"ההאטה בקידום פרויקטים להתחדשות עירונית תביא לעליית מחירי הדירות בשנים הקרובות"
"ההאטה בקידום פרויקטים להתחדשות עירונית תביא לעליית מחירי הדירות בשנים הקרובות"
ענף ההתחדשות העירונית חווה תקופה קשה בזמן מלחמת חרבות ברזל, כשצריך לציין שגם לפני המלחמה המצב בענף לא היה מזהיר. לרגל פורום Duns 100 לבכירי ענף המשפט בתחום ההתחדשות העירונית מסבירים עורכי דין מובילים בתחום ההתחדשות העירונית אלו השלכות נגרמות לדיירים, ליזמים ולמדינה כתוצאה מההאטה בקידום פרויקטים, ואלו צעדי מנע ותגובה יש לבצע כדי למתן את השלכות המשבר בענף
מצב ענף הנדל"ן בשנה החולפת היה מאתגר. אירועים כלכליים וכלליים ברמה הגלובלית והמקומית יצרו שוק בהמתנה, שוק שבו נעצרה עליית מחירי הדירות שאפיינה את השנים האחרונות, שוק שבו יש ביקוש בגלל ריבוי טבעי, אבל שילוב של ריבית גבוהה ומחירי דירות גבוהים, יחד עם חוסר ודאות כלכלית, גורמים לרוכשים פוטנציאליים רבים לחכות למועד אחר כדי לקנות את הדירה עליה הם חולמים.
ואז הגיע השביעי באוקטובר, שמלבד הטראומה שהטבח יצר בלב האומה והמלחמה שהגיעה מייד לאחר מכן, נוצרה גם פגיעה רוחבית בסקטורים רבים, כולל בשוק הנדל"ן בכלל, ושוק ההתחדשות העירונית בפרט. המלחמה גרמה למחסור גדול של עשרות אלפי עובדים שהפסיקו להגיע מהרשות הפלסטינית ויצרו קושי בגיוס עובדים והעלאת שכר העבודה לאלה שכן מגיעים לעבוד באתרי הבניה. נרשמה גם עליה במחירי מוצרי הגלם ובקושי לייצר אספקה סדורה של חלק מהם, בעקבות פגיעה בשרשרת האספקה לישראל. יזמים הפסיקו לקדם פרוייקטים מתוך רצון לשמור על נזילות שתאפשר להם להתקיים ולצלוח את המשבר המתמשך, ובאופן כללי, האווירה בשוק קודרת יחסית מאחר ולא מעט עסקים נכנסו לסיכון כלכלי, בענף שמימלא הסיכון בו יחסית גבוה.
לצד זאת, הסיטואציה הנוכחית גם מייצרת הזדמנויות עבור יזמים ורוכשי דירות. מאחר והביקוש בישראל לא יורד, אולם התחלות הבניה צנחו באופן משמעותי, כולל באזורי ביקוש – אזורים בהם ענף ההתחדשות העירונית ממוקד. וכך, קניית דירה בתקופה הנוכחית יכולה להסתבר כצעד הנבון עבור אנשים שמעוניינים לרכוש דירה באזורי ביקוש. הדבר גם יכול לייצר הזדמנויות עבור יזמים שיכולים לבצע עסקאות מניבות מיזמים שצריכים לייצר נזילות בעת הנוכחית. למעשה, חברות עם גב כלכלי חזק שהגיעו עם איתנות פיננסית למשבר הנוכחי מקבלות את ההזדמנות לעשות עסקאות שישתלמו להם בטווח הבינוני או הרחוק.
באופן טבעי, התקופה הנוכחית גם מייצרת עבודה עבור עורכי הדין בתחום ההתחדשות העירונית. ייצוג יזמים ודיירים בכל הקשור לאיחורים במסירת הדירות, ביחסים עם הבנקים, בסגירת עסקאות בין יזמים המתרחשות על רקע התקופה ועוד. מדובר בתקופה מורכת עבור הלקוחות של עורכי הדין מהתחום, בין אם מדובר ביזמים ובין אם מדובר בדיירים.
לרגל פורום Duns 100 לבכירי ענף המשפט בתחום ההתחדשות העירונית התייחסו כמה עורכי דין המומחים בתחום ההתחדשות העירונית לכמה מהסוגיות המרכזיות המלוות את הענף בשעה מאתגרת זו. לכתבה התראיינו עו"ד עידן מנצ'ל, שותף, מחלקת נדל"ן, תכנון ובניה, גולדפרב גרוס זליגמן, עו"ד שלום סימון, שותף, ראש תחום התחדשות עירונית (במשותף), פישר (FBC & Co.), ועו"ד קרן פרשקר, בעלים משותף, רז-כהן,פרשקר ושות׳.
לקוחות רבים לא יקבלו את הדירה במועד שהובטח להם כתוצאה מאילוצי המלחמה. מהן הבעיות משפטיות המרכזיות שיצופו כתוצאה מכך וכיצד ניתן להגן על הדיירים ו/או היזמים במצב שכזה?
עו"ד קרן פרשקר: "חוק המכר (דירות) קובע כי מקום בו איחור במסירת הדירה נגרם עקב נסיבות ש"אינן בשליטת המוכר"’ אזי לא יהיה זכאי הרוכש לפיצוי בגין האיחור במסירה.
עם פרוץ מלחמת "חרבות ברזל" נושא האיחורים במסירה עקב נסיבות ש"אינן בשליטת המוכר", עלה שוב לכותרות, וזאת לאחר שהשלכות מצב המלחמה היכו את ענף הנדל"ן באופן של הטלת איסורים והגבלות מקיפים, כגון: האיסור לפתוח אתרי בנייה בערים מסוימות, איסור העסקת עובדים פלסטינאים, וקושי כללי בניהול וקידום פרויקטים בצל המלחמה.
לאור הקשיים והמגבלות כאמור קיימת חוסר וודאות לגבי השאלה אם תקופת מלחמת "חרבות ברזל" תימנה בין הנסיבות ש"אינן בשליטת המוכר", ומשכך האיחור בגין תקופה זו אכן לא יזכה את הרוכשים בפיצויים בהתאם לחוק.
בעבר, כאשר הגיעו לפתחו של ביהמ"ש מקרים של עיכוב במסירת דירות בשל מבצעים ביטחוניים, נדחו מרבית טענות היזמים במרבית המקרים תוך קביעה כי לא הוכח ע"י היזם/הקבלן האם וכיצד השפיע המבצע הצבאי באופן ישיר על הבנייה, או אי היכולת להוכיח כי אותו אירוע צבאי (הנטען להיות "כוח עליון") ולא סיבה אחרת, הוא שגרם לאיחור במסירה בפועל .טענות כלליות כגון בנייה תחת מתקפת טילים מבלי להוכיח כיצד מושפעת הבנייה באופן ישיר, אינן מספיקות לדעתו של בית המשפט. כן נקבע ע"י ביהמ"ש כי אמנם למצב לחימה השפעה על מצב המשק במדינת ישראל. אולם, כדי שטענה זו תעמוד לזכות קבלן באופן שיצדיק איחור במסירת דירות, החברה היזמית חייבת להוכיח כיצד המצב הספציפי גרם באופן ישיר לעיכוב במסירת הדירות ולספק נתונים עובדתיים שיאפשרו לביהמ"ש להעביר במבחן הביקורת את טענותיה.
נראה כי טענה רק בדבר קיומו של מצב מלחמה ו/או מבצע צבאי ממש, כמו במקרה של מלחמת "חרבות ברזל" לא תהווה נימוק מוצדק לעיכוב במסירה, אך ככל שהחברות היזמיות תיערכנה ותגבינה את טענותיהן באסמכתאות שתיאספנה בסמוך להתרחשות האירועים, תתעד אותם (לרבות ביומני העבודה והפיקוח) ונתונים נוספים שיתמכו בטענותיהם להצדקת האיחור, כמו למשל תיעוד ביומן האתר של חוסרים בכוח אדם, תיעוד פניות, מכתבים מיילים וכל מה שיוכיח עיכובים ו/או ניסיונות להימנע או לצמצם עיכוב, יסייע להצדקת העיכוב במסירה כתוצאה משפעתה הישירה של המלחמה".
עו"ד עידן מנצ'ל: "הבעיה המשפטית המרכזית עימה יצטרכו להתמודד בתי המשפט הינה הגדרת מצב המלחמה כאירוע מסכל לפי דיני החוזים או "כוח עליון", וקביעת מסגרות הזמן והתנאים לפטור מאחריות בגין עיכובים שהם תוצאה של אותו אירוע. אני מעריך שהתוצאה הישירה היא דיונים משפטיים רבים שיתנהלו בין חברות לבין בעלי זכויות, בפרויקטים של התחדשות עירונית או רוכשי דירות, בשאלה האם כתוצאה מהעיכובים שייגרמו (ככל שייגרמו), קמה על החברות החובה במתן פיצוי, או שמא קמה להם הגנה בנסיבות של אותו "כוח עליון", אשר לחברות לא היה שליטה עליו בנסיבות כל מקרה לגופו. בעיה משפטית נוספת הקשורה לכך, תהיה אחריות בעלי הזכויות לנקוט בעצמם בצעדים לשמירה על זכויותיהם, כגון בדיקת הנסיבות המוגדרות כאירועי "כוח עליון" בחוזה הרלוונטי או פנייה באמצעות ב"כ הדיירים לחברה הרלוונטית, בדרישה לשנות בהסכמה את התנאים החוזיים ועל מנת לגדר את התקופה המוסכמת לאיחור שייגרם כתוצאה מהמלחמה, וכן בדרישה להבטיח שזכויות הדיירים לקבלת דמי שכירות ויתר זכויותיהם על פי ההסכם יגובו בהסכמות ספציפיות ו/או בבטוחות, בהקשר הספציפי של המלחמה. סביר שבתי המשפט יתחשבו במיוחדות ובחריגות של המלחמה הנוכחית והשפעתה, בבואם לבדוק את נכונות החברות להתאים את החוזה ותנאיו למצב המיוחד. מאידך, החברות אמורות לשלוח לכל דייר ו/או רוכש בפרויקט מכתב מפורט שבו החברה מודיעה על קיומו, לגישתן, של "כוח עליון" ועל האפשרות הצפויה לעיכובים במועד מסירת הדירות החדשות, מתוך הנחה סבירה שהודעה כזו תשמש מבחן, גם אם לא יחידי, להחלטה שיפוטית ככל שתידרש, בשאלת זכאותן להסתמך על אירוע המלחמה בבואן לדרוש הפטר מאחריות לפיצוי בגין העיכובים הצפויים".
מהן הבקשות המשפטיות הנפוצות ביותר המגיעות מצד דיירים בתקופה הזאת? מה הבקשות הנפוצות ביותר המגיעות מצד יזמים בתקופה הזאת?
עו"ד עידן מנצ'ל: "מבחינת בעלי הזכויות, החשש הגדול ביותר הוא עמידת החברה עמה התקשרו בהסכם, בביצוע הפרויקט והשלמתו ללא עיכובים וללא פגיעה באיכות הביצוע. מכאן, הדאגה המרכזית של דיירים בתקופה מורכבת זו (אשר קדמה לה שנה מורכבת גם כך בעולם הנדל"ן) הוא הידיעה שהם מתקשרים עם חברה איתנה פיננסית וכזאת שיודעת להוציא את הפרויקט מהכוח אל הפועל. בתקופה זו, הבטחה של תוספת מ"ר לדירה שיקבלו או תוספת אחרת לתמורות המובטחות, קטנה באופן משמעותי לעומת הרצון לקבל מהר ככל האפשר דירה עם מרחב מוגן וככלל, האפשרות הריאלית להוציא את הפרויקט אל הפועל וכך שהדיירים לא ימצאו את עצמם בפני שוקת שבורה במהלך הפרויקט.
מבחינת החברות, הדרישה המשפטית המובהקת לאחרונה היא הסכמת בעלי הזכויות להאריך את מועדי החוזה בכלל ואת מועדי ביצוע הבנייה ומסירת הדירות החדשות בפרט. הדבר נובע מהחשש לחוסר אפשרות לבצע והשלים את הפרויקט, בהינתן מחסור עצום בכוח אדם לביצוע העבודות, וכנגזרת מכך, ריבוי דרישות שמקבלות החברות מקבלני הביצוע לתוספת בעלויות הבנייה, ולעיתים נטישה או איום בנטישה של קבלנים את אתרי הבנייה. בנוסף, קיים חשש גדול מיציאה לשיווק "דירות היזמים" בפרויקט, בשל קיפאון יחסי במכירות וירידה במחירי המכירה, כמו גם דרישת קונים לשינוי תנאי התשלום, לרבות ויתור על הצמדת התמורה כולה ודחיית התשלומים (במתכונת שהפכה למקובלת, של 20-80 ללא הפרשי הצמדה, לדוגמא). כמו כן, לאור אי הוודאות בענף הנדל"ן, לחברות חשוב להבטיח גמישות במסגרת ההסכמים מול בעלי הזכויות, הן במועדים הנדרשים לצורך הבטחת השלמת הליכי התכנון והרישוי, והן לצורך קבלת ההחלטה מתי להודיע על פינוי הדיירות הקיימות והתחלת ביצוע העבודות, במועד הכי נכון מבחינתן, הן מבחינת הביצוע והן מבחינת גופי המימון (אשר דורשים בדרך כלל מכירות מוקדמות לצורך העמדת האשראי לתחילת ליווי הפרויקט). מגמה שמתפתחת לאחרונה היא ניסיון של החברות לקיים משוואה בין התמורות שניתנות לדיירים במסגרת ההסכם, לבין הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, כך שגם במקרה של אי כדאיות כלכלית, עקב תנאים אובייקטיבים, החברות עדיין יוכלו להוציא פרויקטים אל הפועל או לחלופין לבחור לצאת מהפרויקט ללא פיצוי גבוה מדי, אם בכלל".
עו"ד קרן פרשקר: "בקשות מצד דיירים: קידום פרויקטים להתחדשות עירונית על מנת שיבנו ממ"דים בדירות. חשיבות הצורך בממ"ד הובהר במלחמת "חרבות ברזל", וזאת גם באזור המרכז ולא רק בקרבה לאזורי הלחימה.
בקשות מצד יזמים: בהסכמים אנו נדרשים להאריך את תקופות הבנייה, להוסיף תנאים מתלים להסכמים, להאריך את תקופות התכנון. מול הבנקים מבקשים היזמים להפחית את סכומי המכירות המוקדמות של הדירות וכן את מועדי המכירות.
כמו-כן, הרבה חברות יזמיות שבמסגרת ההסכם לפינוי בינוי נדרשות להתקשר עם בנק מלווה לצורך הליווי הפיננסי של הפרויקט, מבקשות כעת להתקשר עם גופים מממנים שאינם בנקים, הואיל וגופים מממנים אלה מאפשרים תנאי מימון נוחים הרבה יותר מהמוסדות הבנקאיים שמקשים על הוצאתו לפועל של הפרויקט".
האם ההאטה בקידום פרויקטים להתחדשות עירונית באזורי הביקוש תביא לעליית מחירי הדירות? אם כן, באיזה טווח זמן זה יקרה?
עו"ד שלום סימון: "היצע הקרקעות באזורי הביקוש הינו מוגבל והדרך היחידה לטפל בכך היא להגדיל את ההיצע על ידי קידום פרויקטים של התחדשות עירונית במקום הבינוי הקיים. לכן, אין ספק, כי האטה בפרויקטים באזורי הביקוש תביא לעליית מחירי הדירות. זמן ההקמה של פרויקטי התחדשות עירונית הוא ארוך ועומד על 6-10 שנים בשל הבירוקרטיה הכרוכה בהוצאתם אל הפועל. לכן, אני סבור שנוכל לראות את השפעת ההאטה רק בעוד מספר שנים. יחד עם זאת, בשל השפעות המלחמה, המתבטאות בין היתר בעיכובים בביצוע עבודות בנייה, ייווצר צוואר בקבוק בהיצע הדירות למכירה, אשר עלול להביא לעליית מחירי הדיור בטווח קצר אף יותר".
עו"ד קרן פרשקר: "ההאטה בקידום פרויקטים להתחדשות עירונית תביא לעליית מחירי הדירות בשנים הקרובות. התחדשות עירונית היא אחד הגורמים המשמעותיים לתוספת יחידות דיור באזור המרכז. ההאטה כמובן תפחית את ההיצע ותעמיק את הפער בין הביקוש לבין ההיצע. בתום מצב המלחמה, כשיתפרצו הביקושים לדירות מגורים, יורגש המחסור עקב ההאטה שהייתה עד אותה שעה. כמו-כן, הפחתת הריבית הצפויה מחד והתגברות האנטישמיות בעולם מאידך יגבירו את הביקושים לדירות מגורים, אף מעבר לביקושים שהיו טרם פרוץ המלחמה, במיוחד באזור המרכז. השלכה נוספת עקיפה של מלחמת "חרבות ברזל" על התייקרות מחירי הדיור תהא בעקבות עליית שיעור המע"מ בשנת 2025 באחוז נוסף, כך שבהכרח הדבר יביא להתייקרות מחירי הדירות בשיעור זה".
עו"ד עידן מנצ'ל: "אין כמעט שום ספק, שהעיכובים בהתחלות הבניה באזורי הביקוש, הן בגלל המצב הכלכלי קודם המלחמה והן בשל המלחמה, יגרמו לעלייה מחודשת במחירי הדירות, בדומה למה שקרה בישראל מיד לאחר שהחיסונים למחלת הקורונה החלו להשפיע על האוכלוסייה והובילו לחזרה מסוימת לשגרה. עם ישראל הינו עם שמסתגל מהר למצב "שגרה" כזה או אחר, וכאשר רוכשי הדירות הפוטנציאלים יבינו את המצב, וכך גם החברות המוכרות, בשילוב המשך ירידת שיעורי הריבית (גם אם באופן הדרגתי ואיטי), הדבר יביא לעלייה במחירי הדירות - אולי אפילו לעלייה מהירה מדי ושאינה מותאמת למצב בפועל. בנוסף, הולך ומתפתח ביקוש משמעותי לדירות בעלות מרחב מוגן, ומן הסתם הדרישה לדירות חדשות (בעלות ממ"ד בהכרח), יגבר גם ביחס לביקוש של דירות ישנות, מה שיגרום לעליית מחירים של הדירות שייבנו על פי תקני המיגון העדכניים".
נוכח המשבר בענף, מהם הצעדים שעל המדינה לבצע בעת הזו על מנת לשחרר חסמים בירוקרטיים, לצמצם לוחות זמנים של פרויקטים ולתת מענה חלקי על המחסור הצפוי בדירות?
עו"ד עידן מנצ'ל: "נדמה שרוב התשובה נמצאת בשאלה. על מנת לגרום לחברות כן "לעלות על הקרקע" ולממש את היתרי הבניה שניתנו להן, על המדינה לאפשר הבאת עובדים זרים בכמויות גדולות מאוד (כאשר החוסר בענף הבנייה לבד מוערך בעשרות אלפי פועלים) באופן מיידי ועם מינימום חסמים והגבלות לצורך כך. בנוסף, יש לאפשר יבוא של חומרי בנייה מהר ככל שניתן, גם במחיר של הפחתת מכסים, הכל כדי להקל על החברות ששוקלות האם לממש את הקרקעות שיש להן (במסגרת התחדשות עירונית או מכרזים). דבר נוסף ולא פחות חשוב, הוא שבאופן בולט יותר מאשר בימי שגרה, על רשויות התכנון לאפשר לשוק הפרטי לקדם פרויקטים מהר ככל הניתן. עליהן להפחית חסמים בירוקרטיים שאינם הכרחיים ובעיקר לתת עדיפות למתחמים עתירי דירות חדשות, שגם יאפשרו לאוכלוסייה הקיימת להבין שהיכולת שלהם לקבל דירה חדשה, מוגנת מפני טילים ורעידות אדמה, הינה קרובה יחסית, וכן להתמודד עם המחסור הצפוי בדירות חדשות, בטח באזורי הביקוש. בעיקר מצופה מרשויות התכנון של המדינה שיאפשרו לקדם פרויקטים רבים בערים שנפגעו במסגרת המלחמה, בדרום ובצפון, כדי לאפשר את פריחתן מחדש של אותן ערים, ולהראות כי עתידן עוד לפניהן. שינוי נוסף ומחויב במציאות הינו יצירת סביבת וודאות תכנונית ורישויית ברורה ושקופה שאינה נתונה לשינויי מדיניות כה תכופים, הן ברמת החקיקה הארצית והן בשל שינויי מדיניות מוניציפליים חדשות לבקרים".
עו"ד קרן פרשקר: "לאפשר הוצאת היתרי בנייה בלוחות זמנים קצרים יותר, מתן אישורים לצורך קבלת טופס אכלוס בצורה יעילה יותר כך שניתן יהיה למסור את הדירות שמוכנות לאכלוס במועד".
עו"ד שלום סימון: "הליכי אישור התב"עות ולאחריהם הליכי הרישוי להוצאת היתרים הם החסמים המשמעותיים ביותר בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית. מדובר בתהליכים ארוכים, אשר עשויים להימשך שנים רבות עד לסיומם. בראש ובראשונה, המדינה צריכה לדאוג להקצאת כוח אדם נוסף לוועדות התכנון, בוודאי לוועדות המקומיות, וזאת גם על ידי על ידי הגדלת תקציבים. בנוסף, המדינה צריכה לעודד הוצאת היתרי בנייה על ידי הענקת תמריצים בדמות מענקים כספיים לרשויות, כנגד זירוז מתן היתרי בנייה לפרויקטים של התחדשות עירונית. במילים אחרות, החשיבות המרכזית היא בסיוע משמעותי יותר מצד המדינה לשחרור חסמים ובעקבות זאת - הגעה מהירה יותר לתוצאה הסופית הרצויה - הוצאת היתר בנייה לפרויקט".
d&b – לדעת להחליט
