התחדשות עירונית- הגל הבא בשוק ההון?
התחדשות עירונית- הגל הבא בשוק ההון?
לאחרונה פורסמו בתקשורת עסקאות השקעה בשווים גבוהים בחברות הפועלות בתחום ההתחדשות העירונית, מצידם של הגופים המוסדיים המסורתיים [קרן קומיניטי השקיעה בקבוצת רייק, בקבוצת יעז ובקבוצת יושפה, מזרחי אקוויטי בקבוצת אלמי, לאומי פרטנרס באנגלאינווסט, פועלים אקוויטי בחברת אקו סיטי וכיוב'....)
במשך שנים, הייתה רתיעה מסויימת בשוק ההון המקומי מהשקעה בתחום ההתחדשות העירונית היות והכל היה בגדר "חלום"- רב הנסתר על הגלוי. כיום, נראה שאנו נמצאים במעין חלון הזדמנויות ("תור הזהב" אולי?) בממשק בין חברות אלו לבין שוק ההון הישראלי ומעניין יהיה לראות כיצד והאם יתפתח רומן בין חבורת התחדשות עירונית לשוק ההון ונראה יותר ויתר חברות הפונות לגיוס הון בבורסה בתל אביב.
תחום ההתחדשות העירונית, אחרי תקופה ארוכה של פרוייקטים בשלב החתמות הדיירים, מתחיל להבשיל ולשאת פירות. מרבית הדיירים הגיעו להסכמה בנוגע לזהות מבצעי הפרויקט, שלבי התכנון נכנסו לביצוע, הרשויות העלו הילוך במתן האישורים ולאט לאט רואים בעיניים פרויקטים גמורים. אותן חברות שהציעו "חלום", יכולות כבר להתגאות בפעילותן ויש להן גם מספיק פרויקטים עתידיים להראות המשכיות.
לצד "בשלות" הפרויקטים בתחום, גם הרגולציה התייצבה וכיום התהליך של ביצוע פרוייקטי התחדשות עירונית מוסדר וברור יותר. כתוצאה מכך, קל יותר לחזות את משך הפרויקט ולצפות מראש את הבעיות הרגולטוריות.
מה שמעניין בחברות אלו, הוא שאין בהכרח מדובר בתחום של השחקנים הגדולים, אלה מדובר בהרבה חברות קטנות שקמו להן מבלי שנדרשו להון עצמי גבוה [הרי בתחום ההתחדשות העירונית, אין צורך להשקיע סכומים ברכישת קרקעות בשביל להתחיל לעבוד, וכל שצריך זה מספר יזמים שמוכנים "לכתת" רגליים ולהחתים דיירים]. אותן חברות ש"אספו" להם פרויקטים שהחלו להבשיל ונכנסים לשלב הביצוע, נדרשות להציג הון עצמי גבוה יחסית על מנת שיוכלו לקחת מימון לפרויקט. ואיפה יותר נוח לגייס הון עצמי מאשר בבורסה?
מחד אין הרבה קרקעות לשיווק ומאידך ישנה כמות גדולה של פרויקטים שניתן לבצע בהם התחדשות עירונית. אם מחברים את שני אלה, לא מן הנמנע שבתקופה הקרובה, עד אשר המלאי הזה ייגמר, יזמים רבים ירוצו בניסיון לתפוס פרויקטים אלה.
התפתחויות אלו, לצד החיפוש המתמיד של "הגל הבא" בשוק ההון, הובילו למספר ניסיונות של חברות להיכנס לשוק ההון הישראלי בכלל ובבורסה בתל אביב בפרט. לאחרונה מספר חברות אף הגישו טיוטות תשקיף לגיוס אג"ח מן הציבור. מעניין יהיה לראות איך הגופים בשוק ההון יתמודדו עם התמחור של חברות אלו לעומת תמחור של חברות נדל"ן יזמי שם מסתכלים קודם כל ההון העצמי ועל התשואה להון. האם כתוצאה מתמחור זה אנו עדים לבועה נוספת ולמתעשרים חדשים?
יחד עם זאת, חברות ההתחדשות העירונית הינן חברות קטנות-בינוניות, בעלות סממנים דומים לחברות הטק הישראליות שהונפקו ב"גל" האחרון בבורסה. דהיינו- חברות בעלות שדרה ניהולית מצומצמת, ללא ותק וניסיון אמיתי בניהול חברות ציבוריות המצריך מערכת שלמה של עמידה בכללי ממשל תאגידי. כולנו יודעים כיום, עד כמה קשה לחברות הטק לעמוד בנטל הכבד של הציבוריות, הן רגולטורית והן כלכלית, שלא לדבר על סחירות דלה בניירות הערך שלהן.
אולי עתה, משהרגולטור למוד ניסיון מקושי זה של חברות בסדר גודל כזה, אולי יהיה נכון מצידו לפעול לאימוץ הקלות נוספות בחובות הגילוי, בכללי ממשל תאגידי וכיוב' ושהבורסה תייצר מדד לחברות מתחום התחדשות עירונית או שמא תנצל את ההזדמנות בכמות החברות הללו ותייצר בורסה ייעודית לחברות קטנות/בינוניות.
ימים יגידו...
עו"ד אלעד רשטיק, שותף במחלקת חברות ציבוריות במשרד ברנע ג'פה לנדה
d&b – לדעת להחליט
