הסכם רכישת נכס מקבלן המותנה בתנאים מתלים
הסכם רכישת נכס מקבלן המותנה בתנאים מתלים
חתמתם על הסכם לרכישת נכס מחברה קבלנית/יזמית שהותנה בתנאי מתלה. בהיעדר סייגים לזכות הביטול, תוכלו למצוא את עצמכם בתום תקופת התנאי "מחוץ להסכם" ובלי נכס
רבים מהסכמי הרכישה מחברות כאמור נחתמים כאשר הם מותנים בתנאים מתלים. במקרים רבים הליך השיווק מתרחש בשלבים מוקדמים של הפרויקט, כאשר בין מועד הרכישה לבין תחילת הבניה בפועל, צריכים להתקיים אבני דרך מהותיים. החברה, שאינה מוכנה למצוא עצמה בהפרת הסכם ככל ולא תשלים אי אילו מאבני הדרך, כוללת בהסכמי המכר תנאים מתלים לקיומו. בין היתר, עשוי ההסכם להיות מותנה בקבלת היתר בניה אשר החברה מקדמת הוצאתו מול הרשויות, בחתימת החברה על הסכם ליווי עם גורם מממן, ברווחיות מינימלית לפרויקט אשר בהיעדרה, תוכל לסגת מההסכם וכיוצ"ב.
רוכשים רבים מקלים ראש במשמעות האופרטיבית של נוסח הסעיפים בהסכמי הרכישה, והרושם הכללי הוא שאם החברה כבר הביאה הרוכשים אל "השוקת", חתמה עמם על הסכם למכירת הדירה (על כל סט המסמכים הכרוכים בהסכמים מסוג זה) ואף גבתה מהם תשלומים במגבלות החוק, אז "יהיה בסדר" וההסכם לא יבוטל, אלא אם באמת אירע התרחיש השלילי, שבו יש מניעה אמיתית להתקדם ולקיים את התנאים המתלים.
ברע"א 6869/23 נדון בבית המשפט העליון הסכם מותנה כאמור. מדובר על פרויקט שבו חברה יזמית בתחום ההתחדשות העירונית התקשרה בחוזה עם דיירי בנין ברמת גן בפרויקט פינוי – בינוי, במסגרתו ייהרס הבנין הקיים ויוקם על הקרקע בנין חדש המיועד לבעלי הדירות המקוריים ולדיירים חדשים, אשר רכשו את הדירות המיועדות לחברה בהסכם. במסגרת הסכם הרכישה מול רוכשי הדירה כאמור, נקבע כי ככל ותוך 12 חודשים מיום החתימה על ההסכם לא יתקיימו התנאים המתלים, ובהם – קבלת היתר בניה, תעמוד לכל אחד מהצדדים הזכות לבטל את ההסכם בכתב.
בתום 12 החודשים שלחה החברה היזמית לרוכשים מכתב ובו הודיעה, כי על אף המאמצים הרבים שהשקיעה, טרם התקיימו התנאים המתלים ובכלל זה טרם התקבל היתר בנייה, ולפיכך היא מודיעה על ביטול ההסכם.
אלא, שברקע הודעת הביטול, הסכם התמ"א עם בעלי הדירות המקוריים לא בוטל, והחברה המשיכה לשווק דירות. לפיכך, הגישו הרוכשים תביעה כנגד החברה וכן בקשה למתן צו מניעה, האוסר על החברה אשר ביטלה עמם את ההסכם למכור או להעביר לאחרים את הדירה שרכשו. בבסיס הבקשה טענו הרוכשים שהודעת הביטול ניתנה על ידי החברה "ממניעים כלכליים ולאור עליית מחירי הדירות בתקופה שחלפה ממועד החתימה על ההסכם" ומשכך, מחוסרת תום לב, וכי בעת חתימת ההסכם ניתנו על ידי החברה מצגים עליהם הסתמכו הרוכשים, לפיהם הוצאת ההיתר קרובה ובטוחה.
בשורה התחתונה – בית המשפט העליון ביטל את צו המניעה שניתן על ידי בית המשפט המחוזי, כך שנקבע כי החברה רשאית למכור את הדירה נשוא ההסכם שבוטל עם הרוכשים, לצד ג'. הרוכשים מצאו עצמם ללא דירה באופק, ועם היעדר יכולת לרכוש דירה דומה, לאור עליית המחירים בשנה שחלפה מהמועד בו חתמו על ההסכם שבוטל לרכישת הדירה.
אף שהתביעה העיקרית כנגד החברה טרם התבררה, ולא ברור אם בית המשפט ייעתר לתביעת הרוכשים כנגד החברה, אף שהבקשה לסעד זמני לקבלת צו מניעה נדחתה, אם נבודד את נסיבות פסק הדין, אין ספק שהחלטת בית המשפט מחדדת את המודעות הלוקה בחסר לעתים, מצד רוכשים אשר חותמים על הסכמים מותנים בתנאים מתלים. על אחת וכמה נכון הדבר, כאשר השליטה, אף אם שליטה חלקית, ביכולת לקיים את התנאים המתלים, מצויה בידי החברה עצמה.
חשיבות עליונה להתקשר בהסכם ב"עיניים פקוחות", לוודא שזכות הביטול, אף אם הנה זכות הדדית המוקנית לחברה ולקונים, מסויגת ומותאמת לנסיבות הפרויקט.
מאת חן דסטגור, עו"ד, שותפה במשרד סלומון, ליפשיץ ושות'
d&b – לדעת להחליט
