"הממשלה לא תקצה את תשומת הלב והמשאבים הנדרשים, והמשבר ימשיך"
"הממשלה לא תקצה את תשומת הלב והמשאבים הנדרשים, והמשבר ימשיך"
רגע לפני כניסתה הצפויה של הממשלה החדשה ועל רקע פורום Duns 100 לבכירי ענף הנדל"ן בישראל, מספקים בכירי הענף תחזיות ותשובות לשאלות הבוערות המלוות את הענף בתקופה הנוכחית
יש לא מעט נושאים הנמצאים בקונצנזוס בקרב כמה מבכירי ענף הנדל"ן בישראל. החל מהרצון המשותף לקבל ודאות ויציבות בשוק הנדל"ן, שבשלשת השנים האחרונות מזכיר בתנועותיו החדות רכבת הרים הנוסעת לכיוון לא ידוע. דרך האמונה בבנק ישראל ובמדיניות השמרנית שלו ככזו שתמנע קריסה של ענף הנדל"ן ו/או משבר קטסטרופלי ביכולת החזר המשכנתאות מצד אזרחי ישראל, וכלה בכך שעל אף חוסר הוודאות והירידה ברכישת דירות בהשוואה לשנה הקודמת, גם העלאת הריבית והרצון לרסן את הצמיחה – לא יגרמו לירידת מחירים לאורך זמן מאחר והביקוש לדירות בישראל רק הולך וגדל.
בכירי הענף ראו כיצד בשנים האחרונות הממשלות יזמו ויישמו תכנית אחר תכנית וכולן נכשלו, כאשר בסופן, לא רק שהמאבק בהורדת מחירי הדיור לא צלח, המחירים אף עלו מעלה מעלה. לדברי מנהלי החברות הגדולות בענף הנדל"ן יש לייצר תכניות מקיפות המעניקות מענה כולל, ולא להסתפק בתכניות המעניקות מענה נקודתי. יש לחתור לחשיבה ארוכת טווח והשקעה בבעיות הקשורות לרישוי ותכנון. יש להשקיע בכוח אדם איכותי שיקדם תהליכי תכנון ובכוח אדם שייתן מענה לאתגרי הדיור בשטח, ולסייע בהפחתת רגולציה מיותרת. יש לייצר שוק שבו מחירי הקרקעות מגיעים לשפיות יחסית, למרות שהמדינה תקבל פחות כספים ממיסים, וגם לייצר כדאיות לבניית מתחמי דירות להשכרה באמצעות תמריצי מיסוי שונים.
האם הדבר יקרה הפעם עם כינונה של ממשלה חדשה?
הסקפטיות קיימת, הרבה לאור ניסיון העבר בממשלות הקודמות, כאשר כל בכירי החברות הגדולות ממבינים שללא טיפול כוללני יהיה קשה לבלום את מחירי הדירות לאור הביקוש הטבעי שרק הולך וגדל, והשאלה אם יש ממשלה שמעוניינת ויכולה לבצע זאת.
לרגל פורום Duns 100 לבכירי ענף הנדל"ן לשנת 2022 מפרטים בכירי הענף כיצד משפיעה הריבית הגבוהה על שוק הנדל"ן, אילו צעדים צריכה הממשלה החדשה לבצע כדי לצנן את שוק הדיור והאם זה בכלל אפשרי, איך מתמודד הענף עם הירידה היחסית במכירת דירות, והאם משבר סאב פריים יכול לקרות גם כאן. לכתבה התראיינו מיכה קליין, מנכ"ל, אפריקה ישראל מגורים, דן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן, עו"ד זיו יעקובי, מנכ"ל ודירקטור אקרו נדל"ן, שלום שי, יו"ר ובעלים בקבוצת "דונה חברה להנדסה ובניין", רון אבידן, מנכ"ל אזורים, ארנון פרידמן מנכ"ל אשדר חברה לבניה.
מחירי הדיור עלו בשנה האחרונה בקצב מסחרר של כ 20% וזאת על אף הניסיונות השונים לצנן את השוק. אילו צעדים צריכה הממשלה החדשה לבצע כדי לטפל במשבר הדיור והאם זו בכלל משימה אפשרית?
מיכה קליין: "לרשות הממשלה הבאה שתקום, ישנן מספר דרכים למתן את מגמת עליית מחירי הדיור המאמירים בשנים האחרונות. ראשית, שחרור מהיר של קרקעות ע"י מכרזי רמ"י, מתוכננות ו/ או לתכנון ע"י היזמים. בנוסף, יש לעודד מימוש של קרקעות פרטיות לבניה ע"י מיסוי קרקעות לא ממומשות לאחר פרק זמן מסוים. שנית, שחרור חסמים המונעים ומעכבים מימוש קרקעות זמינות, מהם סובלות הרשויות המקומיות, למשל על ידי פיתוח מכונים לטיהור שפכים, קידום פתרונות תחבורתיים, הקמת וחיזוק מוסדות חינוך ועוד. דרך נוספת שיש לאמץ במקביל, על מנת לקצר את זמני הבנייה, היא מתן פתרון למחסור החמור הן בתקנים והן בשכר בעלי תפקידים שיאיישו אותם, באגפי הרישוי בפרט וברשויות המקומיות בכלל".
רון אבידן: "ראינו שהשנה הנוכחית החלה עם ביקושים מאוד חזקים ועליות אגרסיביות במחירי הדירות - תהליך שאנו רואים שמתרחש כבר לאורך שנים. זוהי מגמה שמחריפה את משבר הדיור ומדגישה עוד יותר את חשיבות הטיפול בצד ההיצע. הממשלה שלה יש שליטה על היצע הקרקעות שאפה לטפל בעיקר בצד הביקוש באמצעות צעדים נקודתיים שלא הציגו תוצאות משמעותיות בטווח כהונתה. כך למשל, ניתן למנות את ההחלטה על צמצום האפשרות של יזם להצמיד את יתרת התשלום למדד הבנייה, מה שהוביל בסופו של דבר דווקא לעליית מחירים. עננת הבחירות שאפפה את הממשלות הזמניות עד כה וחוסר הוודאות שבה השוק נמצא כבר זמן רב, תרמו אף הם לעליית המחירים. אין ספק כי בראש ובראשונה דרושה יציבות בטווח הארוך, ובהתאם, מדיניות ותוכניות ארוכות טווח. עולם העסקים בישראל משווע לוודאות ויציבות. בהמשך לכך, הפתרון האמיתי והמשמעותי שיש היום למשבר הדיור ולהגדלת ההיצע, זאת על רקע המחסור החמור בקרקעות – הוא תחום ההתחדשות העירונית. זהו הפתרון המיידי והזמין שהמדינה יכולה להתערב בו ולקצר תהליכים. בהמשך לרפורמה החשובה שנעשתה בתחום בשנה האחרונה, עדיין יש צורך בהגדלת התקנים וביצירת תגמול ותמריץ לרשויות בכדי לזרז הליכים בירוקרטיים ובכדי לייצר כדאיות כלכלית עבור היזמים".
דן פרנס: "ניסיונות קודמים של הממשלות לטיפול בצד הביקוש (צינון הביקוש) ולשווק כמות מצומצמת יחסית של דירות מוזלות על בסיס של הגרלות (תוך הפניית מרבית השיווקיים של רמ"י לפלח הזוגות הצעירים), נחלו כישלון חרוץ. פעולות אלו גרמו לעצירה זמנית במכירות תוך יצירת ביקושים כבושים בהיקפים גדולים וכתוצאה מכך הביאו בהמשך להתפרצות מחירים. נדרש לטפל בצד ההיצע, על ידי שחרור חסמים לאורך כל השרשרת – האצת הליכי תכנון ורישוי, האצת פיתוח תשתיות, ורתימת הרשויות המקומיות ששולטות על הליכי הרישוי ליעד של הגדלת ההיצע (בעיקר על ידי פתרון בעיית הארנונה למגורים). כל זה יביא לפתרון החל מהטווח הבינוני של 5-7 שנים. בטווח הקצר, כלומר, בשנים הקרובות, ניתן לייצר פתרון על ידי הסטה של כמה שיותר יחידות דיור מפרויקטים למכירה לפרויקטים להשכרה מוסדית. הסטה כזו מותנית ביצירת כדאיות כלכלית למסלול של השכרה ארוכת טווח, על ידי הגדלת הטבות המס. נכון להיום הכדאיות אינה קיימת ובהשכרה לטווח ארוך הרווחיות מותנית בעליית מחירים עתידית וגם אז פעילות ההשכרה מייצרת רווחי שיערוך - על הנייר - ולא רווחים תזרימיים".
זיו יעקבי: "נדרשות פעולות אמיצות, משמעותיות ועקביות לצורך טיפול במשבר, ובראש ובראשונה שחרור מואץ של חסמים בצד ההיצע: קיצור משך הפרוצדורה הרגולטורית לקבלת היתרים או עריכת תב"עות, שחרור קרקעות מדינה במכרזים, השקעה בתשתיות עירוניות שיתמכו בכמות תושבים גדולה יותר בכל עיר ותכנון ארוך טווח של ערים חדשות. על המדינה לייצר תכנית יסודית, מקיפה, סדורה ורב שנתית שתתפרס על כל המישורים הנדרשים כדי לפתור את הבעיה ולוודא כי תכנית זאת תיושם בשנים הקרובות. המבחן בסופו של יום הוא בדחיפה יום יומית של קידום תוכניות, הסרת חסמים ומינוי אנשים בעלי יכולת ביצועית שיגרמו לדברים לקרות".
ארנון פרידמן: "כדי להבין באילו צעדים יש לנקוט כדי להתמודד עם משבר הדיור צריך להבין את הסיבות להיווצרותו. עליית מחירי הדירות נובעת מפער מתמשך בין היקף הבניה החדשה למגורים לבין הביקוש הנובע מהגידול באוכלוסייה, בעיקר באזורי הביקוש. כדי להגדיל את היקף התחלות הבניה יש לדאוג לאישור תכניות מתאר, לקידום תשתיות הנדרשות לקליטת הבניה הנוספת, למתן כלים לוועדות התכנון להתמודד עם היקפי הבקשות להיתרים ע"י תגמול כח האדם והגדלת השכר לבעלי התפקידים העוסקים בתכנון, וליצירת תמריצים לרשויות המקומיות שלא להתנגד לבניה נוספת בישובים הקיימים. בנוסף, יש לפעול לאישור הקמת ערים חדשות שיתוכננו בצפיפות גבוהה, עם תשתיות ומבני ציבור חדשים איכותיים. המשימה אפשרית, אבל כדי לקדם אותה צריך להחליט לתקצב את הנושא ולהציב אותו כיעד מרכזי בפעילות הממשלה. לצערי, ההערכה שלי היא שהנושא לא יקבל עדיפות בטיפול הממשלה, הממשלה לא תקצה את תשומת הלב והמשאבים הנדרשים והמשבר ימשיך".
שלום שי: "הורדת מחירי הדיור אפשרית ואף ישימה מאוד, לאור העובדה כי מחירי הדירות הם נגזרת של מחירי הקרקעות בישראל. כאשר רוכשים היום קרקע בעלות כוללת של 2 מיליון שקלים, כשעלותה לפני כשנתיים נעמדה בכ-700 אלף שקלים נטו, ברור כי חלק מהעלויות יתגלגלו לרוכש הדירה הסופי. במקרה כזה, המרוויחה הגדולה היא המדינה, אשר גורפת לקופתה מאות אלפי שקלים נוספים על כל קרקע מופשרת, על חשבון הציבור לו היא מבטיחה לטפל במשבר הדיור וביוקר המחייה. בנוסף, המדינה ממשיכה להערים קשיים על קבלנים - בין אם בבירוקרטיה הנדרשת לצורך קבלת הרישיון ובין אם בחוסר הטיפול במשבר כוח העבודה בענף. קיים מחסור חמור במהנדסים, מנהלי עבודה ובידיים עובדות בשטח. למחסור זה השפעות ישירות על מחירי הדירות".
כיצד להערכתך צפויות העלאות הריבית האחרונות להשפיע על ענף הנדל"ן - שפעל לא מעט שנים בסביבת ריבית מזערית - הן מההיבט של הרוכשים והן מההיבט של היזמים והקבלנים?
ארנון פרידמן: "העלאת הריבית פוגעת גם ברוכשים וגם ביזמים ובקבלנים. עליית הריבית פוגעת בכוח הקניה של הרוכשים, שכן היקף המשכנתא שהם יכולים לקבל כנגד ההחזר החודשי שביכולתם לשלם, נמוך יותר. מצד היזמים והקבלנים, העלאת הריבית מגדילה את עלויות המימון, בעיקר בעסקאות מזומן. תחשיב של עלויות מימון צפויות גבוהות יותר יקטין את המחיר שהיזמים והקבלנים יוכלו להציע בגין קרקע. בעלי קרקעות פרטיות מתקשים להפנים שעליית הריבית מורידה את שווי הקרקע שבידם וצפויים לדחות מימוש עסקאות למכירת קרקע. התוצאה הצפויה היא פחות התחלות בניה".
מיכה קליין: "החלטות העלאת הריבית במהלך החודשים האחרונים, יכולות להקטין את יכולת הרכישה של הציבור, אך לאורך זמן אינן יכולות לדכא את הביקושים. הביקוש הקשיח לנדל״ן, שנובע מצורך אמיתי שגובר עם השנים, כשעשרות אלפי משפחות חדשות קמות מדי שנה בישראל, לצד התקדמות איטית של הגדלת ההיצע בשוק, גורמים למחסור בדירות המצטבר לאורך שנים. לצד הקושי החדש של רוכשים לרכוש דירות עקב עלית שיעור הריבית, נוצר קושי לחלק מהיזמים לממש את הקרקעות אשר ברשותם מאותן הסיבות ממש. בהתאם, היכולת להגדיל את ההיצע נפגעת. לסיכום, בהסתכלות לטווח הארוך, לדעתי העלאת הריבית יכולה להביא למיתון עליות מחירי הדיור, אך היא לא תוביל לירידה משמעותית בהם ובוודאי לא תביא לידי פתרון, אשר נעוץ, במתן פתרון אמיתי במענה לבעיית ההיצע".
זיו יעקבי: "ההשפעה מאד תלויה בריבית שיווי המשקל שתיווצר. אני צופה שריבית שיווי משקל תהיה קרובה לגובה הריבית היום, לאחר העליות של החודשים האחרונים. צריך להבין שהמצב הקודם היה אנומלי ושיעור ריבית חד ספרתי נמוך (כ-3-4%) הוא סביר ואולי אף בריא יותר לשוק ולכלכלה במגוון רחב של היבטים, גם מעבר לנדל"ן. הביקוש האמיתי הקיים בשוק לא נעלם ולכן רוכשים ימשיכו לרכוש דירות, אך בסביבת ריבית שאינה אפסית הרכישה תתבצע בצורה מדודה יותר, תואמת מידות ומחושבת יותר והדבר נכון גם לגבי קבלנים ורכישת קרקעות. בסוף מדובר בשוק שיהיה יציב יותר, פחות תנודתי ולכן בריא יותר".
שלום שי: "בימים כתיקונם, תחשיבי עלויות נעשו על פי הריבית הקיימת, כך שאין זה משנה האם היא גבוהה או נמוכה, כל עוד הקבלן משקלל אותה באומדן עלויות הפרויקט. עם זאת, במצב שבו קבלנים אשר התחייבו לקרקע בהתבסס על שיקולי ריבית אפסית, נדרשים בפועל לשלם מעל ל-4 אחוז ריבית, אנו נראה מגרשים שחוזרים לשוק ונפילות של קבלנים ויזמים. מבחינה מיקרו כלכלית, נפילות כאלו יגרמו לצמצום יכולת הביצוע ולהאטה כללית במשק, אשר יובילו בטווח הארוך לעליית מחירים נוספת. נדבך נוסף שיש לקחת בחשבון הוא המימון הבנקאי שעל היזמים לקחת מן הבנקים. היזמים נעזרים בבנקים לצורך מימון ערבויות בנקאיות לרוכשיהם. כאשר הריביות ומיסי הרכישה עולים, באופן אוטומטי, יתגלגלו חלק מעלויות אלו לדיירים - מבלי קשר לערך הדירה המקורי".
דן פרנס: "ככלל, העלאת הריבית צפויה לצנן את הביקוש. השאלה היא באיזו מידה. להערכתי, מהצד של הרוכשים, לנוכח הביקוש הגואה וההיצע הלא מספק ולנוכח המצב הטוב של שוק העבודה, ההשפעה תהיה מתונה ולא דרמטית. זאת במיוחד לנוכח העובדה שאין מדובר בשוק בועתי ושככלל, לכל הדירות הנבנות במדינת ישראל יש ביקוש אמיתי של משתמשי קצה. כמו כן, ההשפעה לא תהיה זהה בכל פרויקט ובכל מקום. מבחינת הפגיעה בכוח הקנייה של הרוכשים, ההשפעה לרעה תהיה רבה יותר בפרויקטים בפלח היוקרה ופחותה בפרויקטים בפלח הבינוני והנמוך. מהצד של היזמים, מבחינת עלויות המימון, העלאת הריבית תפגע במידה רבה יותר ביזמים שרכשו קרקע במזומן ותפגע פחות ביזמים שרכשו קרקע בעסקאות קומבינציה/תמורות/התחדשות עירונית".
רון אבידן: "אין ספק שהשוק נמצא כעת בשלב התאמה – נגמרו ימי הריבית האפסית והגיעו ימי ריבית גבוהה יותר כאשר באופן יחסי הם אינם גבוהים מאוד. העלאות הריבית האחרונות וסביבת האינפלציה שבה השוק נמצא, משפיעות כבר עכשיו על רוכשי הקצה והופכים אותם להרבה יותר זהירים. הרוכשים נדרשים לבחון את היכולת שלהם לקנות דירה לא רק בסביבת הריבית הנוכחית כי אם גם בהנחה שהריבית עוד תעלה - דבר שמגביל את תקציב הדירה. יש אנשים שלא יוכלו להרשות לעצמם לרכוש את הדירה שלפני שנה הייתה אפשרית. יחד עם זאת, צריך לזכור, משכנתא זוהי פריסת תשלום לטווח ארוך של 20 או 30 שנה ולאורך השנים נוצר איזון. אין להתבשם מסביבת ריבית נמוכה או להיבהל כאשר הריבית עולה".
כידוע, על פי נתוני הלמ"ס, מתחילת השנה חלה ירידה של כ-24% במכירת דירות חדשות בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2021. אילו השלכות יש למגמה זאת על מחירי הדיור? למשל: האם נראה ירידה מסוימת במחירי הדיור או לחלופין, ירידה בבנייה ובהיצע הדירות?
דן פרנס: "למיטב ידיעתי, הירידה בהיקפי המכירות החלה במהלך החציון השני של 2022 והיא לא לוותה בירידת מחירים. לאחר שנים חזקות בהן היזמים הקדימו את קצב המכירות לעומת קצב הביצוע, היזמים יכולים לספוג האטה בקצב המכירות, מבלי להוריד מחירים. איני יכול לקבוע בוודאות האם הירידה בקצב המכירות תימשך ולכמה זמן, אך להערכתי, אין מדובר במצב נורמאלי חדש, אלא בתגובה זמנית להעלאת הריבית שתתפוגג בטווח של חודשים".
שלום שי: "להערכתי, הירידות שאנו רואים כיום בשוק הן ירידות תקופתיות ועונתיות, בדומה לאלו שאנו רואים תמיד בתקופות החגים. ירידת מחירים אמיתית לאורך זמן, אשר תאזן את השוק, יכולה לקרות רק בהינתן שני פרמטרים חשובים – הפחתת מחירי הקרקעות בצורה משמעותית והקלה על קבלנים ויזמים. כיום שני התנאים הללו לא מתקיימים ולכן כל ירידה בשוק היא נקודתית גרידא ולא תוכל להמשך לאורך זמן. עם זאת, אנו אכן נראה צמצום בהיקפי הבנייה במהלך השנה הרובה, בשל העלאות הריבית החדות".
מיכה קליין: "לצערי הרב, הירידה בביקושים, עלולה להיות ירידה לצורך עלייה. כאשר הביקוש יורד ובמקביל היצע הדירות מצטמצם במידה רבה אף יותר, הגירעון בנדל"ן ממשיך להתרחב. לכן, אני סבור כי ישנו חשש אמיתי שלטווח הארוך, לפנינו עומדת עליית מחירים נוספת".
ארנון פרידמן: "בשנת 2021 התפרצו ביקושים כבושים בשוק והיקפי המכירות גדלו, תוך כדי נסיקה של המחירים בפרויקטים רבים, כאשר היקף המכירות הגבוה ב – 2021 הקטין את יתרת המלאי למכירה. השפעת הירידה בהיקפי המכירות על מחירי הדירות תלויה בכמות הדירות הלא מכורות בפרויקטים שבבצוע, ביחס לפרק הזמן שנותר עד השלמת הבנייה. יזמים וקבלנים לא ימהרו להוריד מחירים כאשר בפרויקט שבבניה כמות הדירות המכורות גדולה ומועד סיום הבניה רחוק.
שוק הדיור חווה בעבר ירידה זמנית בהיקף הביקוש, כאשר הסיבות לירידה בביקוש לא נבעו מירידה אמיתית בצורך בדירות (במשבר הכלכלי העולמי בסוף 2008, לאחר המחאה החברתית ב – 2011, לאחר פרסום תוכנית מע"מ בשיעור אפס ב - 2015 ובעקבות הציפיות להשפעת תוכנית מחיר למשתכן ב – 2018). ירידה בביקוש, שלא כתוצאה מירידה בצורך בדירות חדשות (כתוצאה מגידול באוכלוסייה), אלא בשל ציפיות לירידת מחירים או בשל אי ודאות של הציבור, נמשכת תקופה קצרה יחסית של מספר חודשים עד שנה. ירידה בהיקפי המכירות גורמת להקטנה של התחלות בניה חדשות, וכך לאחר מספר חודשים, הביקוש האמיתי לדירות פוגש מספר מצומצם יותר של דירות המוצעות למכירה והתוצאה היא הגברת קצב הרכישות ועליית מחירים".
רון אבידן: "הירידה שאנחנו רואים במכירת דירות חדשות נובעת בראש ובראשונה מן העובדה שמלאי הדירות אצל היזמים הידלדל. איני צופה ירידת מחירים באופק שכן עדיין הביקושים הם מאוד גבוהים. ברוב הפרויקטים שלנו, אחוז המכירה הוא מאוד גבוה עבור פרויקטים שמתאכלסים ב-2024 וב-2025. אני כן מאמין שאם היציבות תישמר כאן לאורך זמן והדבר יבוא בהלימה עם שיווקים גדולים של קרקעות באזורי ביקוש, ביחד עם קיצור הליכי הבירוקטריה של היתרים – רק שילוב הדברים הללו, אם יקרה, יוכל בהחלט להביא להתמתנות העליות ואף ליציבות ריאלית בטווח הארוך".
זיו יעקבי: "אני לא חושב שנראה ירידה במחירי הדיור כי הביקוש הקיים בישראל הוא אמיתי וקשיח וגדל משנה לשנה. כתוצאה מעליית שיעור הריבית ומשינוי בנתונים מקרו כלכליים אחרים (המלחמה באוקראינה, שוק ההיי-טק וכדומה) כן נראה ירידה בקצב העסקאות, מחירים יציבים ושינויים מתונים בהרבה מבעבר. הצפי הוא לשוק יציב יותר ולא להיפוך מגמה".
על פי ממצאי בנק ישראל, בשנה האחרונה כמחצית מהמשכנתאות בישראל נמצאות ברמת סיכון גבוהה, בהן ההחזר החודשי עולה על 30% מההכנסה. האם קיים סיכוי שאנחנו בפתחו של משבר סאב-פריים כחול-לבן?
מיכה קליין:
בנק ישראל הוכיח כי הוא נוקט במשנה זהירות בבואו לעסוק בנושא החשיפה לנדל"ן. הדבר נכון הן בהתחשב בחשיפה של קהל הרוכשים והן לגבי החברות היזמיות. כמו כן, בשיא משבר הקורונה, נוכחנו לראות את ההתנהלות האחראית על פיה פועל הציבור הישראלי, כשעל אף שניתנה לו האפשרות, הוא בחר ברובו לשלם את ההתחייבות שלו בנוגע לתשלומי המשכנתא.
בנוסף, מאפייני משבר הסאב פריים היו שונים – מינופים של למעלה מ- 100% בשווי הנכס, יצירת ביקושים מדומים ועוד. כל זאת, רחוק שנות אור מהמצב הקיים בארץ.
זיו יעקבי: "קיימים שני תנאים להיווצרות משבר סאב פריים שלשמחתנו אינם מתקיימים בישראל: משכנתאות נון ריקורס ומערכת בנקאית שאינה בודקת כראוי את כשירות הלקוח הנוטל את המשכנתא. המשטר הבנקאי של יכולת ההחזר בישראל הוא מדוקדק וערך הנכס אינו משחק תפקיד בחיי המשכנתא. גם תקופת הקורונה, בה לא ראינו כמעט מצבים של דיפולט בבנקים, מהווה דוגמא טובה לחסינות נוטל המשכנתא הישראלי".
רון אבידן: "מלכתחילה, המדיניות של בנק ישראל ביחס לעולם הייתה ונותרה שמרנית, ומדיניות זו הוקשחה בשנים האחרונות. בהשוואה למקומות אחרים בעולם, בישראל עדיין נדרש הון עצמי משמעותי של 25% עבור זוג צעיר שרוכש דירה ראשונה ו-50% עבור דירה שנייה. משכנתאות שנלקחו בשנים האחרונות אינן טומנות בחובן סיכון גבוה כי מחירי הדיור עלו – כך שזה משתקף גם בעלייה בהחזר החודשי. ההשבחה של הנכס מכסה בריבית דה ריבית על העלייה בהחזר החודשי. אין ספק כי רוכשים שנוטלים משכנתאות חדשות היום צריכים להיות מחושבים יותר בנוגע לתקציב ולא להיכנס להרפתקאות מסוכנות".
שלום שי: "להשערתי, אנחנו עדיין לא נמצאים בתרחיש שכזה, מאחר ועליית ערך הדירות מכסה על הסיכון. לדוגמא, אדם שקנה לפני כשנה וחצי דירה בעלות של 1.8 מיליון שקלים, יוכל לקבל עבורה היום כ-2 מיליון שקלים. תוספת הערך, העומדת במקרה כזה על כ-200 אלף שקלים, משמשת כשטר בטחון לבנקים במקרה של אי עמידה בפירעון ההלוואה. עם זאת, במקרים של קונים חדשים, אכן יש חשש לפגיעה בשל גובה ההלוואה. בכדי למנוע משבר סאב-פריים עתידי, על הממשלה לנקוט בצעדים משמעותיים להורדת מחירי הקרקעות והדיור".
דן פרנס: "להערכתי, כל עוד שוק העבודה ימשיך להפגין עוצמה, מדינת ישראל לא תגיע למשבר מסוג זה".
d&b – לדעת להחליט
