מתעשיית מלאכה זעירה לתעשייה מודרנית בעירוב שימושים
מתעשיית מלאכה זעירה לתעשייה מודרנית בעירוב שימושים
שנת 2023 מתאפיינת אמנם באי וודאות זהירה, אבל היא יכולה להביא בכנפיה גם שינויים משמעותיים בענף הנדל"ן המקומי
יציאת התעשייה המסורתית מהערים היא תופעה עולמית וכיוצ"ב משפיעה גם על ישראל. תעשיה מסוג זה הייתה משמעותית בעבר אך הדבר שונה היום. שיקולי שימוש בקרקעות ישנות עולה לשיח הציבורי והופך משמעותי יותר בעיקר, עקב הצורך העז במציאת פתרון לבעיית הדיור.
מעבר לשיקולים סביבתיים או לשינויים בטכנולוגיה וברגולציה, הגורם המשפיע מכל הוא שינויים בערכי הקרקע ורצון הבעלים להפיק את מירב התועלת הכלכלית מהקרקעות על ידי שימושי קרקע רווחים יותר. בשנים האחרונות, לאחר שלאזורי תעשייה נכנסו שימושים לא תעשייתיים, בעיקר מסחר, וכן משרדים ומקומות בילוי, היחס למתחמים אלה השתנה, והם הפכו ל"אזורי תעסוקה", שבה יש שימושים מגוונים לצד התעשייה.
חברת ולור ביירון – חלוצת ההתחדשות העירונית במתחמי תעשיה ותעסוקה ותיקים החליטה "להרים את הכפפה" ופנתה לקידום התחדשות עירונית שאינה רק מגורים במתחם הבורסה. החברה העלתה לסדר היום את הצורך להימנע "מבזבוז" קרקעות ולפנות לקרקעות זמינות ולהסבתם לבנייה מודרנית בשימושים מעורבים. המטרה של ולור היא לבצע מתיחת פנים משמעותית במתחם הבורסה ולהופכו לאחת הכניסות היפות והחדשות לרמת גן. מתחם הבורסה צפוי לעבור שדרוג מטאורי בשנים הקרובות אודות לתכנית ר"ג 1800, שאושרה ומאפשרת זכויות בניה מוגדלות.
למצער, זהו לא הסוף. אמנם התוכנית מעניקה פתרון למצב התכנוני אך לא מספקת דיה. המצב המשפטי נותר עדיין מול "שוקת שבורה" שכן המצב היוצא הוא לא המצב הנכנס.
בניגוד לאזורי מגורים - שעבורם הוכנה תשתית משפטית, חוקית וכלכלית לביצוע תהליכי התחדשות ופינוי בינוי, באזורי תעסוקה אין תשתית שכזו - לא מדובר במקרה רגיל כגון תב"עות תמ"א למגורים. אין תמריצים כלכליים לפינוי, אין אפשרות לכפות על בעלי נכסים להתפנות לצורך התחדשות, כפי שהדבר נעשה במגורים. חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית קובע כי תפקיד הרשות הממשלתית הוא בין היתר, לפעול לגיבוש הסכמת בעלי דירות לביצוע מיזמים להתחדשות עירונית ותמ"א 38 עוסק ביחידות דיור. על מנת שתוכנית שכזו תצא לפועל יש צורך בהירתמותו של המחוקק בהסדרה מערכתית חוקתית שתעניק פתרון פורמלי וסדור.
אז מה צריך ומוכרחים לשנות בשנת 2023?
2023 היא אולי שנה של אי וודאות זהירה, אבל היא יכולה להביא בכנפיה גם שינויים משמעותיים.
הגיע הזמן לשינוי משמעותי ברעות החולות של ענף הבנייה והנדל"ן הישראלי. ראשית, לבצע הסדרה חקיקתית שתפתור את אי הוודאות בקרב היזמים בכל הקשור בקידומן של פרויקטים, צמצום השימוש בקרקעות חדשות ומעבר לשימוש בקרקעות ישנות "זמינות" שאינן בשימוש עוד. שנית, זכויות בנייה מוגדלות שיאפשרו יצירת מנוף כלכלי וכיוצ"ב, הסכמה של כלל בעלי הנכסים.
נכון להיום, ולור מקדמת 12 פרויקטים, שטח של 45 דונם שיכללו קומפלקסים מרהיבים שבתוכם עירוב שימושים אמיתי – משרדים, תעסוקה, מסחר וכדומה. ולור ביירון פיתחה מתודולוגיות ייזום במרוצת השנים ובאמצעותם, מקדמת התחדשות עירונית במתחמי תעשיה ותעסוקה ותיקים אך, אלו הן פתרונות זמניים, כאמור.
הכותבת היא : צליל כהן, עו"ד מנהלת שיווק ולור ביירון
d&b – לדעת להחליט
