במשרד האוצר מבקשים לעדכן את רף הרווח היזמי הנדרש בפינוי בינוי
במשרד האוצר מבקשים לעדכן את רף הרווח היזמי הנדרש בפינוי בינוי
לאור עליית שיעור הריבית והשלכותיה על שוק הנדל"ן גובר החשש לפגיעה בקידום של מתחמי פינוי בינוי רבים בשל הפגיעה ברווחיות והעדר היתכנות כלכלית. על רקע זה טיוטת חוק ההסדרים החדשה מבקשת להעלות את שיעור הרווח היזמי המינימלי בפרויקטי פינוי בינוי
כל תוכנית פינוי בינוי המובאת בפני מוסדות התכנון נבחנת, בין השאר, על פי הכדאיות הכלכלית שלה, במידה והתוכנית אינה כלכלית עבור היזם, המתחם לא יתקדם למימוש גם אם התכנית תאושר.
בהתאם לתקן שמאי מספר 21 תוכניות התחדשות עירונית אשר מאושרות במוסדות התכנון נדרשות לעמוד ברווח יזמי מינימאלי מסוים. במצב שבו עלויות המימון והבניה עולות ומחירי הדירות יורדים, הערכות שהיו בסיס לתחשיבים הכלכליים בעת הכנת התוכנית כבר אינן תואמות את המציאות בשטח ואינן רלוונטיות.
תקן 21 קובע כיצד תערך בדיקה שמאית כלכלית לתוכנית פינוי בינוי. התקן עודכן באמצע 2022 ע"י השמאי הממשלתי הראשי. במסגרת העדכון נקבע, הין השאר, כי הרווח היזמי המינימאלי בתוכניות פינוי בינוי יקבע לפי אזורים. בהנחה וההצעה כפי שעולה מטיוטת חוק ההסדרים אכן תאושר יידרש לעדכן זאת שוב.
כאמור, טיוטת חוק ההסדרים החדשה מבקשת להעלות את שיעור הרווח היזמי המינימלי בפרויקטי פינוי בינוי. זאת כדי לכוון את גופי התכנון לאשר תוכניות בשיעור רווח יזמי מינימלי גבוה יותר לעומת המצב כיום.
אחד הפרמטרים המשפיעים על ההיתכנות של פרויקט התחדשות עירונית הוא "המכפיל", כמה דירות חדשות ייבנו במסגרת הפרויקט ביחס למספר הדירות הקיימות.
"ההצעה בחוק ההסדרים מבורכת ונדרשת לאור המציאות החדשה", אומר רו"ח אושרי יאיר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת צפריר וזוהר שרבט. "ככל שמחירי הדירות עלו, בוועדות התכנון הקטינו את המכפילים וצמצמו את זכויות הבניה, מתוך הנחה שעד למועד המימוש בפועל מחירי הדירות ימשיכו לעלות וכך שיעור הרווחיות הנדרש בפרוייקט ישמר".
לדברי אושרי יאיר, "המצב כיום שונה. לאור ההתייקרות המשמעותית בעלויות המימון ובעלויות הבניה לצד הירידה בביקושים ואי הוודאות באשר למחירי הדיור בעתיד הקרוב. סביר כי תכניות שאושרו לאחרונה עם היקף זכויות בניה מצומצם שנקבע על בסיס תחשיבים כלכליים כפי שנהוגים בתקן 21 במתכונתו הנוכחית יתקלו בקשיים מהותיים בשלב הליווי הבנקאי, זאת בשל היעדר רווח יזמי מספק הנדרש ע"י המערכת הבנקאית. לכן ההצעה בחוק ההסדרים להעלאת רף הרווחיות המינימאלית בפרוייקטים של התחדשות עירונית מבורכת ונדרשת לאור המציאות החדשה".
מאת רו"ח אושרי יאיר, סמנכ"ל התחדשות עירונית, צפריר וזוהר שרבט
d&b – לדעת להחליט
