מה כדאי לדעת לפני הצטרפות לקבוצת רכישה?
מה כדאי לדעת לפני הצטרפות לקבוצת רכישה?
רוכשים רבים בוחרים בדרך של הצטרפות לקבוצת רכישה לצורך רכישת נכס. מה כדאי לוודא בטרם משקיעים את הכסף במיזם?
הצטרפות לקבוצת רכישה אינה תמיד פסולה. בבסיס המיזם עומדת ההנחה שעלות המוצר הסופי תפחת בגובה רווח יזמי מקובל בענף, לעומת רכישה מסורתית מקבלן. שוק יעיל מעמיד לרשות המשתתפים אפיקי השקעה ורכישה שונים, בהתאם למידת הסיכון שהם מוכנים ליטול על כתפיהם. אם החקיקה תמנע שימוש במיזמים שכאלה, תינתן עדיפות ליזמים שרק הם יהיו רשאים לסחור בסיכון. התערבות שכזו פוגעת ביעילות שתביא בתורה לעלייה במדד הדיור.
מה על משתתף בקבוצת רכישה לדעת ולוודא בטרם השקעת כספו במיזם?
1. באמצעות עורך דין מטעמו בעל ניסיון בתחום, עליו לבדוק את מערכת ההסכמים ולוודא שמנוהלת קופת נאמנות וחשבון פרויקט באופן נפרד ומבוקר. הנאמן חייב להיות בעל שם שמבוטח בביטוח אחריות.
2. יש לוודא שקיים בנק מלווה עם התחייבות מפורשת צולבת להמשך המימון גם במקרה שמי מחברי הקבוצה חדל מלשלם או שנקלע לקשיים כלשהם. על פי מערכת ההסכמים, הכספים שבידי הנאמן ישוחררו רק לאחר חתימת הסכם ליווי שכולל תנאי כאמור.
3. הפרויקט לא יצא לדרכו ולא ישולם דבר בעבור הקרקע או בעבור כל הוצאה אחרת, אלא לאחר שהופקד מלוא ההון העצמי מטעם כל חברי הקבוצה.
4. ניהול הקבוצה נסמך על חוות דעת מקצועית לפיה המיזם אינו כפוף להוראות חוק המכר; ועל חוות דעת מסויית בדבר היקף החשיפה. האשראי וההון העצמי הכולל יכסו עלויות הנובעות מסיווג העסקה על ידי מסמ"ק כעסקת קבלן.
5. יש לוודא שהיקף הבינוי ומספר יחידות הדיור הוא וודאי ואינו מותלה בשיקול דעת או בתנאי כלשהוא של רשויות התכנון. על עורך הדין המלווה את הדייר לבחון היטב את התוכניות החלות לצורך כך.
6. יש לוודא כי קיימת שומה המעריכה את היטל ההשבחה.
7. יש לוודא שקיימים מנגנונים יעילים לקבלת החלטות בניהול הקבוצה ושבמקרה של חילוקי דעות – קיים מנגנון הכרעה מהיר.
8. על הנאמן להתחייב באופן ישיר כלפי כל אחד מיחידי הקבוצה בעניין החזקת כספי הנאמנות ובעניין מועדי שחרור הכספים והתנאים לשחרור הכספים.
9. ההסדרים בני חברי הקבוצה מסדירים שיתוף מלא יחסי עד להשלמת הבניה, ופירוק והקצאת דירות רק בגמר הבניה. כך העברת הכספים לקרקע תביא להשבחה שמבטיחה את כל חברי הקבוצה בכל שלב.
מיזם של קבוצת רכישה שמתנהל כראוי לא יסכן את חברי הקבוצה באובדן השקעתם. בהחלט ייתכן שמחמת שינויים בעלויות מסגרת ההוצאות תיפרץ ומחמת קשיים, משך הפרויקט יימשך מעל לצפוי. אולם אלה הסיכונים שעל המשתתף ליטול על גבו כנגד התשואה הצפויה.
מאת עו"ד משה רז-כהן , בעלים משותף במשרד רז -כהן פרשקר ושות'
d&b – לדעת להחליט
