תביעה לתשלום דמי תיווך, ללא הסכם תיווך – הייתכן?
תביעה לתשלום דמי תיווך, ללא הסכם תיווך – הייתכן?
הסכם תיווך בכתב הוא תנאי בסיסי לתביעת עמלה, אך במקרים יוצאי דופן, ייתכן ובית המשפט יכיר בזכאות המתווך גם ללא הסכם כזה
דמיינו את התסריט הבא: מתווך מקצועי משקיע חודשים ושנים במציאת הבית המושלם ללקוח שלו. הלקוח דוחה את חתימתו על הסכם התיווך, כל פעם מסיבה אחרת, אך מבטיח למתווך כי "אין לו מה לדאוג" ו"הכל בסדר".
לאחר משא ומתן מתיש העסקה נסגרת בהצלחה, אך כשהמתווך פונה ללקוח כדי לקבל את דמי התיווך המגיעים לו, טוען הלקוח שלא חתם על הסכם בכתב ולכן אינו חייב דבר. זהו תרחיש שחוזר על עצמו לא פעם, ומשאיר מתווכים רבים מתוסכלים ומרומים.
פסק דין חדש של ביהמ"ש המחוזי בת"א קובע הלכה חדשה בשאלת קיומה של עילה לתביעת דמי תווך בהיעדר הסכם תווך.
אם כן, לצורך חיוב בדמי תיווך יש לערוך הסכם תיווך בכתב. החשיבות של דרישת הכתב בהקשר זה נובעת מהצורך להגנה על זכויות הלקוחות אל מול כוחו העודף של המתווך בהיותו "שחקן חוזר", ולכן הכלל הוא כי בהיעדר הסכם בכתב אין עילה למתווך לדרוש את שכרו, וזאת גם אם הוכיח ללא כל ספק כי היה הגורם היעיל בעסקה. במקרים נדירים ביותר קבעו בתי משפט חריג לכלל זה, והוא כאשר התקיימה "מרמה ממשית" מצד הלקוח.
מעשה בלקוח, בעל נכס מקרקעין שפנה למתווכות לשם איתור קונה לנכס. לפי קביעת ביהמ"ש הלקוח הבטיח פעמים רבות שיחתום על הסכם תווך, אך לא עשה כן. ביהמ"ש התרשם כי הלקוח "סובב בכחש" את המתווכות ו"משך" אותן למעלה משנתיים בהבטחות שווא, תוך שהוא "מרגיע" אותן כי "הוא אדם ישר והגון".
הלקוח הבטיח למתווכות כי ישלם להן דמי תווך בשעור 2% אם ימצאו קונה בסכום של 17 מיליון שקלים, ובינתיים דחה את חתימת הסכם התיווך שוב ושוב, באמתלות ותירוצים שונים, אותם כינה ביהמ"ש "מסכת התחכמויות והתחמקויות". לבסוף עלה ביד המתווכות למצוא קונה במחיר המבוקש, והעסקה הושלמה. אלא שבבוא המתווכות לדרוש את דמי התווך המגיעים להן, בסך 340,000 שקלים, התכחש הלקוח להתחייבויותיו, וטען כי בהיעדר הסכם תיווך בכתב אין הוא חייב להן דבר.
בית משפט השלום קיבל את תביעת המתווכות. השופט קבע כי התנהלותו של הלקוח הייתה "כל כך פסולה וכל כך קיצונית" וכי הוא "סובב בכחש" את המתווכות במשך תקופה של שנתיים, אלא שהתחייבויותיו היו שוות "כקליפת השום". המקרה דנן הוא אכן "מקרה שקשה לחשוב עליו" וכי "לא מדובר בחטא נקודתי" (פסקה 23 לפסק הדין). בהינתן התנהגות כה קיצונית של הלקוח, העולה לכדי מרמה של ממש הגיע בית המשפט למסקנתו כי זהו המקום לזכות את המתווכות בדמי התווך למרות שהסכם תיווך מעולם לא נחתם. הלקוח הגיש ערעור לבית המשפט המחוזי, וערעורו נדחה.
שופטי בית המשפט המחוזי הסכימו עם שופט השלום, כי מדובר במקרה חריג וקיצוני שמצדיק סטייה מן הכלל המחייב קיומו של הסכם בכתב. נקבע כי מזווית ראייה משפטית טהורה- בתי המשפט חזרו והדגישו את חשיבותה של דרישת הסכם תיווך בכתב, תוך שהובהר כי קשה לחשוב על מקרים בהם ניתן יהיה לוותר עליה, ואולם, מזווית ראייה של שיקולי צדק ויושר - קשה להצדיק מתן פטור מתשלום ללקוח שקיבל שירותי תיווך, התחייב לחתום על הסכם תיווך, אך התחמק מהתחייבותו תוך שסובב את המתווכות בכחש, ובדיעבד נתלה בטיעון פורמאלי- היעדר הסכם תיווך בכתב כמתחייב בחוק המתווכים.
נקבע כי המתווכות עשו את המוטל עליהן, אלא שהלקוח הערים עליהן. בנסיבות אלו, כאשר מחדלן של המתווכות לא נגרם מחמת רשלנותן אלא בעטיו של הלקוח, ראוי כי תישמע "זעקת ההגינות", אשר תגבר, במקרה זה על "החוק היבש".
מקריאת פסק הדין עולה כי אמנם ביהמ"ש לא התיימר לקבוע הלכה חדשה, כי אם להחיל את ההלכה שנקבעה קודם לכן, ולפיה במקרים נדירים ביותר של "מרמה ממשית" תקום זכותו של המתווך לקבלת דמי תווך גם בהיעדר הסכם בכתב. ואולם, נראה שבפועל נפתח כאן פתח גדול הרבה יותר, הנותן תקווה למתווכים רבים שהולכו שולל על ידי לקוחות כפויי טובה.
מי שמצוי בחיי היומיום של המתווכים במקרקעין יודע שרבים המקרים בהם לקוחות מתחמקים מחתימה על הסכם תיווך בתירוצים שונים, מבטיחים הבטחות ומספרים מעשיות, ולבסוף מסרבים לשלם את דמי התווך.
המקרה שנדון בפסק הדין אינו נדיר כלל וכלל, לצערנו, כפי שסברו השופטים, ולכן פסק דין זה הוא, לדעתי, בעל חשיבות תקדימית, ויוכל לשמש בסיס לתביעות רבות של המתווכים אשר נפלו קורבן להתנהגות ערמומית מסוג זה של לקוחותיהם, ואשר סברו עד כה כי החוק לא נותן להם מענה.
עו"ד רונן קצף הוא שותף העוסק בתחום הליטיגציה במשרד עורכי הדין פירון
d&b – לדעת להחליט
