משקיעים בבורסה
משקיעים בבורסה
ענף ההתחדשות העירונית במתחמי תעסוקה ישנים צבר בשנים האחרונות תנופה משמעותית. הפוטנציאל הנדל"ני הגדול הקיים במתחמים וכניסת יזמים המתמקדים בהפיכת אזורי ביקוש אלו לאזורי מגורים המאופיינים תחת רעיון 'עירוב השימושים', אמורים לחולל מהפיכה באזורי התעשייה הישנים של אזור המרכז, "אנחנו מגשימים את החזון שלנו ומפיחים חיים באזורי התעשייה המוזנחים, תוך חידוש פני האזור", אומר דודי קפלן, שותף מייסד ומנכ"ל חברת ולור ביירון נדל"ן
המרוץ אחר בניה באזורי הביקוש הופך ערים מסוימות במרכז הארץ לסוג של 'אתרי בניה', כאשר בכל שכונה מתבצעים במקביל כמה פרויקטים של התחדשות עירונית. מצוקת הקרקעות גורמת לכך שישנן מעט מאוד קרקעות פנויות באזורי הביקוש, ולכן ענף ההתחדשות העירונית אמור להעניק פתרון מסוים למצוקת הקרקעות באמצעות הזרמת דירות חדשות לאזורי הביקוש הגבוה, בין אם באמצעות חיזוק בניינים קיימים, בין אם באמצעות הריסת בניינים ישנים – ברמת הבניין הבודד - ובנייה של בניינים חדשים במקומם, ובין אם בפרויקטים של 'פינוי בינוי'.
ישנם יזמים רבים שפועלים בתחום ומנסים לבצע פרויקטים רבים באזורים שבהם יש צמא גדול לדירות נוספות. אולם, באופן מפתיע, בזמן שיש תחרות עזה על מתחמי התחדשות עירונית באזורי הביקוש, ישנם שטחים גדולים בערי המרכז שהשימוש בהם הוא מועט, אזורים שנרשמת בהם תנועה במהלך היום אך בשעות הלילה הם הופכים לאזורי רפאים, ואזורים בהם יש מבנים ישנים ומוזנחים, "כשאני רואה את המבנים הנמצאים באזורי התעשייה, שחלקם כבר נזנחו וחלק אחר חייב לעבור שיפוץ יסודי או הריסה, אני כבר מדמיין איך הם הופכים לאוסף של מגדלים הבנויים לפי רעיון 'עירוב שימושים' וכוללים מגורים, מסחר, שירותים קהילתיים ושטחי ציבור", אומר דודי קפלן, שותף מייסד ומנכ"ל חברת ולור ביירון נדל"ן, קבוצת נדל״ן יזמית, מהחברות המובילות והבולטות בישראל בתחום ההתחדשות העירונית של מתחמי תעשייה ותעסוקה ותיקים בשימושים מעורבים, לדוגמה מתחם הבורסה ברמת גן: "מבחינתי מדובר בקרקעות הנמצאות באזור של ביקוש שיא בין תל אביב לרמת גן, אשר לא מנוצלות מבחינת יעילות כלכלית, תכנונית וציבורית. הפוטנציאל של הקרקעות הללו הוא אדיר: היום מדברים על ערים ורטיקליות אבל בהסתכלות של החברה שלנו, אנחנו תמיד רואים מתחמים ומספר בניינים, כלומר אוסף של ערים ורטיקליות שיכולות לספק את כל הצרכים הקיימים של דיירי הבניינים במרחק של לא יותר מ 15 דקות. המשמעות היא שדיירים שיגורו בבניינים הללו יקבלו את כל מה שהם צריכים בתחום החינוך, הבריאות, המזון, שירותים עירוניים וציבוריים, אפילו מתחמי תעסוקה ומשרדים, והכל במרחק נגיעה מהדירה שלהם".
נקודת הפריצה
קבוצת 'ולור' הוקמה על ידי היזמים דודי קפלן, גיל מעיין ויוסי שלו. הקבוצה מתמחה, כאמור, בהתחדשות מתחמי תעסוקה ותעשייה ותיקים באזורי ביקוש והפיכתם למתחמים מודרניים ומתקדמים בשימושי מסחר, משרדים, מגורים, מלונאות, תרבות ופנאי. הקבוצה פועלת לאורך כל התהליך הנדל"ני, החל משלב איתור הקרקע, חתימה על הסכמים מחייבים מול בעלי הזכויות, תכנון, שיווק, ועד סיום הקמת הפרויקט ומסירת השטחים הבנויים. הקבוצה מחזיקה מספר דו ספרתי של פרוייקטים במתחם הבורסה ברמת גן, ועוד נכסים במתחם בשווי עשרות מיליוני שקלים.
המיקוד של החברה במתחם הבורסה ברמת גן נראה הגיוני לאור המיקום האסטרטגי של המתחם, "לשותף שלנו, גיל, היה ניסיון קודם במתחם הבורסה ברמת גן מאחר והוא עבד כסמנכ"ל בכיר ללוגיסטיקה ונכסים בחברת 'הראל ביטוח'. במהלך עבודתו שילש – מבחינת גודל - את אחד מבנייני החברה, כאשר יוסי, השותף הנוסף, שימש בעברו כמנהל תחום המגורים בחב‘ גב ים לקרקעות (נסחרת בבורסה לני״ע בת״א) וכמהנדס ראשי בחברת אל-הר הנדסה - מחברות הביצוע המובילות בישראל. לאחר שנים ישבנו יחד ובחנו את נושא ההתחדשות העירונית באזור מתחם הבורסה ברמת גן ויחד עם הניסיון המשותף שיש לכולנו גילינו שיש כאן אפשרות לבצע פרויקטים של התחדשות עירונית במתחם תעשייתי. גילינו גם שאף אחד לא עשה את זה לפנינו באופן רציני, והחלטנו לתקוף יחד את הנושא", מספר קפלן.
לדבריו, יחד עם שותפיו גיל מעיין ויוסי שלו בוצע סקר שוק מעמיק שגילה מורכבות לא פשוטה בהוצאת הפרויקטים לפועל, "ראינו שיש בניינים ישנים עם 4 קומות והתחלנו לקדם פרויקטים של 'פינוי בינוי'. בנינו קונסטרוקציה משפטית והתחלנו להחתים בעלי זכויות, ואז החלו לצוץ בעיות משפטיות רגולטוריות מאחר והתחום היה במצב רגולטורי די ראשוני, כך שהייתה אי בהירות משפטית. ניסינו לייצר עסקאות קומבינציה אך גם הנתיב הזה היה מלא באתגרים משפטיים. החלטנו לא לוותר, כל שכן כשגילינו שיש בישראל 430 מרכזי תעשייה, חלק מהם מתיישן וכמל, וחלק נמצא באזורי הביקוש הגדולים בישראל ויכול לתת מענה לא מבוטל למצוקת הדיור במרכז. באמצעות הצוות המשפטי שלנו אשר מורכב מטובי עורכי הדין בישראל, הצבנו פתרונות לכל אתגר משפטי, כולל אתגרי מיסוי, זכויות, רישומים בקרקע וכו'. למרות התחושה שאנחנו מתקדמים מקושי אל קושי נרשמה כל הזמן אבולוציה, ובאופן עקבי עם הרבה התמדה ועקשנות חתרנו להפוך את החזון שלנו למציאות".
לדברי קפלן, נקודת הפריצה הגיעה לפני כשנתיים, בשנת 2021, בעקבות ההצטרפות של חברת ההשקעות 'ביירון אקוויטיז' (BYRON EQUITIES) – חברת השקעות משפחתית השייכת למשפחת גלר, כשותפים לפרויקטים במתחם הבורסה, וכתוצאה מכך, הוקמה השותפות "ולור ביירון". הכניסה של המשקיעים האיצה את קידום האישורים והובילה להסכמות נרחבות עם בעלי העסקים. נקודה נוספת שסייעה לקידום הפרויקטים הייתה אישור תכנית שהסדירה זכויות במתחם הבורסה במסגרת תכנית מתאר שהופשרה באותו פרק זמן, "שנת 2021 הייתה מאוד משמעותית עבורנו. בעקבות אישורי התכניות נפתרה בעיית אי הוודאות התכנונית, ובמקביל, נכנסו משקיעים שחיזקו את ההיבט המימוני של החברה. זו שנה שמוגדרת כשנת הפריצה של החברה, ועוד תירשם כשנת הפריצה של תחום ההתחדשות העירונית במתחמי תעסוקה ישנים. התמודדנו עם רגולציה שלא הותאמה לפרויקטים מסוג זה ויצרנו בעמל רב מציאות חדשה שתאפשר ביצוע פרויקטים גם במתחמים אחרים בישראל".
לדברי קפלן, קבוצת ולור ביירון מחזיקה כיום 12 פרויקטים במתחם הבורסה הכוללים למעלה ממיליון מ"ר לקידום מגדלים מסוג 'עירוב שימושים' כשהם מחזיקים מערך הסכמים מול בעלי זכויות ועם תכניות לקראת הפקדה בגורמי התכנון השונים. כאמור, במקביל להתקדמות מול בעלי הזכויות בהסכמי מקרקעין מחייבים, ביצעה החברה רכישות של נכסים ובניינים במתחם בהיקף מצטבר של כמה עשרות מיליוני שקלים. הקבוצה זכתה גם במספר פרסים ואף דורגה בדירוג Duns 100 היוקרתי.
"אני יזם בנשמה והתפקיד שלי הוא לפתור בעיות"
קפלן (47) נולד בחיפה ומתגורר כיום בתל אביב, את חברת ולור ביירון שמשרדיה יושבים ברמת גן הוא הקים בשנת 2016. בעברו עסק ביזמות מגוונת, כולל יזמות טכנולוגית ופיננסית בישראל, ארה"ב, אירופה ואפריקה. "במהלך כל הקריירה שלי עבדתי כמי שמפתח יוזמות, מניע תהליכים, מתגבר על קשיים ופותר בעיות, תוך הפיכתם להזדמנות. מה שמעניין אותי זה לזהות בעיה אמיתית, ממשית, או איזה שהוא כשל שוק, ולמצוא פתרון חלוצי, ראשוני, ולשמש חלוץ באותו התחום. בעיני, יש קסם מלא בנאיביות ורומנטיות בחלוציות. אני בטוח שיש דרכים קלות יותר לעשות כסף ולפרנס משפחה אבל הסיפוק שממלא אותך כשהצלחת לפלס דרך חלוצית זה משהו שכסף לא יכול לתת. עשינו משהו והרבה אנשים אחרים ייהנו ממנו, סללנו דרך שבה יצעדו עוד רבים אחרים כדי להגשים את היעד שלהם, מה שלא בטוח שהיה קורה לולא נסללה הדרך".
כשמדברים על הדרך אותה הוא עבר, ועודנו עובר, כדי לקדם התחדשות עירונית במתחמי תעסוקה ישנים, הוא מצביע על כמה אתגרים שהרגולטור צריך לקדם, "כשמדברים על התחדשות עירונית בישראל, בניגוד לעולם, מה שקובע זה מצב המוצא. מצב המוצא של נדל"ן בתחום התעסוקה, המשרדים והתעשייה לא מוסדר משפטית בישראל, וזאת בניגוד לתחום הדיור. אין הסדרה הנוגעת לתמורות, הסבה, עסקים, יש סוג של ואקום או נקודה שחורה בחקיקה. אם רוצים לעשות את זה כמו שצריך ולנצל שטחי תעשיה ותעסוקה צריך לבצע הסדרה חוקתית של הנושא, תוך בירור כל מצב קיים מול הפוטנציאל שיש בביצוע פרויקט במתחם. במקביל, יש להוריד את רף ההסכמה של בעלי הנכסים ל 51% הסכמה במקום 66%. יש לייצר תבחינים שיובילו לכדאיות כלכלית גם ליזם וגם לבעלי הזכויות, כדי שבאמת יהיה אפשר לקדם את המתחמים הללו ולמצות את הפוטנציאל הגלום בהם".
קפלן טוען כי התערבות הרגולטור והסדרת הנושא תייצר מצב שבו כולם מרוויחים, "מעל הכל אנחנו רוצים לעשות טוב, שכולם יצאו נשכרים. זו פעילות שיש בה משוואה ונקודת איזון שניתן לקיים באמצעות עיגון תקנות וחוקים. קידום הנושא יעשה טוב לבעלי עסקים בבניינים מתיישנים, לבעלי זכויות בנכסים, לדיירים העתידיים, ליזמים, לרשויות ולכלכלה הישראלית".
ראיון עם דודי קפלן, שותף מייסד ומנכ"ל חברת ולור ביירון נדל"ן
d&b – לדעת להחליט
