תמ"א 70? דווקא כן
תמ"א 70? דווקא כן
תמ"א 70 גם אם תפגע בתמ"א 38 מהווה את הפתרון האולטימטיבי למיצוי זכויות בנייה לאורך 109 תחנות המטרו בגוש דן
מי שמכיר את הדעות שלי לגבי החלטות המתכננים בתחום הנדל"ן במהלך השנים, יודע היטב שאני נמנה כל העת על המקטרגים הגדולים. ההחלטות הממשלה, המועצה הארצית לתכנון ובנייה, מנהל התכנון ויתר הגורמים, לא רק שהיו שגויות. הן לא פתרו כלל ועיקר את בעיית הבעיות של המחסור בהיצע וגם היוו, למרבה הצער, דלק לזינוק במחירי הדיור.
לכן מצאתי את עצמי לאחרונה, ובאופן הזוי, אחד הבודדים שבבודדים שסבור שההחלטה של המועצה הארצית לתכנון ובנייה לאסור על קידום פרויקטים של תמ"א 38 ברדיוס של 300-800 מטרים מ-109 תחנות המטרו המתוכננות בגוש דן ובמקומם לקדם במסגרת תמ"א 70 החדשה הרבה יותר בנייה רוויה, במיוחד למרכזי תעסוקה, מסחר ופנאי, הינה אחת ההחלטות הנכונות והטובות ביותר שהתקבלו במהלך השנים האחרונות.
המקטרגים, שהינם רבים ביותר, טוענים שהחלטה עצור מאות פרויקטים של תמ"א 38. ראשית, אני סבור שיש בכך בבחינת הגזמה שכן רוב הפרויקטים שבהם מדובר, עדיין לא הבשילו וטעונים עוד דרך ביורוקרטית ארוכה של אישורים והיתרים. שנית, להבדיל מפרויקטים של תמ"א 38 בשכונות מגורים ותיקות, שעל ערכן אינני חולק, כאן מדובר בתוכנית בעל ערך לאומי ונדל"ני ארוך טווח ובקרקע יקרה מפז, שערכה רק עולה משנה לשנה, בלב ליבו של המטרופולין הראשי של מדינת ישראל ואמור לשרת עשרות מיליוני נוסעים בשנה.
חשוב לזכור כי 145 הקילומטרים של המטרו ו-109 התחנות שלאורכו ישרתו בשנת 2050 לא פחות מכ-12 מיליון ישראלים(!) זאת מתוך כ-18 מיליון תושבי מדינת ישראל הצפויים להיות באותה שנה. יסיעו בסך הכול כ-1.2 מיליארד נסיעות בשנה מטרופולין ענק עתידי זה יהיה זקוק כאוויר לנשימה למוקדי תעסוקה, משרדים, מסחר ובילוי, שרובם הגדול ימוקמו באופן טבעי ברדיוס הליכה של מאות מטרים מתחנות המטרו. ובמילים אחרות, יהיה כאן גם מימוש ערכי הקרקע העתידיים וגם צורך חיוני למטרופולין הראשי של המדינה ואבי העורקים הכלכלי שלה. כמו כן, המלצתי כי כל תהליך הביורוקרטיה, הבדיקות, ההחלטות וכו' יימשך לא יותר משנה אחת בלבד !
אביא, לדוגמא, את התחנה המרכזית של המטרו (במקביל לזו של הרכבת הקלה התפתח בשנה הקרובה) הצפויה להיות בבת ים. תחנה זו, ומרכז העסקים, הבילוי והפנאי שיקום סביבה, ישנו לחלוטין את פני העיר יהפכו אותה מעיר לווין מנומנמת למטרופולין חי ותוסס של עסקים, פנאי ותיירות. וכך גם לגבי תחנות מטרו רבות נוספות.
ואם נציץ לשנייה לעבר מה שקורה בחו"ל, נראה כי בכל המדינות המערביות המפותחות, מהוות תחנות המטרו והרדיוס שסביבן למוקדי עסקים, בילוי ופנאי וערכי הקרקע בהן הינם בדרך כלל מהגבוהים ביותר שיש. כך זה קורה בניו יורק, כל זה בלונדון, כך זה בפאריז, רומא, ברצלונה, ברלין ובכל מטרופולין שמחשיב את עצמו, כאשר יש בכול עיר כזאת עשרות מגדלים המחוברים מהקרקעות ומתחת אליהן ישירות אל המטרו.
כמו כן בל נשכח כי פרויקט המטרו יעלה למדינה על פי הערכות שמרניות כ-150-200 מיליארדי שקלים וברור כי תמ"א /70 תוכל לא רק לממש כהלכה את זכויות הבנייה בקרקע פרימיום יקרה, אלא גם תוכל כהנה וכהנה להחזיר את ההשקעה, שלא לדבר על כדאיות לקהילה העסקית בכלל ויזמי נדל"ן בפרט.
אדגיש כי איני מתנגד כלל ועיקר להמשך תמ"א 38. נהפוך הוא. אני סבור כי מדובר בתוכנית טובה וחיונית, אשר היה מקום הן על הממשלה והן על הרשויות המקומיות למנף אותה גם לצורך הוספת ממ"דים ומיגון העורף בפני התקפות טילים ורעידות אדמה וגם על מנת להגדיל את היצע הדיור הדל ובעיקר במרכזי הערים שם המחסור גדול יותר.
אולם, וזה אולם גדול, מה שטוב לשכונות ותיקות, איננו בהכרח הפתרון הנכון לתחנות המטרו העתידית. על כן אסכם ואומר לאותם "מומחי נדל"ן" הזועקים חמס כנגד התוכנית:
אנא, טלו קורה מבין עיניכם ובמקום לשלוף ביקורת חסרת בסיס, תסתכלו כמה צעדים קדימה. כי בסופו של דבר, כפרפראזה לדברי המשורר, "מה שטוב למדינה, יהיה טוב גם עבורנו!"
*כותב המאמר רוני מזרחי הוא נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו"
