יש לא מעט עסקאות מימון משמעותיות מצד הבנקים בשוק הנדל"ן. במקביל, יש מעט מאוד נפילות של יזמים ומעט מאוד הליכי מימוש של בנקים, למרות קשיים של יזמים, וזאת בניגוד למגמה שציפינו לראות. בסופו של יום, היזמים מבינים שעדיין, נכון לעת זו, נכון יותר לקבל מימון בבנקים הגדולים ובחברות הביטוח הגדולות מאשר לגייס כסף בשוק ההון, שהוא הרבה פחות סלחן. על רקע זה אני סבור שמדיניות המימון של הבנקים היא בהחלט מאוזנת ואחראית".
עו"ד עומר גדיש: "אני חושב שהמדיניות בה נוקטים הבנקים להקשחת תנאי המימון והליווי הבנקאי היא הכרח במצב שבו נמצא שוק הנדל"ן. בעולמות של ריבית עולה וסיכון כלכלי שהולך וגדל, אך טבעי שהמערכת הבנקאית תקשיח את תנאי החיתום שלה ולפעמים תסרב לממן עסקאות. למיטב ידיעתי, עוד לפני המלחמה, בעקבות עליית הריבית והעלייה בסיכון האשראי במערכת הבנקאית לענף הבינוי והנדל"ן, הוציא בנק ישראל הנחיות לבנקים ובהן דרישה להגדלת הקצאות הון במימון קרקעות במימון גבוה וכן דרישה לפיקוח צמוד יותר על מתן האשראי. הבנקים הרבה יותר סלקטיביים במתן אשראי לרכישת קרקעות או לפרויקטים בליווי. הסלקטיביות באה לידי ביטוי בדרישה להון עצמי גבוה יותר, לשיעורים של 20%-30% לעומת 0%-10% מהשווי כפי שהיה נהוג לפני תחילת המשבר. בנוסף, אם בעבר הבנקים דרשו מהיזמים ריבית בגין נטילת חוב בכיר בשיעור מימון של 50%-70% ברמה של פריים + 1%-1.5%, כיום הם דורשים ריבית פריים + 2%-3%. הלוואות המזמין הגיעו לריביות דו ספרתיות במספרים יפים. בנוסף הוקשחו גם דרישות הבנקים לקובננטים (אמות מידה פיננסיות) בקשר לשיעורי מכירות מוקדמים של דירות. בפרויקטים קיימים הבנקים מבקשים לחזק בטחונות או להכניס שותפים חזקים יותר פיננסית. לאור המשבר בשוק הנדל"ן, אם הבנקים היו נוהגים אחרת הם היו חסרי אחריות - קיימת ירידה בביקוש הן לאור הריבית הגבוהה והן לאור המלחמה, וכפי שתיארתי לעיל הקיפאון בענף הבנייה יגרום להתארכות זמן משמעותית של פרויקטים באופן שכל הרווח הצפוי יכול "להיעלם" בריבית שתשולם על האשראי הבנקאי".
התעניינות בדירות מגורים ורכישתן על ידי עולים חדשים: האם מורגשת מגמה שכזאת בשוק הנדל"ן? האם עולים חדשים ותושבי חוץ מתעניינים ואפילו רוכשים דירות בעת הנוכחית יותר מבעבר?
עו"ד עומר גדיש: "הקיפאון ברכישת דירות, שהחל עוד בטרם המלחמה, העמיק באופן טבעי בתחילת אוקטובר. אני חייב להודות שיש אצלנו פרויקטים חדשים שיצאו לשיווק או ל'פרי סייל' בהם קיימות מכירות כרגיל ואפילו במספרים גבוהים יותר מהרגיל - בתל אביב, ברמת גן, בבת ים, באור יהודה ובאבן יהודה. האמת היא שהייתי בטוח שבעקבות המלחמה והתגברות האנטישמיות בעולם, נראה כמות גדולה של עולים חדשים ותושבי חוץ רוכשים דירות בישראל, אך בפועל זה לא המצב. יש תושבי חוץ ועולים חדשים שרוכשים דירות, אבל קשה לקבוע שהנתונים שונים מהנתונים בשנים קודמות ואולי אפילו נמוכים יותר. קיימת התעניינות של עולים חדשים ותושבי חוץ בפרויקטים יוקרתיים, אבל בינתיים הדברים לא מתורגמים לעסקאות בכמות גדולה. אני מניח ומקווה שברגע שהמלחמה תסתיים, כל המתעניינים שיושבים על הגדר ומחכים לראות את ההתפתחויות במזרח התיכון ירכשו דירות בארץ - והמגמה תורגש באופן מובהק יותר".
d&b – לדעת להחליט
