רוצים שמחירי הדירות יהיו ריאליים? שהמדינה תקצר את הזמן עד ההיתר
רוצים שמחירי הדירות יהיו ריאליים? שהמדינה תקצר את הזמן עד ההיתר
אם המדינה רוצה שמחירי הדירות יהיו סבירים ועל מנת לקצר את התכנון והבניה, עליה לדאוג בעיקר לבירוקרטיה שאחראית לחלק גדול מההתייקרויות
שוק הנדל"ן התעורר מהתרדמה שאחזה בו בשנת 2022. היזמים מדווחים על קצב מכירות טוב, המשכנתאות בשיא והמחירים ממשיכים לעלות למרות המצב הבטחוני. אנו גם רואים שבמכרזי רשות מקרקעי ישראל האחרונים שנסגרים, שיזמים חזרו להציע מחירים גבוהים למרות חוסר הודאות ולמרות ההתייקרויות בתשומות ובמימון.
מי שמצפה שמחירי הדירות יירדו בעתיד הקרוב, צפוי להתבדות. אין ספק שמחירים לא יירדו בגלל מחירי הקרקעות שממשיכים לעלות וכן עלויות הבניה המאמירות בגלל המחסור בעובדים והעליה במחיר חומרי הגלם. בחודשים האחרונים גם המשקיעים חוזרים לשוק לא רק בזכות מבצעי המימון של היזמים. המשקיעים מבינים שהאקזיט על דירות יהיה גבוה ובנוסף לכך הם יהנו ממחירי שכירות גבוהים שכן בישראל קיים ביקוש גבוה לדירות להשכרה ומחסור חמור של דירות אלה. רוכשי הדירות מבינים שאין טעם להמשיך לשבת על הגדר לאור ההתייקרות המתמשכת בעלויות הבניה, על רקע מחסור בחומרי בניין ובפועלים והדיווחים על הירידה בהתחלות הבניה שאת השלכותיה נפגוש בעוד שנתיים. חשוב להבין שהמחירים משקפים עלויות קרקע ועלויות בניה, כאשר שיעור המיסים הישירים והעקיפים ברכישת דירה מסתכמים לכ 45% ממחירה (מע״מ, מס הכנסה, מכס וכו׳).
על רקע כל אלה אנו רואים שמתחילת השנה שוק הנדלן חזר לקצב מכירות 'רגיל' ואנחנו רואים התעוררות בכל פרויקט שלנו. בירושלים סיימנו לשווק את פרויקט "רמות שובל"- 9 בניינים יוקרתיים בני 7-10 קומות, כ-220 יחידות דיור בקצב מהיר בהרבה מהצפוי. כך גם קומפלקס מגורי היוקרה פארק צמרת עכו הכולל 13 בניינים בני 5 ו- 9 קומות וסה"כ כ-300 יח' דיור, זוכה לקצב המכירות גבוה מאד, עוד לפני שהצבנו שלט.
אם המדינה רוצה שמחירי הדירות יהיו סבירים ועל מנת לקצר את התכנון והבניה, עליה לדאוג בעיקר לבירוקרטיה שאחראית לחלק גדול מההתייקרויות.
יש להגביל את ועדות התכנון עם לוחות זמנים מוגדרים. היום הרשויות מרשות לעצמן לשחק עם לוחות הזמנים. כך למשל אחרי שיזם מגיש את התיק הוא מקבל הערות בשיטת סלאמי. זה בלתי אפשרי ולא יתכן. אחד מהדברים שלטעמנו יכולים לסייע הוא חיובן של רשויות שלא עומדות בלוחות הזמנים המוגדרים בחוק, בכך שההיתר יכנס לתוקף.
להלן מספר נקודות חשובות שלטעמנו דורשות טיפול על מנת לנטרל עיכובים מיותרים של הפרויקטים.
ודאות תכנונית
לוחות הזמנים חייבים להתקצר כאשר הדרך מתחילה בהגברת הוודאות התכנונית. על כל עיר לפרסם תכנית עירונית להתחדשות עירונית (ניצנים לכך רואים בערים מסוימות לאור תיקון 139 לחוק התכנון והבניה "חלופת שקד" כגון תל אביב, פתח תקווה, רעננה ועוד), וכן תפרסם תוכניות אב לשכונות המרכזיות והרלוונטיות להתחדשות כמו שעושה נתניה וערים נוספות.
על מנת להגביר את הוודאות, על רשויות לקדם בנוסף תוכניות מתאר עירונית / שכונתיות, לדאוג להנגשת המידע והמצב התכנוני על ידי מנהלות עירונית, וקיצור הליכים בהליכי התכנון ובהתנהלות של אנשי המקצוע. הרבה פרויקטים מתעכבים כי אין עמדה ברורה של מוסד התכנון הרלוונטי ביחס לשכונה / למתחם ולא פעם קרה שפרויקטים התחילו במסלול מסוים כאשר העיריה חשבה שהם צריכים להתנהל במסלול אחר אלא שהיא לא נערכה לכך תכנונית, או שנגלע ויכוח לגבי כמות הבניינים או הדירות בפרויקט תוך כדי התכנון, מה שמעכב את הפרויקט.
העומס בועדות התכנון
ועדות התכנון סובלות מעומס רב ולמעשה יוצרות מעין פקק תכנוני. הסיבות לכך מגוונות. ראשית יש להצביע על המחסור בכוח אדם. דבר שכיח הוא שתפקידי ראשי הועדות אינם מאויישים בתפר שלאחר סיום התפקיד של היו"ר המכהן.
סוגיית העררים
מצב הדברים דומה גם בועדות הערר. העובדה שכמעט כל פרויקט זוכה להתנגדות בגלל הקלות שבהגשת ערר, גורמת לעומס רב. ועדות הערר עמוסות כי כל מי שהתנגדותו נדחתה יכול להגיש ערר בלי אגרה וגם עם פנייתו התבררה כסרק הוא לא משלם הוצאות בגין ההליך ובטח שלא משלם את הנזק שנגרם לבעלי הדירות והיזם על העיכוב.
לטעמנו יש לקבוע לוחות זמנים לדיונים בערר פסק דין בתוך 3 חודשים, לכל הפחות בכל הנוגע לתוכניות של מתחמי פינוי בינוי חייב הליך בירור מהיר ומסודר בדומה להליך המיוחד שהוסדר בתקנות בנוגע לפינוי מושכר. בנוסף, לחייב באגרה על פתיחת ההליך ויותר חשוב לחייב בהוצאות משמעותיות כאשר הערר נדחה.
לאחר שתוכנית לפינוי בינוי במתחם מסוים הוגשה והועדה הרלוונטית הפקידה אותה להתנגדויות, בוצע הליך פרסום, הוגשו התנגדויות, התקיים דיון, נתקבלה החלטה, המסמכים תוקנו ועוד, לכאורה צריך להמשיך לשלב היתרי הבניה אך אחד המתנגדים החליט להגיש ערר שהרי הערר אינו חייב בתשלום אגרה, או בייצוג של עו"ד, וברובם המוחלט של המקרים לא פוסקים הוצאות גם אם הערר שהגשת מנותק מהמציאות העובדתית או המשפטית. מצב דברים זה לא רק שמעכב פרויקטים מאפשר קרקע פוריה לסחטנות.
מאת ישי רוט, משנה למנכ"ל קבוצת שובל
d&b – לדעת להחליט
