היכרות עמוקה עם הרשות המקומית ובעלי הדירות: כך ניתן לממש בהצלחה פרויקטי התחדשות עירונית
היכרות עמוקה עם הרשות המקומית ובעלי הדירות: כך ניתן לממש בהצלחה פרויקטי התחדשות עירונית
ביצוע מוצלח של פרויקטי התחדשות עירונית דורש מומחיות ויכולות ספציפיות של היזם, וניסיון בעבודה מול אגפי ההנדסה העירוניים
לצד איתנות פיננסית וגב כלכלי חזק - ניסיון, ידע, והיכרות עמוקה עם אזורי הפעילות, הם כמה מהמרכיבים החשובים ביותר ליזם הפועל בשוק ההתחדשות העירונית בישראל. זאת, לצד היכרות עם הנפשות הפועלות ברשויות המקומיות, בקיאות גבוהה במדיניות התכנון העירונית בכל עיר בה פועלים, וניסיון קודם בקידום פרויקטים ובשיח מול אגפי ההנדסה בכל ועדה מקומית, החיוניים להוצאה לפועל בהצלחה של פרויקטים.
תחום ההתחדשות העירונית הולך וצובר תאוצה בשוק הנדל"ן, במיוחד במרכזי ערים שבהן מיעוט קרקעות פנויות לבנייה, ובהינתן מצב של שיווק בחסר של קרקעות מצד המדינה. משנה לשנה גדלים היקפי הבנייה במסגרת התחדשות עירונית, ובמוסדות התכנון השונים קיימות תוכניות לבניית עשרות אלפי יחידות דיור בהתחדשות עירונית בשנים הקרובות. לפי התוכנית האסטרטגית של המדינה ל-2040, תידרש בניית למעלה ממיליון וחצי דירות, כאשר כ-30% מהן יגיעו מהתחדשות עירונית. לפי היעדים של המדינה, עד שנת 2025 יידרש תכנון של 125,000 יחידות דיור בהתחדשות עירונית. מכל אלו ניתן ללמוד על החשיבות הגדולה שמקנה המדינה לתחום, ועל הפוטנציאל העצום שלו.
התהליכים בהתחדשות עירונית ארוכים ונמשכים לעתים למשך 10-12 שנה. הם כרוכים בעלויות רבות - החל משלב איתור הפרויקטים, דרך החתמת הדיירים, גיבוש ואישור התוכנית המפורטת, ועד לביצוע הפרויקט ולמסירה, ולאחר מכן רישום הזכויות. בכל אחד מהשלבים האלה נדרשת מומחיות של ממש כדי להביא למימוש מוצלח של הפרויקט, ונדרשות יכולות מאוד ספציפיות מצד היזם.
חלק גדול מההצלחה של פרויקטי התחדשות עירונית, טמון בעבודה מול בעלי הדירות. סיכויי ההצלחה יגדלו אם היזם יכיר את האנשים שבשטח והם יכירו אותו, ויהיה ביניהם קשר אישי וחם. זה יכול להגיע רק לאחר ביצוע מוצלח של כמה פרויקטים באותה שכונה, וכך הדיירים בפרויקטים שהסתיימו הם למעשה השגרירים הכי טובים של היזם.
החלק השני טמון בעבודה מול הרשות המקומית. עד כמה היזם מכיר את עבודת אגף ההנדסה, עבד מול בודקי התוכניות, המהנדסים והאדריכלים, וגם מול מהנדס העיר וראש העיר עצמם. יזם שקידם פרויקטים בעבר, מכיר את תהליכי העבודה ברשות, יצר קשרי עבודה מקצועיים עם גורמים אלה ומכיר את ה"ראייה המרחבית" של הרשות ביחס להתחדשות העירונית הספציפית, מחזיק ביתרון משמעותי ביחס ליזם אחר, גדול ככל שיהיה, שלא פעל כך, ורק מנסה "להיכנס למגרש" ברשות מקומית כזו או אחרת.
כך למשל, קבוצת בן דוד-גלובלינקס שנוצרה משותפות אסטרטגית בין חברה מקומית ומנוסה הפועלת בעיקר בהתחדשות עירונית בעיר נתניה (קבוצת הרצל בן דוד), לבין חברה איתנה ומבוססת אשר בנתה עד היום מאות יחידות דיור באזורי הביקוש במרכז הארץ (גלובלינקס). שתי החברות חברו יחד ויצרו שותפות שיחדיו מביאה רוח שונה ובשורה חדשה לעיר נתניה. יחד הקבוצה תקדם, תתכנן ותבנהכ-3,000 יחידות דיור בפרויקטי התחדשות עירונית בעיר, פרויקטים שכבר מצויים בשלבי תכנון שונים, בהיקף חזוי של כ-3.8 מיליארד שקל, ואף במתחמים נוספים בעיר הנמצאים בשלבים שונים.
שותפות שכזו מחד מספקת לבעלי הדירות את היציבות שבהכרת היזם המקומי אשר "גדל" איתם, מאמין בעיר והתחדשות שלה, ומאידך, היכולת לגייס מימון לפעילות השוטפת ולקידום פרויקטים בסביבת ריבית גבוהה של היום.
מניסיון בענף ההתחדשות העירונית, בעלי הבתים סומכים יותר על יזם מקומי שהם מכירים באופן אישי או קיבלו עליו המלצות מאחרים, והרשויות המקומיות עובדות טוב יותר מול יזמים שלא רק מגיעים לעיר עם "רעיונות גדולים", אלא רק משקיעים בהכרת השטח, המדיניות של העירייה, והצורך של העיר והתושבים. ככל וענף ההתחדשות העירונית ילך ויתרחב, שיתופי פעולה אסטרטגיים שכאלה יירקמו יותר ויותר, והחשיבות של הקשרים המקומיים תגדל.
מאת שומרי בן דוד, שותף מנהל, בן-דוד גלובלינקס
d&b – לדעת להחליט
