מחירי הדיור יירדו? בנק ישראל מנסה לרסן את המינוף בנדל"ן
מחירי הדיור יירדו? בנק ישראל מנסה לרסן את המינוף בנדל"ן
הפיקוח על הבנקים בהובלת יאיר אבידן הודיע על שורת צעדים שנועדה להקשות על הבנקים להעניק מינוף גבוה לענף; בין היתר יידרשו הבנקים להגדיל את ריתוק ההון בהענקת אשראי של יותר מ-75% עבור רכישת קרקע, כך שהוא יהיה פחות רווחי עבור הבנקים
בנק ישראל מנסה לצנן את החשיפה של הבנקים לנדל"ן. הפיקוח על הבנקים בהובלת יאיר אבידן שלח היום (א') לבנקים את התנאים החדשים עבור מתן אשראי לרכישת קרקעות, תוך התמקדות בצעדים מרסנים עבור רכישה ממונפת של קרקעות.
הבדיקות האחרונות שערך המפקח על הבנקים בנוגע לחשיפת הבנקים לענף הנדל"ן הצביעו על סיכון מתגבר. על כן הוחלט לחייב את הבנקים להגדיל את ההון המרותק שלהם עבור אשראי למימון קרקעות במינוף גבוה.
לפי התקנות החדשות, כאשר בנק יעניק אשראי של יותר מ-75% עבור רכישת קרקע, הוא יחוייב לרתק 15% משווי ההלוואה במאזנים שלו, לעומת 10% במצב הנוכחי. בפיקוח הדגישו כי מדובר בריתוק הון ספציפי לשלב הקרקע, ולאחר התחלות הבנייה יוכל הבנק להקטין את ההון המרותק ל-10%.
בפיקוח ציינו כי הקשחת התנאים לרכישת קרקעות עשויה גם להילחם במחירי הדיור שעלו בשנה האחרונה ב-13%. זאת כיוון שרכישת קרקעות עם אשראי ממונף איפשרה לחלק מחברות הנדל"ן להציע מחירים גבוהים במיוחד עבור הקרקע ואחר כך לנסות לגלם אותו לתוך מחירי הדיור.
על פי הערכות בענף, הגדלת ההון המרותק לא תעצור באופן מוחלט את מימון הקרקעות הממונף שמציעים הבנקים, אך תפחית את ההיקף שלו כיוון שהוא יהיה פחות רווחי עבור הבנקים. צעדים אלה עשויים להקטין את מחירי הקרקע ואת מחירי הדיור. עם זאת, בפיקוח הבהירו כי הורדת המחירים לא שימשה כמטרה מרכזית ביישום ההגבלה.
מעבר להגבלות המימון, יורחבו דרישות הדיווח לפיקוח על החשיפה לענף הבינוי והנדל"ן. הבנקים ידווחו בין היתר לאילו פרויקטים הם חשופים, כדי לנתח בצורה טובה יותר את הסיכון המתפתח שייחודי לקרקעות גולמיות, פרויקטים לבנייה ופרויקטים מוכנים.
עוד יבקש הפיקוח מהבנקים לדווח על קצב הבנייה לעומת קצב המכירות בפרויקט. אם הבנייה מתקדמת בקצב מהיר מהמכירות, הפיקוח עשוי לאסור משיכת עודפים.
זאת בעקבות תופעה שבה הבנקים והקבלנים מנצלים את סיווגם של פרויקטי בנייה למגורים כבטוחים, ועם החלת הבנייה מושכים הון שנחשב "עודפים", והיה חלק מדרישות ההון בתהליך הבנייה. ההון שמושכים הבנקים משמש אותם עבור רכישת קרקעות ופרויקטים נוספים. הליך זה כשר, אך הוא מעלה את הסיכון של ענף הנדל"ן, בשל יצירת היתכנות למצב שבו המשך הפרויקט לא יתפתח כצפוי והקבלן יישאר עם הון מרותק שאינו מספק עבור פיצוי אפשרי לרוכשים.
בנוסף, על רקע הקושי לבחון את הסיכון בחשיפה לנוכח שוני בניתוח הפרויקטים בין בנק לבנק, ישלח הפיקוח דוגמאות מייצגות לתהליכי חיתום וסיווג אשראי. במסגרת זו יפורסמו דוגמאות למקרים מייצגים שעלו במהלך ביקורות שביצע הפיקוח בהתייחס לאשראי לענף הבינוי והנדל"ן.
סיכון מתגלגל
בשנה האחרונה חלה עלייה בסיכון האשראי במערכת הבנקאית לענף הבינוי והנדל"ן, אשר באה לידי ביטוי בגידול מואץ של יתרות האשראי ובמאפייני הסיכון לענף בחלק מהתאגידים הבנקאיים.
במהלך שנת 2021 גדלה יתרת האשראי המאזני בענף הבינוי והנדל"ן בחמשת הבנקים הגדולים ב-5.44 מיליארד שקל, המהווה עלייה של 26% לעומת 2020. שני הבנקים הגדולים, הפועלים ולאומי, בלטו במיוחד בהגדלת החשיפה שלהם, כאשר שניהם מתקרבים למגבלה שהטיל עליהם בנק ישראל בתחום זה.
על פי הפיקוח על הבנקים, כדי למנוע סיכוני יתר מחשיפה לתחום אחד, הבנקים אינם רשאים לחלק יותר מ-22% מהאשראי שלהם לפרויקטי נדל"ן ו-26% לפרויקטי נדל"ן ותשתיות.
בפיקוח מנסים להרגיע את שוק הנדל"ן הרותח כבר מספר חודשים במספר צעדים. בחודש אוגוסט החליט הבנק כי הלוואה בשעבוד דירת מגורים לא תוכל להיחשב כחלק מההון העצמי לרכישת דירה נוספת. צעד זה בא להילחם ברוכשי הדירה להשקעה שהחלו לרכוש דירות בצורה ממונפת תוך שימוש באותו ההון לצורך רכישת מספר דירות. בנוסף הגדיל בנק ישראל את ריתוק ההון עבור הבנקים במימון משכנתא בשיעור של 1%, לאחר שהקל על שיעור הריתוק בתקופת הקורונה.
