"מדוע מחירי הדיור צפויים לעלות ב-2024"
"מדוע מחירי הדיור צפויים לעלות ב-2024"
הנבואה, אמרו חז"ל, ניתנה לשוטים, ובכל זאת ולמרות הכול אני צופה עלייה מחודשת של מחירי הדיור ב-2024. אולי אפילו עלייה חדה יחסית. הסיבות לכך מורכבות ושונות.
ראשית, אתחיל מכך שבעיית העדר היצע בשוק הדיור לא רק שלא נפתרה, אלא אף החמירה. אשתקד, למרות תחזית אופטימית של 80 אלף התחלות בנייה ו-70 אלף יחידות דיור חדשות "על המדף", היו רק כ-70 אלף התחלות בנייה ורק כ-52 אלף יחידות הושלמו. המחסור, על פי הערכות שמרניות, מגיע לכ-150 אלף דירות בקירוב כבר היום.
שנית, 9 העלאות הריבית הרצופות אמנם בלמו את עליית מחירי הדיור, אולם הייתה זו בלימה מלאכותית מ"כלום לכלום". המבנה הבסיסי של שוק הדיור לא השתנה כהוא זה. אותה ביורוקרטיה סיזיפית של מתן היתרים. אותה טכנולוגיית בנייה איטית ומיושנת. אותם מכרזי רמ"י שמתדלקים שלא לצורך את רמות המחירים. אותו גמגום אינסופי לגבי המשך תמ"א 38.
שלישית, אמנם העלאות הריבית הקשו מאוד על נוטלי המשכנתאות, הן בהעלאה הגורפת של ריבית הפריים והן בעלייה על תשואות האג"ח לטווח הארוך שהיוו מרכיב מרכזי במשכנתאות, אולם בחינה מדוקדקת של גובה המשכנתאות, מצאה כי למרבה ההפתעה גובה המשכנתא הממוצע לבית אב כמעט ולא השתנה כלל.
רביעית, באופן פרדוקסלי העלאות הריבית הרצופות יצרו ביקושים כבושים בשוק הדיור, זאת מהטעם הפשוט שהציבור ציפה להעלאות נוספות וביקש "לא לפספס את הרכבת". יתרה מכך: פליטת הפה של נגיד בנק ישראל שאמר באחד הראיונות שהיו לאחרונה כי ב-2024 הריבית תרד לרמה של 1.5 אחוזים בלבד, עשויה לכשעצמה לתדלק עוד יותר את רמות הביקושים כבר בעתיד הקרוב ולהוריד מתלבטים רבים מן הגדר.
חמישית, הסטטיסטיקה הדמוגרפית של מדינת ישראל אינה ניתנת לוויכוח. מידי שנה מתווספים עוד כ-200 אלף ישראלים, כולל ריבוי טבעי מהגבוהים בעולם פלוס עולים חדשים, וזה אומר שמידי שנה מתווספים כ-70 אלף בתי אב בקירוב, מה שכמובן יגדיל בטור הנדסי(!) במהלך השנים הבאות את הביקושים לדיור. אם כיום השוק נזקק לכ-100-120 אלף התחלות בנייה לשנה על מנת להדביק את הפיגור, הרי שבעוד עשור שנים הוא יזדקק לכ-200 אלף התחלות לשנה לפחות.
שישית, ועוד בעיה סמויה: מעבר למחסור הסטטיסטי בהתחלות הבנייה הגדל משנה לשנה, גם פילוח התחלות הבנייה הקיימות מעיד על שוק דירות מעוות, שממשיך משום מה לתעדף דירות גדולות בנות 4,5 ו-6 חדרים, הממשיכות להיות יותר מ-80 אחוזים מהשוק, זאת שעה שכ-40 אחוזים מהרוכשים הפוטנציאלים, רווקים/רווקות/גרושים/גרושות/ חד הוריים/להט"בים וכו', מעדיפים דירות קטנות וקומפקטיות בנות 2/3 חדרים.
שביעית, הבעיה העולמית של עלייה משמעותית בחומרי הבנייה, הן בשל בעיות הובלה בתוקפת הקורונה ובמיוחד עקב מלחמת רוסיה אוקראינה, לא תחלוף במהלך השנה הקרובה ואולי אף תעצים עוד יותר. ברור שלבעיה זו תהיה גם כן השפעה על עלות המוצר הסופי, קרי הדירה.
לסיכום, כל הסיבות הנ"ל, ובמיוחד המחסור הגדל והולך בדיור ושינוי צפוי בסביבת הריבית, מצביעים על תרחיש בעל סיכוי ריאלי גבוה של התחדשות עליית מחירי הדיור לקראת 2024. וגם אם הממשלה תתחיל סוף סוף לנקוט בפעולות הנדרשות להגדלת ההיצע, ההשפעה לכך תהיה, במקרה הטוב, רק בעוד 4-5 שנים לפחות.
על זה אני אומר:" דברו איתי ביוני 24" !
*כותב המאמר רוני מזרחי הוא נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו"
d&b – לדעת להחליט
