מחירי הדיור שוב עולים והציבור סובל: זו השעה לבצע טיפול שורש יסודי בחוליי עולם הבנייה
מחירי הדיור שוב עולים והציבור סובל: זו השעה לבצע טיפול שורש יסודי בחוליי עולם הבנייה
על הממשלה החדשה להציב בראש סדר העדיפויות שלה את הורדת מחירי הדיור הגואים בישראל ; הדרך לפיתרון : טיפול שורש במכרזי מנהל מקרקעי ישראל וייעול יסודי בעבודת וועדות התכנון המקומיות והמחוזיות
על רקע כינונה של הממשלה החדשה, צפה ועולה לאחרונה אחת מהבעיות כבדות המשקל איתה יצטרכו להתמודד שר האוצר ושר השיכון החדשים – העלייה החדה והבלתי פוסקת במחירי הדירות בישראל. לצערנו, מגמת העלייה המחודשת במחירים הייתה צפויה מראש שכן קצב הבנייה בישראל אינו מצליח להדביק את הביקושים לדירות (בישראל יש גידול אוכלוסין טבעי של כ- 2% שנה). מי שסובל מהעלייה המתמידה הוא כמובן הציבור הרחב שנאלץ לשעבד את עצמו במשכנתאות ענקיות או לחילופין להשכיר דירה לכל החיים.
מדוע הדבר קורה ואיך ניתן לפתור זאת אחת ולתמיד? הטענה הפופולרית היא שהיזמים מעדיפים לשמר את המצב הקיים בו מחירי הדירות הולכים ועולים, אבל זו שגיאה יסודית בהבנת המציאות. הבעיה האמיתית בגינה התחלות הבנייה בישראל לא גדלות בקצב המבוקש היא חוסר יעילותם של הגופים המשווקים את הקרקעות ואלו האחראים על מתן היתרי הבנייה ליזמים כלומר מנהל מקרקעי ישראל וועדות תכנון הבנייה המקומיות והמחוזיות.
לא רבים יודעים זאת אך מרגע שיזם נדל"ן מחליט לקחת על עצמו את הסיכון הכלכלי העצום הכרוך ברכישת קרקע והשבחתה למגורים עוברות בין שנתיים לחמש שנים. כן, אתם לא טועים, הליך שיכול היה לקחת מספר חודשים – יכול להימשך בישראל לתקופה של עד חמש שנים, ולעיתים אף יותר, וכל זאת כי וועדות התכנון מעדיפות לגרור רגליים ולא לקבל החלטות.
כך קורה שלמרות שישנן קרקעות פנויות לבנייה ויש כבר תב"עות מוכנות, היזמים נאלצים להתמודד עם פקידים שאינם עושים את מלאכתם ביעילות ותוקעים מקלות בגלגלי הבנייה. ומה קורה בינתיים? במשך כל הזמן הזה היזם ממשיך לשלם ריבית על מחיר הקרקע, שהרי לרוב הוא לווה את הסכום הזה מהבנק המממן, וריבית זו, שיכולה להגיע במקרים מסוימים למיליוני שקלים מתגלגלת לבסוף על בעלי הדירות. ואגב, זה לא קורה רק בפרויקטים רגילים למגורים לשוק החופשי, אלא אפילו בפרויקטים הנחוצים לקהילה כמו למשל בתי דיור מוגן לקשישים.
אם לא די בכך, לפני מספר שנים החליטה המדינה לעבור למערכת מרכזית של רישוי בניה מקוון הנעשית באמצעות אתר אינטרנט ייעודי. הכוונה המקורית אולי הייתה טובה אך בפועל היא סרבלה עוד יותר את הליכי הרישוי שכן היא לא מגדירה פרקי זמן מוגדרים לפקידים בטיפול בבקשות. כך נוצר מצב בו יזמים רבים נתקלים במצבים בהם הם מתבקשים לאחר ימים ארוכים של ציפייה להשיג עוד מסמכים ועוד אישורים כשהזמן כמובן לא עוצר, והריבית הולכת ותופחת.
אבל כאמור הבעיה לא מסתכמת רק בוועדות התכנון והיא מתחילה עוד קודם לכן במנהל מקרקעי ישראל – הגוף שמחזיק במשאב הקרקעות של המדינה וברצותו המחירים עולים וברצותו המחירים יורדים. את המציאות אותה חווים כיום היזמים במכרזי רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) ניתן להגדיר כג'ונגל אחד גדול. במקום להגדיר סכום מקסימלי לרכישת הקרקע ובמקרה הצורך לבצע הגרלה בין היזמים, הקרקעות יוצאות למכרזים בהם על מנת לזכות היזמים מציעים סכומים יותר ויותר גבוהים, שיסתכמו לבסוף במחירי דירות גבוהים יותר. ראינו דוגמא חיה לכך במכרזי רמ"י על קרקעות שדה דב בצפון תל אביב ולמעשה ראיתי את הדברים במו עיניי גם במכרזים בהם השתתפתי בפריפריה הרחוקה. הכלל שהוא שהמרבה במחיר הוא הזוכה, אך שוכחים שקולו של המפסיד הגדול – הציבור הרחב, לא נשמע.
על רקע תמונה מורכבת זו, ועל רקע ההבנה כי הגלגל לא יפסיק לעצור עד שלא יתרחש שינוי מהותי בענף הבנייה בישראל, אני קורא מכאן לממשלת ישראל להציב את הורדת יוקר המחיה, ובראשה הורדת מחירי הדיור, בראש מעייניה. הדבר הראשון שעל הממשלה לעשות הוא להציב קריטריונים ברורים למכרזי רמ"י בהם יהיה מחיר מקסימום לקרקע תוך יצירת מנגנונים וקריטריוני זכייה במכרזים, שאינם קשורים למחיר הקרקע בלבד.
שנית, על הממשלה לבצע טיפול שורש בכל היבטי תכנון הבניה במדינה ולהרעיד את אמות הסיפים של הוועדות המקומיות והמחוזיות. ניתן למשל למנות מפקחי- על שיהיו אחראים לפעילות הוועדות ויהוו אוזן קשבת ליזמים שהפרויקט אותו תכננו נתקע בשל חוסר יעילות מצד הפקידים.
בסופו של יום, יזמי הנדל"ן לוקחים על גבם סיכונים כלכליים אדירים בעשרות ומאות מיליוני שקלים, וחיים בחוסר וודאות משווע, במציאות של שלטון פקידים בה איש הישר בעיניו יעשה. אם המצב יימשך בצורה זו, לא ירחק היום בו יזמים קטנים ובינוניים יעזבו את עולם הנדל"ן והתחלות הבניה ירדו לשפל שלא נראה כמותו. והמחירים? הם יזנקו פלאים, כל הדרך למחאה החברתית הבאה.
מאת עופר זרף, יו"ר ובעלים חברת יסודות איתנים
