"זו תקופה של חוסר ודאות"
"זו תקופה של חוסר ודאות"
בכירי ענף ההתחדשות העירונית חוו בשנים האחרונות שוק מגוון ומשתנה אשר כלל תקופות טובות יותר, טובות פחות, וגם מצבי קיצון שכללו הפסקת מכירות מוחלטת שהתחלפו לשיאי מכירות מרשימים. כעת, עם העלאת הריבית כחלק מהמאבק באינפלציה הגבוהה והרצון לרסן את הצריכה, מבינים בענף ההתחדשות העירונית כי למרות מצוקת הדיור, יתכן מאוד שהתקופה הקרובה תהיה תקופה מאתגרת, "כבר חווינו תקופות כאלה בעבר ואנחנו יודעים שהן לא מתקיימות לאורך זמן, בסופו של דבר, עבור מרבית האנשים נדל"ן הוא צורך. ככל שתתחיל להסתמן ודאות, נראה חזרה לקצב".
מאז תחילת שנת 2020 ועד לחודשים האחרונים עבר שוק הדיור טלטלות רבות אשר בסופן, כרגיל, נרשמה עלייה במחירי הדירות. הביקוש שהולך וגדל כתוצאה מהגידול הדמוגרפי וגלי העלייה לא פוסק לרגע, בעוד ההיצע לא מספק, דבר אשר דוחף את מחירי הדיור מעלה, עד למחוזות אשר מעלים חשש להתפתחות של בועת נדל"ן. ובכל זאת, בחודשים האחרונים ניתן לראות מגמה של התמנות בעליית המחירים שנוצרת הרבה בעקבות המעבר של רוכשים פוטנציאליים ל'ישיבה על הגדר' לאור התייקרות המשכנתאות ומחירי הדירות הגבוהים.
אולם, האם הסיטואציה הנוכחית היא זו שתגרום בסופו של דבר לירידת מחירי הדיור?
נראה שהתשובה היא לא.
הביקוש לדירה בישראל לא הולך לקטון בשנים הקרובות ובכל פעם שהרוכשים הפוטנציאלים 'ישבו על הגדר', בהזדמנות הראשונה שהייתה להם הם רכשו דירה יחד עם גל של אלפי רוכשים נוספים, דבר ששוב הקפיץ מעלה את מחירי הדיור. הביקוש במרכז הארץ, אזור שבו ענף ההתחדשות העירונית משחק תפקיד מרכזי, גדל בצורה משמעותית אף יותר וקשה לראות בטווח הבינוני והארוך ירידת מחירים קלה, שלא לדבר על משמעותית, כאשר הביקוש גדול כל כך.
על רקע פורום Duns 100 לבכירי ענף ההתחדשות העירונית מסבירים בכירי הענף מה הם האתגרים המלווים את התקופה הנוכחית המאופיינת בהאטה במשק. חלק מהבכירים מספרים על מצב שבו מורגש כי "לוקח יותר זמן לסגור עסקה" וזאת כאמור בגלל המחירים הגבוהים והתייקרות המשכנתאות, מול חוסר היציבות והוודאות שמאפיין כרגע את המשק. רובם מסבירים כי אמנם העלאת הריבית ו'הישיבה על הגדר' של רוכשי דירות פוטנציאלים מורגשת כעת, ואף יכולה לבלום את מחירי הדיור, אך לטווח הבינוני והרחוק אין אפשרות לבלום את מחירי הדיור ללא תכנית מקיפה הכוללת הקצאת קרקעות רבות באזורי הביקוש, גיוס כוח אדם שיסייע בבירוקרטיה המאפיינת הליכי בקשת היתרים וקידום פרוייקטים, רפורמות בתכנון וברישוי, בניית תשתיות מתקדמות ותחבורה ציבורית בפריפריה, וכו'. הם מתריעים, כי הצורך בדיור יוריד את האנשים מהגדר ובסופו של דבר הם יחזרו לשוק הרוכשים עם עוד הרבה רוכשים אחרים, מה שיקפיץ את המחירים בשוק פעם נוספת.
אם כך, אילו צעדים נדרשים בכדי להוריד את מחירי הדיור? כיצד עליית הריבית והתייקרות המשכנתאות משפיעות על הענף? איך ניתן לאזן בין צרכי הציבור לפיתוח תשתיות ושירותים ציבוריים באזורים של פרויקטים גדולים, לבין שמירה על כדאיות כלכלית מצד היזם? ומה הבכירים ממליצים לממשלה החדשה ולשרי הממשלה לבצע כדי לקצר את הליך קבלת ההיתרים לבניה?
לכתבה התראיינו: חמי שאול, מנהל חטיבת מגורים בוטיק בקרסו נדל"ן, נתי גלבוע, חברת 'שיכון ובינוי', איל טישל, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת אזורים, רון חן, מייסד ומנכ"ל חברת אנשי העיר מקבוצת רוטשטיין, עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל אשדר מקבוצת אשטרום, ומיכה קליין, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים.
שנת 2022 ממשיכה את עליית המחירים שהחלה בשנים שקדמו לה. אלו צעדים נדרשים כדי להחזיר בהקדם את מחירי הדיור לרמת מחירים ריאלית?
מיכה קליין: "הפתרון הנכון והמשמעותי ארוך הטווח לעצירת מגמת מחירי הדיור המאמירים, נעוץ בחוק בסיסי – היצע מוגבר שיצנן את הביקוש. לשם מימוש המטרה, ישנו צורך בשחרור חסמים המונעים ומעכבים מימוש קרקעות זמינות, למשל על ידי פיתוח מכונים לטיהור שפכים, קידום פתרונות תחבורתיים, הקמת וחיזוק מוסדות חינוך ועוד. דרך נוספת שיש לאמץ במקביל, היא מתן פתרון למחסור החמור בתקנים ולשכר בעלי התפקידים שיאיישו אותם, באגפי הרישוי בפרט וברשויות המקומיות בכלל וזאת בכדי להוריד את העומס ברשויות, ועל ידי כך לצמצם משמעותית את זמן הרישוי וכו'. אני סבור כי צעדים אלו לצד יישום ממצאי דו"ח המלצות הוועדה הבין משרדית להתחדשות עירונית בפריפריה, ובראשו אימוץ כלים ליציאת כדאיות כלכלית למתחמי התחדשות עירונית בפריפריה, יעצימו את היקף פרויקטי התחדשות עירונית בפריסה ארצית ובפריפריה בפרט. כך, אלו יגדילו את ההיצע, ויביאו לידי ירידה במחירי הדירות".
נתי גלבוע: "אינני סבור שיש תרחיש ריאלי שיכול להניע את גלגל המחירים לאחור. השאלה האם ניתן לשמר את רמת המחירים הנוכחית לאורך זמן וזאת כמובן על רקע אינדיקטורים מאקרו ומיקרו כלכליים שאינם מבטאים יציבות. מחירי הכסף העולים בהתאם לריבית הם המדכא מספר אחד לעלית המחירים ובעצם הריבית הנמוכה שלוותה אותנו בעשור האחרון הייתה הדלק העיקרי לכך. לא נעים להודות אבל זו הסיבה שרוב הצעדים שהממשלות ניסו לא באמת יכלו לצנן את השוק. השינוי העיקרי הנדרש הוא טיפול בחסם המשמעותי ביותר ליצור פתרונות דיור והוא נמצא בתחום התכנון ובעיקר ברישוי. שנים הנושא הזה נמצא על הפרק, רפורמות באות והולכות, אך בפועל המצב בעיקר מחמיר. אם המדינה כמדינה תשכיל לנהל בעצמה את אישורי הבניה חלף לרשויות המוניציפליות יתכן ותהיה בשורה אמיתית, כזו שתאפשר קיצור מהותי לפרקי הזמן הבלתי הגיוניים לאישור תוכניות והוצאת היתרי בניה למגורים בישראל. אולם בהינתן שאין שינוי בשיטת הממשל הנהוגה כאן אינני רואה כיצד זה אפשרי".
איל טישל: "הפתרון לבלימת עליית מחירי הדיור טמון בראש ובראשונה בהגדלת ההיצע. אנו למדים מההיסטוריה שפתרונות אחרים כדוגמת מע"מ אפס, מחיר למשתכן וכד' – אלה הם פתרונות זמניים שעוצרים את הביקושים באופן רגעי אבל מגדילים אותם בטווח הארוך. המתמטיקה היא מאוד פשוטה – צריך לייצר הרבה יותר דירות. אחד הפתרונות המשמעותיים שילך ויצבור תאוצה בשנים הקרובות הוא הגדלת היצע באמצעות התחדשות עירונית. בכל התחום שבין 'חדרה לגדרה', אזורי הביקוש המשמעותיים, מלאי הדירות הולך ואוזל. לצורך כך, יש לרתום את כל הרשויות, היזמים, הממשל המרכזי וכל העוסקים בדבר בכדי להקל על הליכי הבירוקרטיה הסבוכים ולקצר את הזמנים להיתרים ולאישורים הנדרשים. דבר נוסף שיש להשקיע ולפתח הוא התחבורה והנגשת הפריפריה למרכז. בישובים שמרוחקים יותר מהמרכז ומגוש דן בכלל, עדיין יש מלאי קרקעות גדול יותר והצפיפות הינה נמוכה יותר. בנייה באזורים אלו תתרום משמעותית להגדלת היצע הדירות. תשתיות תחבורה מתאימות גם יאפשרו פיזור רחב יותר של אנשים שירצו לגור במקומות מרוחקים, דבר שישתלב עם עלייה טבעית של המחירים בפריפריה ותאפשר את הכדאיות הכלכלית לפרויקטי התחדשות עירונית באזורים אלו".
עומר גוגנהיים: "התשובה תמיד נעוצה בהיצע ובנקודת האיזון שלו עם הביקוש. היום אנחנו חווים את השוק במעין מצב ביניים, תקופה של אי ודאות. הריביות עולות, אין ודאות למועד לעצירה או ירידה, אם בכלל, במקביל– ממשלה חדשה ואנו לא יודעים אילו תכניות ימשיכו ואילו יבוטלו, פיטורים בהייטק ואינפלציה. יחד עם זאת, כבר חווינו תקופות ביניים, ואנחנו יודעים שהן לא מתקיימות לאורך זמן. בסופו של יום, עבור מרבית האנשים - נדל"ן זה צורך. ככל שתתחיל להסתמן ודאות, נראה חזרה לקצב. ברור ששוק שעולה 18% בשנה אחת הוא שוק לא יציב. אני לא מאמין שנראה ירידת מחירים כשאין היצע שיביא לכך, אבל אני מאמין שנראה מימוש עסקאות בצורה מתונה, והתייצבות איטית ברמת המחירים".
חמי שאול: "מחירי הדיור הם רכבת הרים שתמשיך לטפס תוך כדי התמתנות זמנית כתגובה למצב השוק והכלכלה. כרגע אנו עדים לבלימה בטווח הקצר של השתוללות המחירים בשל האינפלציה הגואה אולם ללא תכנית ממשלתית ארוכת טווח שתשלב שיווק קרקעות זמינות לבנייה, זירוז וקיצור הליכי תכנון ורישוי, סיוע למצוקת העובדים הזמינים לענף הבנייה וטיפול עמוק בתשתיות התחבורה ובראשם הסעות ההמונים - לא נראה ירידת מחירים אמתית ועקבית בתחום הדיור".
כיצד לדעתכם צפויות העלאות הריבית האחרונות להשפיע על ענף ההתחדשות העירונית? האם לאור התייקרות המשכנתאות הן אלה שלבסוף יגרמו לבלימה ואפילו לירידת מחירי הדיור בגלל חוסר היכולת של הצרכנים לעמוד במחירי הדירות?
עומר גוגנהיים: "בטווח הקצר, כוח הקניה נפגע. אנחנו עדים לזה שאנשים יותר מחשבים, יותר בודקים, ולוקח להם זמן רב יותר לסגור עסקה, בטח בפרויקטים של התחדשות עירונית שנמצאים בדרך כלל בערי המרכז ובהם מראש המחירים גבוהים יותר. אולם, לאורך זמן אנשים עושים את ההתאמות הנדרשות בסל ההוצאות שלהם, על כן אינני צופה השפעה לטווח הארוך".
איל טישל: "אין ספק שלעליית הריבית תהיה השפעה בטווח הקצר על מחירי הדיור. זה לא יביא לירידת מחירי הדיור אבל יכול להביא להאטה בקצב עליית מחירי הדירות. פתרון זה, אף הוא זמני ומביא לתוצאה הנ"ל בטווח הקצר והבינוני כי הוא עדיין לא נותן מענה לבעיה האמיתית והריאלית – מחסור של עשרות ואפילו מאות אלפי דירות. במקביל, העלאת הריבית מביאה את המשקיעים שקנו דירות לשלם יותר על המשכנתאות מה שמביא להעלאת מחירי הדיור בשכירות – תחום שסובל אף הוא ממחסור משמעותי בהיצע".
רון חן: "מה שאנחנו רואים כרגע ובחצי השנה האחרונה, הוא עצירה בעליית המחירים. זה בא לידי ביטוי בירידה ברמת הביקושים, בטח ובטח בקרב ציבור המשקיעים שהתיישבו על הגדר, בעיקר מהסיבה של עליית הריבית, ובטח במגזר עובדי ההייטק שהיו פעילים מאוד בשנה הקודמת ברכישת דירות, בעיקר בתל אביב. ציבור הרוכשים שקונים למגורים, - משדרגי הדירות, עדיין מגיעים למשרדי המכירות. בתל אביב, הרוכשים מגיעים גם על רקע מחירי השכירויות שזינקו בעיר בכ- 25% בשנה החולפת. בסגמנט זה, צריך לזכור שבסופו של דבר, אם מישהו יצא מדירה ששכר במחיר של 10,000 שקלים, ועכשיו נכנס לדירה שכבר עולה לו 12-13אלף שקל לחודש, בהשוואה למשכנתאות שהתייקרו, סכום השכירות החודשית התייקר בצורה חדה יותר. צריך לזכור שבתל אביב, לעומת ערים אחרות, היכולת לייצר דירות חדשות נמוכה יותר, והיכן שיש התחדשות עירונית פעילה, כמו - רובע 4 למשל, בהן מתוכננות מאות דירות חדשות, בשלב מסוים כשתגיע העת לפנות את הדיירים הקיימים לצורך הריסה ובינוי, מחירי השכירויות בסביבה יקפצו קפיצה נוספת".
חמי שאול: "להערכתי העלאות הריבית ישפיעו בראש ובראשונה על חברות בתחום ההתחדשות שממונפות עם קופות מזומנים דלילות, או מבוססות משקיעים, שינסו לממש בהקדם או למכור לפני שעלות הכסף תקטין משמעותית את הרווחים. לעניין המשכנתאות אני משער שעליית הריבית תגרום למחפשי הדיור לשבת על הגדר או למצער לחפש דיור להשכרה לשנים הבאות. קשה לראות איך רק עליית הריבית תגרום לבדה לירידת מחירי דיור".
נתי גלבוע: "דווקא תחום ההתחדשות העירונית רגיש פחות לעליה בריבית שכן הוא חסר את רכיב המימון לקרקע ולכן התחום בצד של הפיתוח העסקי שלו אינו צפוי להיות מושפע. בצד השני, כמו כל הנדל"ן, ככל שהמשך עלית הריבית תהווה משקולת ותאט את הפעילות אזי בוודאי נוכל לראות פחות אגרסיביות בתמורות אשר ניתנות לבעלי הזכויות הפרטיים. מצד נוסף, בעת מימוש והוצאתן של הפרויקטים לפועל, אתגר גיוס החוב לנדל"ן יהפוך מכשול אמיתי בעיקר לשחקנים הקטנים והממונפים".
מיכה קליין: "בהסתכלות לטווח הארוך העלאת הריבית יכולה להביא למיתון עלויות מחירי הדיור, אבל לא לירידה משמעותית וארוכת טווח במחירי הדיור. מחירי הדיור מאמירים כי בגלל צורך אמיתי שגובר עם השנים. מדינת ישראל נהנית מאחוזי ילודה גבוהים מאוד ביחד למדינות ה-OECD וההיצע פשוט נמוך יותר מהביקוש. אגב, העלאת הריבית מהווה אתגר גם עבור היזמים, שיכולתם בהגברת היצע הדירות נפגעת. כך יוצא שכשהיכולת לרכישת דירות נחלשת, כך גם היכולת להגברת היצע הדירות מצד היזם".
בעוד פרויקטים גדולים של פינוי בינוי צפויים להוסיף עשרות אלפי תושבים באזורים שהם צפופים כבר כיום, קצב פיתוח התשתיות והשירותים הציבוריים אינם מתקדמים באותו הקצב. מה צפוי לנו כאשר פרויקטים אלו יאוכלסו?
רון חן: "להבדיל מפרויקטים קטנים של תמ"א 38 שמספקים פתרון לבניין הבודד, בכל פרויקט של פינוי בינוי, בהגדרה מגדילים את השטחים החומים ואת שטחי הציבור, וזה נוסף על מטלות ציבוריות שונות המוטלות מצד הרשויות על היזם. על כן כל פרויקט פינוי בנוי מביא איתו שטחים לרווחת התושבים, כך שאני לא צופה בעיה כלל וכלל. על אחת כמה וכמה כשמדובר במתחמי ענק בתל אביב בה אנחנו עובדים לפי תכנית הרבעים אשר מגדירה בבירור את נושא התשתיות וצרכי הציבור. העיריה מתווה לנו את השירותים הנדרשים באזור ואנחנו עובדים בשיתוף פעולה ליצירת מצב של win win win לתושבים, לרשות המקומית ולנו כחברה עסקית".
חמי שאול: "יש לזכור שגם איכלוס פרויקטים גדולים לוקח זמן, חלקו תלוי בתשתיות ובחלקו השירותים הציבוריים הם חלק מהפרויקט. יתכן ובחלק מהפרויקטים יהיה חלון זמנים קצר שבו התשתיות לא ידביקו את הגידול אולם ההשפעה תהיה זניחה יחסית".
נתי גלבוע: "הנושא של פיתוח התשתיות אכן מהווה חסם משמעותי לרשויות בכדי לפתח את ההתחדשות העירונית אבל החדשות הטובות שכבר היום רובן נותנות לכך את דעתן ולכן הצרכים מובאים לידי ביטוי כבר בעת אישורן של התוכניות בוועדות השונות. יתר על כן אנחנו כקבוצה מובילה בתחום הנדל"ן והתשתיות בישראל יודעת להציע פתרונות משולבים במתחמי ההתחדשות שלנו, כבר בעת הכנת התוכנית. כדוגמא לכך אפשר להביא את מתחם נווה שרת (1150 יח"ד) בו הגענו להסכמה עם עיריית תל אביב שאנו נפתח עבורם את כל התשתיות של המתחם בו אנו נקים את הפרויקט החדש".
איל טישל: "שטחי ומבני הציבור וכן התשתיות הנדרשות בעת הקמת פרויקטים גדולים של התחדשות עירונית – הם בהחלט אחד החסמים העיקריים שקיימים היום בהתחדשות עירונית ובהרבה מקרים זה "הביצה והתרנגולת" בכל הקשור למימונם והקמתם. כלומר, הרשויות טוענות, ובצדק, שללא תשתיות מתאימות ומבני ציבור מתאימים הן לא תאשרנה הקמת פרויקטים חדשים, ומנגד, ללא אישור אותם פרויקטים ממש – לרשויות לא יהיה מימון שיאפשר את הקמת המבנים הציבוריים והתשתיות. מכיוון שהגדלת היצע הדירות וטיפול במחירי הדיור הם צו השעה מבחינה לאומית – המדינה חייבת לסייע במימון תשתיות ומבני ציבור לצורך אותם פרויקטים. חשוב להבין, בסך הכל מדובר במימון ביניים מכיוון שבסופו של דבר כשהפרויקט ירקום עור וגידים אז התשלומים שיתקבלו מהיזם ומהרוכשים יכסו את ההוצאות של הרשות – באמצעות מיסים, היטלים ואגרות".
מיכה קליין: ""בעת הליך מתן אישור תב"ע לפרויקט, נבחנת הסביבה העירונית בה הוא נמצא, תוך מתן דגש ועדיפות לפרויקטים הנמצאים בסמיכות לתשתיות ושירותים ציבוריים. במהלך העשורים הקרובים מדינת ישראל צפויה להתמודד עם תהליך הצטופפות אורבנית מהמהירים ב- OECD. על ממשלת ישראל לסייע לרשויות מקומיות לקידום מעטפת תשתיתית ברמה העירונית, על ידי מט"שים ופיתוח תשתיות. כמו כן, ולצד פיתוח המעטפת הסביבתית של פרויקטי המגורים, יש להמשיך להעצים את הבנייה על בסיס פילוסופיית עירוב השימושים - שיטת בנייה שמאגדת עבור הדיירים מרחבת מחייה 360, כשמעבר למבני מגורים, במתחם נבנים גם מבני משרדים, מסחר, מוסדות חינוך ועוד. דוגמה לפרויקט של חברת אפריקה ישראל מגורים העונה על המיקום האסטרטגי בסינרגיה עם בניית עירוב השימושים, הוא פרויקט ההתחדשות העירונית הראשון בעיר באר שבע בשכונה ד', הממוקם בין אוניברסיטת בן גוריון לבית החולים סורוקה. לצד 850 יח"ד חדשות בסטנדרטים הגבוהים הנהוגים במרכז הארץ, ישנם 20,000 מ"ר משרדים, כ-5000 מ"ר למסחר, וכן בית ספר בן 12 כיתות שישרת את תושבי האזור".
עומר גוגנהיים: "זה לא נכון. הרשויות המקומיות לא יקדמו כל פרויקט, מבלי שהן יודעות שיש להן פתרון כוללני לסביבה ולרווחת תושבי העיר. זו עוד אחת מהסיבות ללמה לוקח לפרויקטים של התחדשות עירונית זמן רב כל כך להבשיל. הרשות המקומית תמיד תבקש מהיזם מטלות ציבוריות שתומכות בפרויקט ובסביבה כולה עקב הגדלת הצפיפות. כשאנחנו באשדר מתכננים שכונה במסגרת של התחדשות עירונית, אנו שמים דגש על מתן מענה כוללני לשכונה ומשקיעים מחשבה רבה באיך התכנית החדשה תייצר ערך עבור הדיירים ושכניהם".
כידוע, במדינת ישראל תהליך הוצאת ההיתר הוא ארוך משמעותית מהממוצע בקרב מדינות ה OECD. מה תמליצו לממשלה החדשה לשנות כך שניתן יהיה לקצר סוף סוף את התהליך המורכב?
חמי שאול: "תוספת משמעותית לתקציב כ"א באגפי הרישוי ברשויות המקומיות; הרחבה ועידוד הרישוי העצמי שנמצא בחיתוליו; להגביל בזמן את אפשרות לשינויי תכוף של מדיניות תכנונית שאושרה"
עומר גוגנהיים: "בשביל שנראה שינוי בתהליך הוצאת היתרי הבניה, המדינה חייבת לתמרץ את הרשויות המקומיות, לרבות בכוח אדם מתאים. מול רשויות התכנון יש אתגרים רבים. התחדשות עירונית היא אירוע מורכב, רב מערכתי, שכולל דיירים, בעלי קרקע, בנקים, רשויות מקומיות, תושבים, בתי משפט ועוד- עד שכל אלו מתחברים למצב המאפשר עליה על הקרקע- לוקח שנים".
מיכה קליין: "הנפגעים העיקריים של הליך הוצאת ההיתר הארוך והמייגע, אלו הם רוכשי הדירות. החסמים הרבים שקיימים כיום בהליכי הבנייה, מונעים ומעכבים מימוש של קרקעות שהן כבר זמינות. בעוד שהרשויות המקומיות דורשות פתרונות פיתוח ברמת הממשלה, כמו תשתיות תחבורתיות, פיתוח מט״שים, פתרונות ניקוז לדיור וכן הלאה, אלו נתקלו לאורך השנים האחרונות בממשלות זמניות, שהתקשו לממש את צרכי הרשויות ותושביהן ובאותה נשימה, הביאו לכך שהיזם נתקל אל מול הליך רישוי ארוך ומתיש, שלו השפעה ישירה על מגמת ההתייקרות לה אנו עדים. לכן, על הממשלה הבאה שתקום להגביר את הוודאות התכנונית בהליך הבנייה, על ידי קיצור לוחות הזמנים, במשכי קבלת ההיתרים והרישוי שרק הולכים ומתארכים. כמו כן, יש למצוא תמרוצים ופתרונות לבעיות קיימות על ידי הרשויות המקומיות, שלהן כוח משמעותי".
איל טישל: "כולם מבינים שיש צורך משמעותי בתוספת של יחידות דיור, גם השלטון המרכזי וגם השלטון המקומי. מה שקרה בשנים האחרונות זה שהשלטון המרכזי, באמצעות ועדות התכנון, אישר כמות יחידות גדולה באמצעות אישור תב"עות. הדבר יצר צוואר בקבוק בהוצאת ההיתרים כיוון שהרשויות סובלות ממחסור בכוח אדם איכותי ומיומן וכן מחסור בהכשרה של כוח אדם כזה. הרשויות נדרשות כיום לטפל בעשרות היתרים, המספרים עלו בעשרות מונים בשנים האחרונות ועל כן הדבר הופך לצוואר בקבוק. אם רוצים לקצר את לוחות הזמנים ולהגדיל את היצע הדירות – צריך להוסיף כוח אדם איכותי ומיומן ברשויות המקומיות. הרשויות לא עומדות היום תחת הנטל".
נתי גלבוע: "צריך וניתן לטפל בנושא באמצעות תמריצים כלכליים שונים לרשויות על מנת לעודד אותן לסיים את הליכי הרישוי בזמנים קצרים וסבירים. שילוב של תמריצים כאלו יחד עם מעורבות גבוהה יותר של מנגנון מעקב אשר יופעל על ידי המדינה באמצעות מנהל התכנון, או גוף ייעודי שיקום לשם כך, עשויים להביא לתמורה של ממש בנושא. כמו כן, יש לשקול ולייצר תשתית לכך שהמדינה תאשר בעצמה היתרי בניה - אפשרות כזו קיימת כיום בתקנות - בכל מקרה בו הרשות המוניציפאלית לא מאפשרת קידום משמעותי של תכנית פיתוח אשר תואמת את אסטרטגיית מדיניות הממשלה"
רון חן: "כולם מדברים על משבר הדיור וברור שהמשבר עיקרו בתכנון. לו היינו יודעים לייצר היתרי בניה בתקופה של 3-6 חודשים, ותכניות בניין עיר בשנה, אז לא הייתה לנו בעיה של היצע. היום המצב הוא שהיתרי בניה לוקחים בין 2-2.5 שנים ותב"עות בין 3-5 שנים ולכן על הממשלה להתרכז בנושאי רגולציה בתכנון, הפרטה של מוסדות התכנון כדי ליצר תחרות, ופתרון של רישוי עצמי, כפי שקיים במקומות אחרים בעולם".
d&b – לדעת להחליט
