משבר הסאב פריים מגיע לשוק הנדל"ן הישראלי?
משבר הסאב פריים מגיע לשוק הנדל"ן הישראלי?
שוק הנדל"ן חווה בשנים האחרונות עליות שערים חדות וממושכות, אשר הביאו את מחירי הנדל"ן בישראל לרמות גבוהות מאוד, בכל פרמטר אפשרי. עליית הריבית הביאה לעצירה ולשינוי כיוון במחירים, כשניתן לראות ירידה משמעותית בביקושים, ירידה במחירים בעסקאות יד 2 וגם ירידות מחירים, מסוג שונה, בדירות מקבלנים.
בחודשים האחרונים אנו חווים, בצד של ההיצע מספרי שיא במספר פרמטרים: כ-62 אלף התחלות בנייה בשנה; מספר שיא של כ-170 אלף דירות ב"בניה פעילה" קרי דירות שייכנסו לשוק בעתיד הקרוב; ומספר שיא של כ-70 אלף דירות מוכנות ולא מכורות.
ישנם הגורסים כי צד ההיצע צפוי להיפגע באופן מהותי כתוצאה ממחסור בעובדים הנובע מהמצב הבטחוני, אך למרות זאת אנו ממשיכים לראות קצב גבוה מאוד של התחלות בניה וגם של היתרי בנייה, כך שסביר שצד ההיצע ממשיך וימשיך להציג מספרים גבוהים.
בצד הביקוש, הסיפור העיקרי הוא כמובן שער הריבית - פרמטר שנמצא, כך אני סבור, בעל הקשר המשמעותי והמובהק ביותר למחירי הנדל"ן. לטענתי ככל ששער הריבית נמוך יותר, הדבר תומך במחירי הנדל"ן וככל ששער הריבית גבוה יותר, קיימת פגיעה משמעותית במחירי הנדלן.
זה לא סוד שלפני כשנתיים הסתיים לו עידן של כ-14 שנים עם ריבית חריגה מאוד, שנעה סביב האפס, ריבית שתמכה באופן משמעותי במחירי הנדלן אשר חוו במשך שנים לא קצרות עליות שערים משמעותיות של כ-7-8 אחוזים לשנה, עליות שערים חדות שאינן מאפיינות את עליית המחירים הממוצעת בשווקי הנדל"ן. במשך תקופה לא ארוכה, שער הריבית נע ממצב קיצון אחד (ריבית אפס) לקצה השני של הסקאלה, עם ריבית גבוהה שנושקת כיום ל-5%.
עבור שוק הנדל"ן, מדובר בשינוי דרמטי ודי אם נציין מספר השפעות: הראשונה, משקיעים רבים נהגו בעשור האחרון למנף את כספם בעלות אפסית, להרוויח משכירות תשואה גבוהה יותר של כ-2-3% ועל הדרך להנות גם מעליית ערך וגם מתשואה גבוהה יותר לאור המינוף. מצב זה השתנה מהותית עת כיום עלות המימון היא סביב 4.5-5.5% ובעצם אין כל היגיון לקחת מינוף יקר כדי ליהנות מהחזר נמוך משמעותית. מינוף, במקרה הזה, ימנף ויאיץ דווקא את שחיקת ההון העצמי. המשמעות היא שרוכשי דירות צריכים בעצם לייצר תזרים נוסף על מנת להחזיק את הדירה שרכשו.
השנייה, מחפשי התשואה יכולים להשקיע בפוליסת חיסכון במסלול שקלי/מקמ/אגח ממשלתי/פיקדון וליהנות מתשואה כפולה ללא כל התעסקות עם שוכרים/מתווכים/טאבו וכד' כך שאין שום סיבה כיום להשקיע בנדל"ן. אי הכדאיות מביאה משקיעי נדל"ן רבים לצאת משוק זה, ולפי שעה איננו רואים כניסה של משקיעים נוספים.
לאחרונה, אנו עדים להתעוררות מה בשוק הנדל"ן – התעוררות המיוחסת לשילוב של מבצעי 10/90 על סוגיהם ולרוכשים שלא בטוח שהפנימו את כללי המשחק החדשים בשוק הנדל"ן, ומצפים לשוק כמותו ראינו בעידן הריבית האפסית. אותם רוכשים מתכננים לשלם 10% על הדירה כיום, לצפות כמובן לעליות מחירים, ובעצם להרוויח, בזכות המינוף, פי 10 מעליית המחירים שקרתה בזמן שהמתינו. במקרים רבים אותם רוכשים מתעלמים מהעובדה שהם למעשה לקחו על עצמם התחייבות לתשלום של 90% משווי הדירה, כשהתוכנית העתידית שלהם היא פשוט למכור את הדירה.
ללא שינוי משמעותי בשיעור הריבית או בתנאי השוק, אותם רוכשים עשויים להגיע למועד השלמת העסקה עם ירידת שווי, בערך של פי 10 מהסכום שהשקיעו, ללא יכולת אמיתית לרכוש את הדירה, ובעצם עם צורך והכרח למכור את הדירה, "בכל מחיר". בתרחיש שכזה, אלפי דירות ייצאו למכירה, עם צורך למכירה בכל מחיר, והמשמעות לשוק ברורה.
קשה שלא לתהות כיצד הרגולטור, שמאפשר לקיחת משכנתא של עד 50-75% (כתלות בדירה ראשונה או שניה), מאפשר הלוואות בשיעורים שמגיעים ל-90% ואף ל-95% מערך הדירה, ללא שום בדיקה של יכולות ההחזר של הלווים. המצב אף בעייתי יותר בהלוואות מהסוג הזה, מאחר שבניגוד למשכנתאות בהן תאריכי ההחזר מתפזרים על תקופות ארוכות (עד ל-30 שנה), כאן מדובר בהלוואות לטווח קצר יותר באופן משמעותי, עם פירעון על טווח זמן קצר. קשה שלא לראות דמיון מסוים למשבר הסאב פריים בארה"ב לפני כ-15 שנים.
בשורה התחתונה: גם הביקוש הנמוך וגם ההיצע הגבוה תומכים בהמשך ירידות המחירים בשוק הנדל"ן. בסביבת הריבית הנוכחית, מאוד לא סביר לצפות לעליות מחירים משמעותיות. קיימת סכנה משמעותית במבצעי דחיית התשלומים הנוכחיים, עליות מחירים כתוצאה ממבצעים עשויות להיות נקודתיות, ולהביא לדחייה ואף להחרפה של ירידות המחירים בעתיד.
אור פוריה הוא מתכנן פיננסי בינלאומי ויו"ר פוריה פיננסים
