מתכננים מסלול מחדש
מתכננים מסלול מחדש
עליית המחירים בענף הנדל"ן מייצרת אתגרים והזדמנויות לענף האדריכלות בישראל. משרדי האדריכלים והאדריכלים הבכירים בישראל נדרשים לתת מענה פרקטי וחדשני למציאות הדינמית המתהווה בענף הבניה. בענף הדיור למשל, לעיתים תכופות נדרשים האדריכלים לבצע תכנון המכיל מיצוי וניצול מקסימלי של כל מ"ר בדירה על מנת לענות על צרכי היזמים, הקבלנים והדיירים העתידיים. הם גם נדרשים להתחשב בשינויים הגלובליים בענף הבניה, באילוצים כלכליים אובייקטיביים הנובעים מרוח התקופה, ובשינויי הרגולציה הפוקדים באופן תדיר את ענף הבניה – כל זאת תוך שילוב טכנולוגיות חדשות וידידותיות לסביבה והטמעת טרנדים חדשים בעת בניית דירות מגורים, משרדים, מוסדות ציבוריים ועוד
מלבד האתגרים האמורים, עולם האדריכלות נאבק כעת לשמור על כוח האדם האיכותי בענף אשר זולג לכיוון ענף ההיי-טק. 'הטפטוף' מתרחש בעיקר בעקבות המשכורות הגבוהות שניתן לקבל בענף ההייטק החל מהתפקידים הראשונים הנמצאים בתחתית ההיררכיה בחברה. אדריכלים צעירים רבים מבינים שבשני הענפים ישנן דרישות גבוהות מצד המעסיק, אולם בענף הייטק ישנן משכורות גבוהות יותר אשר מאפשרות להרוויח סכומים נאים כבר בתפקידי הג'וניור. המגמה הזאת אילצה משרדי אדריכלים רבים להעלות את שכר העובדים המתחילים בכדי לגייס עובדים טובים ולשכנע אותם להישאר בענף. גם תנאי העסקתם ורווחתם של עובדים קיימים שודרגו וזאת כדי לשמר את כוח האדם האיכותי הנמצא בענף.
חשיבות הבאת כוח אדם איכותי מקבל משנה תוקף בתקופה הנוכחית, סוף הרבעון השני של שנת 2022. משרדי האדריכלים עסוקים בימים אלה בפרויקטים רבים שיוצאים כעת לפועל לאחר תקופת חוסר הוודאות שליוותה את המשק הישראלי והעולמי בתקופת הקורונה. המשרדים אמונים על תכנון פרויקטי בניה רבים והם אלה שדואגים לעצב את בנייני המגורים וסוגי הבניה הנוספים שישמשו את אזרחי ישראל. בתוך העומס הרב שבו הם שרויים, האדריכלים פועלים לייצר עיצוב פנים מדויק ויפה בתוך ומחוץ למבנה אותו הם מתכננים, לשביעות רצונם של מזמיני העבודה והאנשים שישתמשו במבנה, כשהם נושאים עמם אחריות רבה וכבדה ונאלצים לאלתר פעמים רבות בגלל הבירוקרטיה והסחבת איתה עולם הבניה מתמודד.
לקראת פורום Duns 100 לבכירי ענף האדריכלות, התייחסו בכירי הענף לכמה מהשאלות המרכזיות המלוות את תחום עיסוקם בתקופה זאת ושיתפו את תפיסת עולמם לגבי נושאים כגון: השפעת מחירי הדיור על סוגי הפרויקטים שנבנים כעת, תקופת השפע היחסית בקידום פרויקטי בניה, התחרות הקיימת לגיוס ושימור עובדים טובים, התאוששות ענף המשרדים ועוד.
לכתבה התראיינו אדריכל גיל שנהב, שותף מייסד במשרד 'כנען שנהב אדריכלים', אדריכל גיא מילוסלבסקי, שותף במשרד 'מילוסלבסקי אדריכלים', אדריכל ומתכנן ערים משה צור, בעלים במשרד 'משה צור אדריכלים - בוני ערים', ואדריכל עדן בר, שותף, בעלים ומנכ"ל ב'עדן בר אדריכלים'.
מחירי הדיור זינקו בשנה החולפת בכ - 16% ונראה שגם בשנת 2022 תירשם עליית משמעותית במחירי הדירות – על אף חוסר הבהירות הקיים בימים אלה במשק. מציאות שכזו מרחיקה בהדרגה את חלום הבעלות על דירה עבור ישראלים רבים. האם וכיצד הדבר צפוי להשפיע על סוגי הפרויקטים שנראה בשנים הקרובות?
אדריכל גיל שנהב: "המחירים הגבוהים מובילים לדיוק. כל מטר בדירה שווה הרבה ובתכנון נכון ומוקפד אפשר לתכנן דירות איכותיות ללא בזבוז של מקום. בנוסף הקהל מצמצם את שטח הדירה הנרכשת לצרכים המדויקים שלו. זה אומר שנראה מגוון גדול יותר של דירות קטנות כגון: דירות סטודיו, דירות 2 חדרים, דירות 3 חדרים וכדומה".
אדריכל גיא מילוסלבסקי: "עלית מחירי הדיור מרחיקה את החלום של הגעה לדירה מידי רבים ומאלצת אותם להתפשר ולבחור באלטרנטיבות. בהתאם לכך, אנו נידרש לתכנן ולבנות את האלטרנטיבות האלו: הראשונה היא לבנות יותר דירות קטנות, ויש לכך כבר ניצנים ראשונים במדיניות עירונית המחייבת אחוז מינימלי של דירות קטנות ודיור בר השגה בפרויקטים בתכנון. כיוון נוסף הוא הגדלת היקפי הבניה בערים במעגל השני והשלישי לאזורי הביקוש, מה שיתאפשר בקלות יותר בזכות השקת הרכבת הקלה ופתיחת צירים נוספים ברכבת ישראל. כבר כיום אנו רואים תנופת יזמות ובניה באזורים אלו, לדוגמא - בבת ים, בפתח תקוה, ביבנה, באר יעקב ועוד וכן גם בקרבה לתחנות רכבת ישראל. כיוון נוסף הוא עליה במגמה של תכנון פרויקטים של דיור להשכרה ובניינים מעורבי שימושים אשר נותנים מענה לדיור עבור אלו שלא יכולים לממן רכישת דירות. בזכות יצירת מגוון של יח"ד יש מענה לכלל צרכי האוכלוסייה".
אדריכל ומתכנן ערים משה צור: "נראה שתהיה התמתנות בקצב העליה. בלי קשר, לדעתי, במקומות המבוקשים בדגש על העיר תל אביב, היצע המגרשים קטן מהביקוש ותמיד יהיו מספר מכסימלי של פרויקטים שאפשר יהיה לתכנן ולבצע".
אדריכל עדן בר: "התשובה היא תכנון של דיור להשכרה. כבר היום חברות רבות נכנסות לשוק ההשכרה הקבלנית לטווח ארוך ואני רואה רכישות בפרויקטים גדולים של עשרות דירות רגילות לצורך השכרה בחוזים לטווח ארוך. מגמה זאת מקנה לשוכרים ודאות ויציבות והיא יכולה להחליף את הצורך ברכישת דירה. כיום שוק זה מתמקד בעיקר בשוק היוקרה, אך אני רואה שהתהליך כבר מחלחל למבנים סטנדרטיים הנמצאים בהישג יד עבור מעמד הביניים".
לאחר עצירה בתכנון פרויקטים חדשים בעקבות משבר הקורונה, אנו עדים לביקושים רבים לפרוייקטים חדשים. האם זכורה לך תקופת פריחה שכזאת בענף? כמה זמן להערכתכם היא צפויה להמשך?
אדריכל גיא מילוסבסקי: "אם נפשט את התמונה, בשנים האחרונות הביקוש לנדל"ן גבוה מההיצע ונשען על מספר מקורות דמוגרפיים: קצב ילודה גבוה, עליה בתוחלת החיים, גלי עליה משמעותיים ועוד, ולכן סביר שרמת הביקושים הזו תימשך".
אדריכל עדן בר: "אני פעיל כ 40 שנה. למעט תקופת העלייה הגדולה מברית המועצות בשנת 1991, לא הייתה פריחה כזאת בענף. השינוי הגדול משנת 1991 ואילך התרחש כאשר המדינה נאלצה לחשוב ולתכנן אסטרטגיה לעתיד – מוטת דיור למגורים - הן באזורי הביקוש והן בפריפריה, זאת בעקבות משבר הדיור ב-2011".
אדריכל ומתכנן ערים משה צור: "אכן יש כמות גדולה מאוד של פניות לפרויקטים חדשים. חלק אמנם בגלל עצירת בניה שהתרחשה בעקבות משבר הקורונה, אם כי רוב העלייה מתקיימת בעקבות גידול האוכלוסייה, הריבוי טבעי וגם חזרה- או עלייה לארץ של הרבה יהודים מחו"ל שנגרמת גם בגלל התגברות האנטישמיות והאירועים הגאופוליטיים האחרונים".
אדריכל גיל שנהב: "אמנם יש צימאון בשוק אך זו לא חגיגה, אנחנו שואפים ליציבות. אני מקווה ומייחל להתמתנות בשוק ולחזרה לעבודה יציבה בלי טרפת".
בעקבות המחסור המתמשך בכח האדם בענף, ואל מול התחרות ההולכת וגוברת על העובדים מצד ענף ההייטק - כיצד מגייסים ומשמרים אדריכל איכותי בשנת 2022?
אדריכל ומתכנן ערים משה צור: "זה נושא קריטי. באופן מסורתי, שכר הטרחה המשולם מצד המזמינים של העבודה מגביל את גובה השכר שניתן לשלם לאדריכלים איכותיים. איכות התכנון שלנו במשרד מושכת מתכננים מוכשרים שרמת האדריכלות הגבוהה שאנו נלחמים עליה חשובה להם באופן אישי.
יחד עם זאת אנו עושים מאמצים גדולים לתגמל את הכישרונות אצלנו ואת העובדים הנאמנים כדי שיהיה גם קצת ״״קמח….״ לא רק תורה".
אדריכל גיל שנהב: "ההון האנושי שלנו הוא הנכס החשוב ביותר במשרד., אנחנו עוסקים בטיפוח ההון האנושי לא רק בשנה האחרונה, אלא 30 שנה ברציפות. אני חושב שהמחסור בכוח אדם הוא הזדמנות מצוינת לשפר את תנאי ההעסקה של העובדים שלנו. זה מגיע להם".
אדריכל עדן בר: " שימור אדריכל איכותי ועובדים באופן כללי אמור להיות בDNA של המשרד ללא קשר לתקופה, כי הטובים תמיד מבוקשים. נכון שהדיור של היום יותר פרגמטי, אבל עדיין במקצוע שלנו איכות העבודה והיחס משחקים תפקיד".
אדריכל גיא מילוסלבסקי: "זו אכן סוגיה שאנחנו, כמנהלים, מתמודדים איתה רבות. במשרד שלנו אנחנו מקפידים על בחירת עובדים מכל קצוות הקשת החברתית הישראלית, מתוך אמונה שהגיוון החברתי תורם ליצירתיות אדריכלית ולאיכות התכנון שאנחנו מעניקים ללקוח, ליכולת שלנו לתת מענה לאתגרי תכנון וליצור תכנון המותאם לקונטקסט הישראלי. לוקח כמה שנים להכשיר אדריכל והוא מתחיל להיות אדריכל טוב וכאשר הוא מגיע לבשלות – אז אתה רוצה לשמר אותו. בעולם הניהול נהוג לאמר שמשקל הגורמים המשפיעים על שימור העובדים מתחלק: 1/3 שכר, 1/3 סיפוק בעבודה ו- 1/3 תחושת שייכות וחיבור רגשי. כך שאנחנו עמלים רבות על עבודת הצוות במשרד, על גיבוש הקשרים האישיים כדי ליצור משרד שכיף לעבוד בו ושהעבודה בו מעניינת. אנחנו נותנים לאדריכלים אחריות וסמכות להוביל פרויקטים כדי לתת להם סיפוק וגאווה בעשיה שלהם, ואנחנו בונים למשרד מוניטין איכותי כדי לתת להם מקור לגאווה במקום העבודה שלהם. לצד זה, גם התגמול הכלכלי חשוב ולכן אנחנו מקפידים לתגמל את הצוות שלנו וליהנות יחד איתנו מההצלחה הכלכלית של המשרד שלנו".
יחד עם העלייה המסיבית בביקושים לתכנון פרויקטים, משרדי אדריכלים מובילים נאלצים לוותר על פרויקטים חדשים בעקבות עומס עבודה. האם הוויתור הזה מצד המשרדים הגדולים והמוכרים עלול להשפיע בסופו של דבר על איכות הפרויקטים?
אדריכל גיא מילוסלבסקי: "להיפך, בזכות היותנו משרד גדול אנחנו יכולים להרשות לעצמינו לבחור את הפרויקטים אותם אנחנו רוצים לתכנן ועל איזה אנחנו מוותרים. באלו שאנחנו מתמקדים – אנחנו משקיעים מאמץ רב, נותנים ללקוח עבודה טובה ואיכות תכנון מאד גבוהה, כך שגם הלקוח יוצא נשכר וגם הדיירים העתידיים ייהנו מסביבת חיים איכותית אשר תוכננה בתשומת לב ובקפדנות".
אדריכל גיל שנהב: "בעולם המקצועי חשוב שכל משרד יגבש חזון תכנוני ותפיסת עולם מגובשת. וזה מביא בהכרח לבחירה מושכלת איזה פרויקט לקחת ואיזה לא - זו בגרות מקצועית חיובית ביותר".
אדריכל עדן בר: "שאלה זו מניחה ביסודה שרק המשרדים המובילים מייצרים איכות, וזה לא בהכרח המצב. תקופה זו מאפשרת למשרדים קטנים ולאדריכלים צעירים לפרוץ דרך בענף".
אדריכל ומתכנן ערים משה צור: "ברור שפרויקטים איכותיים נוצרים על ידי משרדים איכותיים".
רבים הספידו את ענף המשרדים, אך כיום אנו עדים לתפוסה מלאה במבני משרדים רבים, כמו גם לעליית מחירים בהשוואה לשפל המחירים שהיה בתקופת הקורונה. כיצד נותנים מענה לביקושים המתגברים למשרדים במרכזי הערים?
אדריכל עדן בר: "יש מלאי מאושר למשרדים בכל הארץ, בפרט בגוש דן שם ישנה כמות של מיליוני מטרים מרובעים עבור משרדים ותעסוקה, כאשר רמת המימוש הממוצעת היא של 30%-50% , כך שאין מה לדאוג. שוק המשרדים עובד, אבל לא זוכה לעליית מחירים כמו שוק המגורים, כך שהעסקאות מתבצעות בזהירות. מכירת 1000 מ"ר בלבד במגדל משרדים של 40,000 מ"ר מחייבת את סיומו בזמן נכון, כך שרמת הסיכון גבוהה יותר בתחום זה".
אדריכל ומתכנן ערים משה צור: " על ידי קידום מהיר של פרויקטים בענף המשרדים"
אדריכל גיא מילוסלבסקי: "אדם מבלה שעות עבודה רבות במהלך היום במשרד, ולכן אנחנו משקיעים רבות בתכנון מגדלי משרדים איכותיים היוצרים סביבת עבודה נעימה, בריאה, השומרת על ה- well being של העובדים. מעבר לכך, בגלל המחסור בכוח אדם מעסיקים מבינים שאחד הרכיבים בתחרות על עובדים הוא איכות סביבת העבודה שהם מעמידים לרשותם ולכן גם דרישות המעסיקים הולכות ועולות, ובמסגרת זו הם רוצים גם נגישות קלה להגעה למשרד. במרכזי הערים אנחנו עוברים לתכנון עירוני מוטה תחבורה (TOD - Transportation Oriented Development) המאפשר לנו לתכנן כבר כיום מגדלי משרדים ומתחמי תעסוקה בעיקר בסמוך לתחנות רכבת ובצירי תחבורה מרכזיים. כך ניתן להגיע למשרד בקלות באמצעות תחבורה ציבורית ללא תלות ברכב פרטי, ללא עמידה בפקקים עם מתן מענה ופתרון למצוקת החניה. המגמה הזו תלך ותגבר ככל שייפרסו יותר צירי תחבורה ציבוריים נוחים וזמינים, ביותר ערים בישראל, וכך ניתן לתת מענה לביקוש הגובר למשרדים".
אדריכל גיל שנהב: "התשובה היא תכנון נושם ודינמי. מערכת התכנון שלנו - תב"ע, יעודי קרקע, שימושים קשיחים - מתאימה לקצב של המאה ה 19. אנחנו צריכים מערכת שיודעת לתת מענה בקצב של חודשים ולא בקצב של עשורים. זה בעיני האתגר הגדול העומד לפתחו של ראש מנהל התכנון החדש".
