רשות המסים יוצאת לסיבוב נוסף נגד לן בלווטניק: שווי עסקת נשר חצי מיליארד שקל
רשות המסים יוצאת לסיבוב נוסף נגד לן בלווטניק: שווי עסקת נשר חצי מיליארד שקל
לאחר שרשות המסים התפשרה על שווי הקרקעות בעסקאות פנימיות שביצעה קבוצת כלל בשליטת לן בלווטניק, היא קבעה כעת שווי הגבוה פי 2.7 לעסקת ההמשך: מכירת 50% מהזכויות לאפריקה ישראל מגורים ושיכון ובינוי. כלל ערערה
נמשך המאבק על מיסוי פרויקט הנדל"ן הענק ליד העיר נשר של כלל תעשיות (כת"ש) שבשליטת איש העסקים לן בלווטניק. רשות המסים החליטה לאחרונה לקבוע שווי של 504 מיליון שקל לעסקה שבמסגרתה מכרה החברה הבת כלל נ.נ.נ.מ (נכסי נשר נדל"ן מרכז) חצי מהזכויות בפרויקט לחברות אפריקה ישראל מגורים ושיכון ובינוי נדל"ן, וזאת לצורך הקמת שכונת מגורים חדשה בעיר נשר.
כת"ש מצדה טוענת כי הוסכם בהסדרי פשרה קודמים עם הרשות כי שווי הקרקעות בטרם עסקת מכירת הזכויות לשותפים בפרויקט, בשנת 2018, עמד על 187.5 מיליון שקל. כלומר, שהרשות טוענת כעת ששווי הקרקעות בעסקת מכירת הזכויות לשותפים, שנעשתה ב־2019, צמח כמעט פי 2.7 בתוך פחות משנה. כת"ש הגישה בשבוע שעבר ערעור לבית המשפט על ההחלטה.
3 צפייה בגלריה
מימין: מנהל רשות המסים ערן יעקב ובעל השליטה ב כלל תעשיות לן בלווטניק
(צילום: אוהד צויגנברג, יואב דודקביץ)
עוד עשרות מיליוני שקלים
לפי תחשיב הרשות, השווי הממוצע של קרקע ליחידת דיור עומד על 230 אלף שקל, כאשר שווי דירת מגורים ממוצעת (110 מ"ר) עומד על 1.5 מיליון שקל ללא מע"מ. בסך הכל העריכה הרשות את שווי הקרקע הממוצע לכל היחידות - לאחר הוצאות פיתוח של כ־60 אלף שקל ליח"ד - בכ־187 אלף שקל ל־2,699 יח"ד.
נציין כי שווי הקרקעות בעסקה הוא הנתון הבסיסי לצורך מיסוי, משום שממנו נגזר תשלום מס השבח (20% מהפער בין השווי ברכישה לשווי במכירה) ומס הרכישה (6%), שבו יחויבו החברות אפריקה ישראל מגורים ושיכון ובינוי. בשורה התחתונה, וככל שתתקבל עמדת רשות המסים על ידי בית המשפט, המשמעות היא שכת"ש, אפריקה ישראל מגורים ושיכון ובינוי ישלמו לקופת המדינה מס הגבוה בעשרות מיליוני שקלים מזה שהן רוצות לשלם.
זהו הסיבוב השני של רשות המסים מול כת"ש בניסיון לגבות מס הוגן מהפרויקט בנשר. מדובר בתוכנית שאושרה על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה, וקיבלה תוקף ביולי 2019, על שטח של 2,500 דונם. הקרקעות בבעלות נשר, חלקן שימשו בעבר כמחצבה, שהייעוד שלהן שונה מקרקע לחקלאות ולתעשייה למגורים, מסחר ותעסוקה. שינוי הייעוד הקפיץ את פוטנציאל ההכנסות מהשימוש בקרקע באלפי אחוזים, והבטיח בוננזה נדל"נית לחברה שבשליטת בלווטניק.
9 חודשים בין שומה לשומה
בשלב הראשון קבעה הרשות שווי גבוה לקרקעות לצורכי מיסוי העסקאות הפנימיות שביצעה כת"ש, ובהן מכרה במהלך 2018 את הקרקעות מנשר לחברת בת שהקימה. כפי שפורסם ב"כלכליסט", כלל שכנעה את רשות המסים, במסגרת הסדר פשרה, להנמיך בכ־80% את שווי הקרקעות לצורכי מס שנקבעו בעסקאות הפנימיות שביצעה. כך למשל, באחת משתי העסקאות הגדולות, הסכימו הצדדים שהשווי הכולל של העסקאות יעמוד על 88.5 מיליון שקל במקום 473.7 מיליון שקל.
המשמעות של הסדר הפשרה היתה ששומות המס של כת"ש יתכווצו משמעותית, כך שהיא צפויה לשלם כחמישית בלבד מהמס (שבח ורכישה) שדרשה הרשות מהחברות הבנות. תוספת המס המקורית שדרשה הרשות בגין העסקאות הפנימיות שנעשו עמדה, לטענת כת"ש, על 156 מיליון שקל.
ממנכ"ל כלל נדל"ן מנשה שגיב נמסר בתגובה כי "השומה מתייחסת לעסקה מחודש מאי 2019, במסגרתה חברת כלל נדל"ן מכרה 50% מהקרקע לשותפותיה לפרויקט. זאת, כאשר הקרקע נרכשה רק כתשעה חודשים לפני כן ושווי הקרקע עליו הוסכם עם רשויות המס הוא 187 מיליון שקל.
אנו מאמינים כי כאשר תובהרנה העובדות אל מול רשויות המס יוסדר העניין בהבנה".
