כשיצירתיות ונחישות נפגשים: המקרה המיוחד של פרויקט התמ"א 38 - "קטרוני 10-12" בפתח תקווה
כשיצירתיות ונחישות נפגשים: המקרה המיוחד של פרויקט התמ"א 38 - "קטרוני 10-12" בפתח תקווה
בשונה מפרויקטי נדל"ן קלאסיים, פרויקטים מסוג התחדשות עירונית נשענים על "ממד אנושי" מכריע. לצורך קידומם נדרשים היזמים לא אחת לחשיבה יצירתית, הנדסית ואנושית כאחד, אשר תסייע להם לצלוח את כל המשוכות שבדרך
אם יש תחום בעולם הבנייה שבו נדרשים יצירתיות וחשיבה מחוץ לקופסא הרי שזהו תחום ההתחדשות העירונית. היצירתיות הרבה נדרשת לא רק בשל העובדה כי מדובר על פרויקטים מאוכלסים שיש לפנותם על כל הכרוך בכך (טיפול במציאת דירות, שיחות הסבר והפגת חששות, סיוע בהובלות וניתוקים מחברות התשתית והרשויות) , אלא גם ובעיקר נוכח העובדה כי מדובר על בעלי זכויות רבים בתא שטח אחד עם רצונות רבים ושונים!
דוגמא טובה לחשיבה מחוץ לקופסא הנדרשת מיזמי התחדשות עירונית היא סיפור הפרויקט אותו אנו מבצעים כיום ברחוב קטרוני בפתח תקווה. הכל החל בתשעה דיירים מרחוב קטרוני 12 בפתח תקווה אשר ניסו במשך מספר שנים להתניע מהלך של התחדשות עירונית בבניין הוותיק בו הם מתגוררים. הם עברו מספר סבבי קבלנים עד שפגשו אותנו ובחרו בנו כחברה שתקדם את הפרויקט.
התמורות אותן הצענו להם כללו הגדלת שטח כל דירה ב-12 מ"ר, מרפסת בגודל 12 מ"ר וכן חניה. לצערנו, נוכח אילוצי המגרש עליו עומד הבניין, מגרש מלבני וארוך, הדירות היו צפויות להיות מתוכננות פחות טוב - מוארכות וצרות ולא נותר מקום למחסנים.
אנו החלטנו שלדיירים מגיע יותר ועל כן ניסינו להגיע לפיתרון יצירתי שייתן תוצאה טובה יותר. פיתרון זה הגיע בדמותו של הבניין הסמוך, קטרוני 10. גם בניין זה ביקש לקדם פרויקט התחדשות וגם דייריו בחרו בנו כחברה יזמית ועל כן החלטנו להציע לאחד בין שני הבניינים ולנצל את "השטח המת" בין שני הבניינים לתא שטח ריבועי אחד בו ייבנה בניין ריבועי מודרני ומרשים בו יאוכלסו כלל הדיירים משני הבניינים.
תוכנית חדשה זו אפשרה את בנייתן של דירות ריבועיות אשר מאפשרות מרחב מגורים איכותי יותר ודירות משובחות יותר מבחינת תכנון, הוספת מחסן צמוד לכל דירה בקומה עצמה (מה שלא התאפשר בתוכנית המקורית) וכן ריכוז שטח לפיתוח בצורה מרוכזת וגדולה יותר. היה זה הפיתרון האידיאלי ביותר עבור כולם אך גם בשלב זה נתקלנו בהתנגדות משמעותית.
התברר כי באחת הדירות בבניין קטרוני 10 קיים סכסוך ירושה ממושך ומורכב אשר עיכב את קידום הפרויקט בבניין הספציפי ולכן דיירי קטרוני 12 לא רצו להתאחד עם פרויקט קטרוני 10 שעלול להתעכב ולעכב.
נוכח אמונתנו כי אחת מהמטרות בהתחדשות עירונית היא לפתח את המרחב העירוני בצורה חכמה ויעילה ולא רק לדאוג "לבניין הבודד", לא אמרנו נואש גם בשלב זה. ושוב, תוך סיעורי מוחות ושילוב יצירתיותו של אדריכל הפרויקט החלטנו ליצור תכנון ל-2 בניינים נפרדים, עם קיר משותף. כלומר, שני בניינים צמודים עם קיר משותף שכל אחד מהם נפרד לחלוטין עם חדר מדרגות משלו, לובי משלו, מעליות משלו, חניון משלו וכיו"ב. כל זאת כאשר חיצונית הבניין נראה כפרויקט אחד. ממש "ללכת עם ולהרגיש בלי".
הרעיון היצירתי זכה לאישורם של דיירי שני הבניינים וגרם לחוסר תלות ביניהם, כך שיכולנו לבנות את שניהם אם היינו רוצים בכך, בזמנים נפרדים. גם סיפור דירת המריבה, שהפכה עם הזמן לכדי "דייר סרבן" נפתר גם הוא והמפקח על הבתים המשותפים פסק כי הסרבנות אינה סבירה ויש לקדם את התהליך.
סופו של המעשה: כעבור 3 שנים מתחילת המסע - "קטרוני 12" נמצא היום בשלבי בניית קומה א', בעוד "קטרוני 10" נמצא היום בשלבי חפירת מרתף וביצוע יסודות. שני הבניינים אכן לא התחילו להבנות ביחד ו"לא קשורים" אחד לשני אך בעוד שנתיים מהיום, תוכלו לעבור ברחוב ולראות בניין אחד מודרני ומרשים - "קטרוני 10-12".
מעטים מבין אלו שיעברו כעת ברחוב ויביטו בבניין יכירו את הסיפור שמאחוריו, על הדיירים שלא נתנו את הסכמתם לפרויקט משותף. אך בסופו של דבר, בעזרת יצירתיות רבה, נחישות, כוח רצון, הבנה הנדסית ו- 60 שנות ניסיון של החברה – ידענו לצלוח את כל המשוכות, לתכנן ולבנות פרויקט שעומד ברצונות כלל המעורבים - הדיירים, החברה, הרשות המקומית, המרחב עירוני והאינטרס לאומי. זה המקום להודות לדיירי שני הבניינים שנתנו אמון בחברה ושיתפו פעולה לצורך קידום פתרון מוצלח לכולם.
מאת תומר קופמן, מהנדס, סמנכ"ל ייזום ותכנון, קופמן יזמות ובנייה
d&b – לדעת להחליט
