האם הקושי מסמן עליה במחירים?
האם הקושי מסמן עליה במחירים?
ענף הנדל"ן בכלל וענף ההתחדשות העירונית בפרט עבר ועודנו עובר תקופה מורכבת, אפילו קשה. אך האם האתגרים הרבים מסמנים שהענף מתקדם ונמצא בעליה? או שמא אלו רק המחירים שעולים? לרגל פורום Duns 100 לבכירי ענף ההתחדשות העירונית מסבירים מספר מנהלים בכירים ובעלי ניסיון רב בתחום כיצד הענף מתמודד עם האתגרים הנוכחיים, וגם עונים על שאלת השאלות: "האם מחירי הדיור ימשיכו לעלות"
נהוג להגיד, "אם קשה לך, סימן שאתה בעלייה", אבל האם האמירה הזאת, ובמיוחד הסיפא שלה, מתארת נאמנה את המציאות הנוכחית בענף ההתחדשות העירונית?
ענף הנדל"ן עבר בארבע השנים האחרונות מסע מפרך על רכבת הרים שאינה נגמרת. במקרים מסוימים, הרכבת נעצרה לגמרי, התרוקנה מנוסעיה, כאשר לא היה ברור אם היא תוכל להמשיך לנסוע. כך קרה בתקופת תחילת הקורונה ובתחילת מלחמת 'חרבות ברזל'. לפעמים היא נסעה לאיטה עם כמות נוסעים נמוכה על דרך לא ברורה, כפי שקרה לעיתים בגלל אותה מגפה, המלחמה ואפילו עליית הריבית הדרסטית. לעיתים, היא פשוט טסה במהירות שיא על פסי הרכבת כשלא נשאר מקום אחד בקרונותיה עבור נוסעים נוספים. ובחזרה למציאות שמעבר למטאפורה: בשנים האחרונות חווינו מגפה שרוקנה את משרדי המכירות, מכירות שיא שהגיעו בהמשך, עליית ריבית שהחזירה אנשים 'לשבת על הגדר'. ואז, כאשר השוק החל להתרגל לריבית הגבוהה והרוכשים חזרו לקנות דירות - פרצה המלחמה. בהמשך, גם המלחמה שרוקנה את שוק הקונים בתחילתה הפכה לשגרה והקונים שוב החלו לחזור. בין לבין, הענף חווה גל התייקרויות: ההלוואות התייקרו, וכך גם חומרי הגלם שהיה קושי בהבאתם לישראל, אם בגלל המלחמה בין רוסיה לאוקראינה, אם בגלל המצור הימי של הח'ותים, ואם בגלל החרם מטורקיה ומדינות נוספות כתוצאה מהמלחמה. לאתגרי התקופה ניתן להוסיף גם את המחסור החמור בעובדים שגרם לסגירת אתרי בניה, הפסקת קידום פרויקטים בתכנון ובבניה לאור העלויות הגבוהות וחוסר כדאיות, הגדלת המחסור בדירות לאור האטה בבנייה שלא מדביקה את הקצב אל מול הגידול הטבעי, ועוד. ולכן, ענף הנדל"ן שהוא אחד מקטרי הצמיחה של המשק נאלץ לגלות גמישות שיא כדי לעמוד באתגרים שלרוב מתפרשים על עשרות שנים בשנים ספורות בודדות.
כל האתגרים הללו גרמו לזעזועים בשוק הדיור ולמרות היכולת של הענף להתגבר על חלק מהם ולהמשיך לבנות, עדיין ישנן השלכות שבסופו של יום מגיעות גם לכיסים של היזמים וגם לכיסים של הרוכשים אשר צריכים לשלם יותר כסף כדי לקבל מוצר שממילא כבר יקר מאוד.
במקביל, התקופה הנוכחית הדגישה עד כמה חשוב לאזרחי המדינה לגור בסמוך למרחב ממוגן. התקפות הטילים הראו שדירה ממוגנת היא לא מוצר נוחות, אלא מצרך משנה חיים, ואפילו מציל חיים. ואם לא הובן עד עתה, כעת לכולם ברור שפרויקטים של התחדשות עירונית הם הרבה מעבר למוצר שנותן מענה לבעיה הלאומית של מצוקת הדיור באזורי ביקוש. למעשה, מרחב מוגן בדירה הוא צורך אסטרטגי שמונע פגיעות באזרחים, ומאפשר לישראל את מרחב התמרון במלחמה בה היא נמצאת כבר מעל לשנה.
לקראת פורום Duns 100 לבכירי ענף ההתחדשות העירונית מתייחסים כמה מבכירי הענף לסוגיות מרכזיות איתן הם התמודדו בעת האחרונה. הבכירים משקפים תמונת מצב עדכנית של ענף ההתחדשות העירונית בישראל, מתייחסים לעתיד הענף, לתכנית התמ"א הוותיקה וכמובן, למחירי הדיור הצפויים בשנת 2025.
לכתבה התראיינו עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל חברת אשדר מקבוצת אשטרום, איל טישל, סמנכ"ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית, 'אזורים בנין (1965)', רון חן, מנכ"ל 'אנשי העיר פרויקטים בע"מ', רונית אשד לוי- מנכ״לית 'אפריקה התחדשות עירונית', חמי שאול, מנהל חטיבת מגורים בוטיק קרסו נדל"ן, ואבישי קימלדורף משנה למנכ"ל, שיכון ובינוי אחזקות.
ענף ההתחדשות העירונית חווה שנה מאתגרת במיוחד, עם עלייה משמעותית ברמת הסיכון.
בעקבות המלחמה, פרויקטים רבים נעצרו או התעכבו וחברות רבות התמודדו עם הרעה במצבן הפיננסי. האם הענף האחראי על כ 30% מהדירות החדשות הנבנות בישראל, עומד על סף משבר?
עומר גוגנהיים: "ענף ההתחדשות העירונית התמודד בשנה האחרונה עם שורה של אתגרים מהותיים אשר העלו את רמת הסיכון והקשו על היכולת לקדם פרויקטים בזמן. בראש ובראשונה, אתגר כוח האדם הוא קריטי – המחסור בעובדים מיומנים בענף הבנייה מייקר משמעותית את עלויות הבנייה ומקשה מאד על קצב הביצוע. קיימת גם בעיית הספקה של חומרי בניה שכלל איננה תורמת למצב. ההתייקרות היא רוחבית בכלל עלויות הפרויקט מה שגורם לעליה בסף הכדאיות של חלק ניכר מהם, עד למצב שבו ישנם פרויקטים שעשויים לצאת מאיזון כלכלי ואף להיתקל בקשיים בהשגת הכדאיות הכלכלית. מעבר לכך, הבירוקרטיה, לצד מחסור בכוח אדם הנדסי ברשויות היא חסם משמעותי נוסף. תהליכים ארוכים, אישורים מרובים והעדר תכנון אסטרטגי מרחבי מכבידים על הענף כולו לרבות על ההתחדשות העירונית. היעדר האסטרטגיה התכנונית הברורה משאיר לא פעם את הפרויקטים ב"מסדרונות התכנון" תקופה ממושכת, מה שיוצר כשל שוק שפוגע בזמינות וביציבות של היצע הדירות שניתן להוציא לבניה ושיווק.
באמצע כל האתגרים הללו, חברות חזקות ויציבות מקבלות משנה תוקף. השותפות עם חברה בעלת גב כלכלי יציב מחזקת את היכולת להמשיך לקדם פרויקטים גם בתקופות קשות, בעוד שכשפרויקט יוצא מאיזון כלכלי הוא איננו גורר את החברה למשבר".
רון חן: "אני לא חושב שאפשר להגיד שהענף על סף משבר אבל בהחלט אפשר להגיד שהמגמה התהפכה לחלוטין. אם בעבר חברות היו עושות כמעט הכל כדי לזכות בפרויקטים, והתחושות של בעלי הקרקע היו שככל שמחכים הם יקבלו יותר, כרגע המצב התהפך. היום חברות רבות זונחות פרויקטים קטנים שהם גבוליים מבחינה כלכלית. החברות רוויות בפרויקטים, כאשר עלויות הביצוע עלו בעשרות אחוזים בשנים האחרונות, וזאת בנוסף לעליית הריבית, כך שהפרמטרים הללו שינו לחלוטין את המשחק של בענף ההתחדשות העירונית".
איל טישל: "בתקופות של אי יציבות וחוסר וודאות, גוברת החשיבות של בחירה ביזם בעל ניסיון ואיתנות פיננסית. ל'אזורים' ניסיון מוכח עם למעלה מ-100 פרויקטים בשלבי תכנון וביצוע, כאשר תחום ההתחדשות העירונית מהווה כ-50% מהתמהיל העסקי של החברה. תמהיל מגוון זה, מעניק לאזורים גמישות עסקית משמעותית. בנוסף, 'אזורים' ידועה בפריסתה הגיאוגרפית הרחבה הן בפרויקטי התחדשות עירונית והן בפרויקטים המסורתיים, המשתרעת מבאר שבע ועד שלומי. פריסה זו מעניקה לאזורים יתרון תחרותי משמעותי, מאפשרת פיזור סיכונים ומנטרלת את התלות באזור גיאוגרפי מצומצם. בנוסף, עבור הדיירים והרוכשים - הפריסה הגיאוגרפית מאפשרת את הגמישות בבחירת דירה בכל נקודה בארץ באמצעות הטבת "פינוי זיכוי". היקף הפעילות של אזורים בתחום ההתחדשות העירונית והמתחמים הגדולים והמורכבים, אותם היא מקדמת, תוך הקמת מרחבי ציבור ותשתיות לרווחת הדיירים, מעידים על מומחיותה בתחום זה ומקנים ביטחון לבעלי הדירות בפרויקטים השונים".
חמי שאול: "אין ספק, המצב מורכב. שורשי המשבר החלו כבר בסוף 2022 עם עליית הריבית והמדדים והוא רק החמיר בשנה האחרונה לאור מצב בטחוני כלכלי שלא היה כמותו מאז הוקמה המדינה. המכלול הזה מביא חברות רבות למיתון ועצירת השקעות, ולבעיות תזרים ומימון אשר משפיעות ישירות על הענף. משכי הביצוע של הפרויקטים מתארכים כתוצאה מהמחסור המתמשך בכוח העבודה וחוסר הוודאות במשק - מה שמביא להגדלת המימון וההוצאות, וזאת יחד ובשילוב עם הקושי לייצר מכירות בתזרים ליניארי צמוד למדד. כל האמור מביא למחנק באשראי זמין להמשך הפעילות של לא מעט חברות".
אבישי קימלדורף: "החברה הישראלית בכלל, וענף הבניה והנדל"ן בפרט, עברו שנה מטלטלת. אולם, את הטלטלה הזו ניתן לפרש בשתי דרכים שונות: מחד, ניתן לראות את עליית הריבית, עיכוב התחלות הבניה והקפאת המכירות כסימן להבעת אי אמון בשוק הנדל"ן הישראלי. מאידך, דווקא המשך הבניה על אף המחסור בפועלים ובחומרי הגלם תוך המשך מכירות באזורים פריפריאליים שספגו התקפות בתקופת המלחמה, כל אלו מביעים ומראים את יציבותו של הענף בשוק הישראלי ואת האמון שהציבור נותן בו. חברת 'שיכון ובינוי' הינה החברה המנוסה והמובילה בענף ואנחנו שמחים וגאים להמשיך ולבנות את הארץ. החברה ראתה כבר משברים מדיניים בתקופות עבר ויודעת לצלוח משברים אלו ולהמשיך ולבנות פרויקטים בפריסה ארצית רחבה תוך הפגנת איתנות פיננסית, ניהולית וביצועית".
רונית אשד לוי: "ההפך הוא הנכון ואני אסביר: ענף ההתחדשות העירונית הוא מהענפים הצומחים ביותר בתחום הנדל״ן בישראל. משום אופי העבודה בענף, אשר אינו מאופיין כענף עם חסמי כניסה, אנו רואים כי בשנים האחרונות פעלו חברות אשר אינן נזילות או שאינן בעלות יציבות פיננסית גבוהה, כאשר גם הדיירים לא תמיד ידעו לזהות ולחפש מראש את המאפיינים החשובים הללו בעת ההתקשרות עם היזם. לאור כך, אני רואה את זה כדבר טבעי שכאשר תנאי השוק נעשים מאתגרים יותר, חלק מהחברות יתמודדו עם קשיים, וכמובן שהקשיים המטלטלים שהענף חווה בשנה האחרונה, לצד עליית הריבית האקספוננציאלית, הביאו לתוצאה הזו בצורה דרמטית. ולמרות כל זאת, חשוב להבין כי בשוק פועלים מרבית היזמים הגדולים והבינוניים ואני צופה ששוק ההתחדשות העירונית יילך ויתפוס נתחים גדלים והולכים מנתח הפעילות הנדל"נית בארץ. אני סבורה שהשוק עוד לא מיצה את יכולותיו והפוטנציאל עצום.
ולצד הפוטנציאל הרב בענף, השנה האחרונה הוכיחה לכולנו שלא ניתן לייצר ודאות גמורה בפרויקטים וישנם צעדים אופרטיביים שניתן לבצע על מנת לחזק את הענף. כך לדוגמה, רמת הדקדוק שלעיתים נוקטות בו ועדות התכנון בבואם לאשר את תכניות ההתחדשות העירונית. מצבים אלו מביאים לא פעם יזמים בעלי איתנות פיננסית משמעותית לוותר על פרויקטים, שכן הם הופכים ללא כדאיים כלכלית וזאת בשל השתנות התנאים בשוק (עליית מחירי הביצוע, הארכות משך הביצוע ובהתאמה הארכת תקופת מימון שכירויות לדיירים והארכת המימון בכלל, שינוי עלויות המימון וכו'). נכון וכדאי לחשוב על אפשרויות נוספות על מנת להשאיר בכל פרויקט זכויות לשיקול דעת הוועדה לעת הוצאת ההיתרים, מה שיכול לצמצם את טווח תקופת חוסר הודאות ולהגביר את אפשרויות מימוש הפרויקטים".
לאחר כ-20 שנה ולא מעט פעמים שהוארכה לאורך השנים, פגה תוכנית המתאר הארצית - תמ״א 38. האם לדעתך התוכנית שירתה את מטרתה או שמא נחלה כישלון?
רונית אשד לוי: "קודם כל, ניתן לומר שבמובן הצר של המילה אין ספק שתמ"א 38 נחלה הישג גדול: מאז 2010 הוצאו מכוח התמ"א היתרי בנייה לכ- 126 אלף יחידות דיור, שזה מספר הגבוה פי 2.7 ממספר היתרי הבנייה שהוצאו במסגרת פינוי בינוי, העומד על כ- 46 אלף יחידות, וזאת לפי נתוני דו"ח הרשות הממשלתית לשנת 2023. אולם, כפי שאמרתי, הנתונים מציגים על פניהם הצלחה, אך יש לרדת לפרטים על מנת להבין את הביקורת שישנה על התמ"א ומדוע בעינינו זה דבר חיובי שהתמ"א הגיעה לסוף דרכה והוחלפה בתכניות עירוניות. ראשית, די אם נראה שמרבית מפעילות התמ"א נעשתה ונעשית באיזורי הביקוש, מקום בו ערכי הקרקע החזקים מאפשרים תמיכה בזכויות המוקנות מכח התמ"א. שנית, התמ"א מאפשרת התחדשות בניינית, ואינה נותנת מענה מקיף לצרכי הציבור של אותם בניינים – החל משטחים חומים כמו גני ילדים, מעונות יום וספריות, וכלה בשטחים ירוקים. התופעה של בניינים שמתרחבים כמעט עד לבניינים השכנים היא תופעה בעייתית שטוב שלא תתקיים כלל, ובמקום התחדשות בניינים יש להעדיף קידום של תכניות פינוי בינוי. תכניות פינוי בינוי הן כלי חשוב מאוד אשר מאפשר לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית במקומות שהם לא במעגל הראשון של תל אביב, באזורים שהם יותר מרוחקים ושאינם מקבלים מענה במסגרת זכויות התמ״א. בנוסף, בשנים האחרונות אנו עדים למהפכה של ממש בתחום ההתחדשות העירונית וזאת לאור העובדה שתמ"א 38 עמדה לפקוע וערים רבות בישראל אישרו תוכניות רחבות להתחדשות עירונית. חשיבותן של התוכניות החדשות נעוצה ביכולתן לתת מענה מקיף ומותאם לאותם פרויקטים שלא ניתן לממש באמצעות פינוי-בינוי. הן מאפשרות התפתחות עירונית רחבה ומונעות מצב בו בניינים "נופלים בין הכיסאות". בניגוד לתמ"א 38, שהתמקדה בבניין הבודד, התוכניות החדשות מתייחסות למרקם השכונתי כולו ומספקות מסגרת תכנונית כוללת. המציאות הביטחונית החדשה מדגישה את הצורך הקריטי בדירות ממוגנות, כאשר מציאות מוכיחה שהימצאות במרחב מוגן מציל חיים, ולכן זו אינה מותרות אלא הכרח.
עם זאת, חשוב להבין שהמורכבות טמונה באיזון העדין בין הצורך בהתחדשות לבין הכדאיות הכלכלית. בחלק מהערים, התוכניות החדשות עלולות דווקא להקשות ולמנוע מימוש פרויקטים בשל היקף זכויות בנייה שאינו מספק כדי להפוך את הפרויקטים לכלכליים.
לא ניתן לתת תשובה גורפת האם התוכניות החדשות טובות או לא - יש לבחון כל בניין לגופו.
המטרה היא לאפשר לכמה שיותר דירות במדינת ישראל להיות ממוגנות והפתרון טמון בשיתוף פעולה הדוק בין כל הגורמים - היזמים, הרשויות והדיירים, תוך הבנה שמדובר בסוגיה של הצלת חיים ולא רק בשיפור תנאי המגורים".
איל טישל: "אין ספק שתמ"א 38 ענתה על צורך חיוני שעדיין קיים. בתחילת הדרך, נדרש היה לבנות ביטחון ואמון בקרב הדיירים בתהליך ההתחדשות העירונית. עם הזמן ועם הצלחת הפרויקטים הראשונים התגבשה ההבנה לגבי היתרונות של תהליך ההתחדשות העירונית. התפתחות זו הובילה למעבר מפרויקטים בודדים לפרויקטים מתחמיים גדולים, המתוכננים באופן אופטימלי ונותנים דגש למרחב הציבורי. פינוי בינוי מתחמי הוא אכן הפתרון האידיאלי להתחדשות עירונית, שכן הוא מאפשר שיפור משמעותי בתשתיות הסביבתיות, מבני הציבור ובאיכות החיים במתחם. עם זאת, במקרים רבים, עדיין קיים צורך לחלופה תכנונית שתאפשר התחדשות עירונית של בניינים בודדים - שגם להם נדרש לתת מענה".
אבישי קימלדורף: "השאלה היא רחבה יותר, כלומר: מה הייתה מטרת התכנית? נוסח החוק אומר שמטרתה היא חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, ובכך אין ספק שהתכנית הצליחה לשרת את המטרה באזורים מסוימים בה הופעלה. אם שואלים על תרומתה של תמ"א 38 להתחדשות העירונית הרי שכאן השפעתה של התכנית מוגבלת ולא מספקת. היא לא נתנה בידי העיר או היזם את האפשרות לחדש מתחמים גדולים, להקים תשתיות ציבוריות וקהילתיות ולבנות סביבה חדשה ומיטיבה בתכנון כולל, איכותי ובר קיימא. אנחנו בשיכון ובינוי מתמחים בפרויקטים עירוניים בקנה מידה גדול המחוללים שינוי אמיתי בערים בישראל ומשיגים את מטרות ההתחדשות העירונית בשיתוף פעולה הדוק עם הרשויות המקומיות, וכמובן עם שותפינו, בעלי הדירות".
רון חן: "התוכנית היא המנוע שהצית את כל תחום ההתחדשות עירונית, אינני רוצה לחשוב מה היה קורה כאן במדינה אם לפני 20 שנה לא הייתה נולדת תמ"א 38. התוכנית כיום לובשת צורות חדשות שמהותם התחדשות עירונית. בהיבט של חיזוק מבנים באזורים ועדים ובעלי רגישות לרעידות אדמה, התכנית נחלה ללא ספק כישלון".
עומר גוגנהיים: "לאורך כ-20 שנות קיומה, תכנית תמ"א 38 חוללה שינוי מהותי ועמוק בתחום ההתחדשות העירונית בישראל. היא הצליחה מעל ומעבר לציפיות והפכה למנוע המרכזי של תחום ההתחדשות העירונית בישראל. התוכנית הזו, שהחלה כהתמודדות נקודתית עם סוגיית המבנים שאינם מוגנים מפני רעידות אדמה, התפתחה למנוע כלכלי וחברתי רחב היקף – והייתה המחוללת המרכזית להנעת תהליכי פינוי-בינוי בשכונות רבות בארץ. להערכתי, לא היינו מגיעים למצב הנוכחי בענף ההתחדשות העירונית ללא היסודות שהניחה תמ"א 38. היא היוותה שלב אבולוציוני חשוב בתהליך ההתחדשות העירונית, כאשר בלי שלב זה לא בהכרח הייתה לנו היום היכולת לשאוף לתוכניות רחבות והוליסטיות יותר.
יחד עם זאת, לאורך השנים צברנו ניסיון רב בשטח וידע מעמיק, ובעקבות כך אנו נמצאים כעת בעמדה לגבש תוכניות אלטרנטיביות ורחבות יותר, אשר מביאות בחשבון את כלל היבטי ההתחדשות העירונית באופן מקיף וכוללני יותר, החל מהסביבה האורבנית ועד צרכים קהילתיים וכלכליים. חשוב לזכור כי תמ"א 38 נתנה פתרון ייחודי לבניין הבודד והיישום שלה התמקד בעיקר במרכז הארץ. ביטול התמ"א כמנוף לפינוי בינוי ביתר חלקי הארץ בהם התמ"א לא הייתה כלכלית, הינו אתגר כלכלי, תכנוני וחברתי שככל ויצלח כך ייטב. אחד הדברים הגדולים שתמ"א 38 עשתה חוץ מלמגן בניינים נגד רעידות אדמה זה שהיא יצרה "רעידת אדמה" בשוק העבודה. היא הצמיחה בעלי מקצוע חדשים, יזמים, קבלנים ויצרה "שוק נדלן צעיר" שחילק את העוגה לפלחים קטנים יותר ולא ריכז את העבודה בחברות הגדולות והמנוסות בלבד. תמ"א 38 יצרה הזדמנויות חדשות ופתחה את השוק בפני קהלים חדשים. ממש מהפכה חברתית. סגירת התמ"א והתמקדות בפינוי בינוי עלולה להוביל לכך שחברות קטנות לא יוכלו להתחרות בשוק. לאותן חברות לא יהיה את ההון הנדרש על מנת לקדם פרויקטים גדולים ולעלות על הקרקע בבת אחת עם פרויקט גדול, שבעבר היה פרוס בפלחים קטנים יותר כבניינים בודדים. אני מעריך שככל שיעבור הזמן, בטח במציאות של ריבית גבוה, אנחנו נראה יותר ויותר מיזוגים של חברות קטנות לתוך חברות גדולות ויציבות, ונראה את השוק חוזר לשוק של "שחקנים גדולים וחברות גדולות ויציבות" שיכולות לקדם פרויקטים בהיקפים של מאות מיליונים שקלים לפרויקט. אנחנו בוחנים כל העת הצעות מחברות קטנות שמחפשות חברה גדולה להתמזג אליה ואני צופה שככל שיעבור הזמן המגמה של המיזוגים תעצים והמחיר של אותן חברות קטנות ירד.
חמי שאול: "התשובה היא ניהול סיכונים. תאר לך שחלילה במהלך 20 השנים הללו הייתה מגיעה רעידת אדמה או שחלילה כזו תקרה בקרוב, אני מניח שהתשובה ברורה – תמ"א 38 הצילה חיים בכל הבניינים שבהם היא נעשתה! גם תרומתה לביטחון האזרחים במקומות שבהם נעשו ממ"דים אינה מוטלת בספק. נכון שלחלק לא מבוטל משטח המדינה אין מענה בשל אי כדאיות והצדקה כלכלית וחבל שלא נתנו לכך מענה, אך התמ"א אינה הדרך היחידה והיא פעלה לצד פרויקטי התחדשות אחרים של פינוי בינוי שלצערי גם הם טרם באו לידי ביטוי במקומות כמו קריית שמונה, טבריה או בית שאן. רשויות מקומיות רבות הזניחו במשך שנים רבות את שיפור הפיתוח והתשתיות במרכזי הערים המזדקנות והתמ"א האיצה את תהליך החשיבה והפיתוח".
מהנתונים האחרונים אשר פורסמו על ידי הלמ״ס עולה כי מדד מחירי הדיור עלה בשנה האחרונה ב 6.3%, וזאת בהשוואה שנעשתה בין עסקאות שבוצעו בחודשים יולי אוגוסט 2024 לתקופה המקבילה בשנת 2023. מה להערכתם צפוי לקרות למחירי הדיור בשנת 2025?
חמי שאול: "לטעמי נתוני הלמ"ס לא מדויקים בלשון המעטה הואיל ובתקופה הנמדדת חסר נטרול חשוב של מרכיב המימון שהשתרש במחירי הדירות, אותו מרכיב שבא לפצות על דרישת השוק לעסקאות בפטור מלא מהצמדה למדד ובהעמדת הון עצמי מינימלי של 20% ומטה, ולכן קשה להבין האם המחירים עלו ובכמה הם עלו. מגמת עליית המחירים באופן כללי תמשיך להתקיים כל עוד לא יהיה טיפול שורש בהגדלת היצע הדירות וזאת ע"י צמצום משכי הזמן לתכנון, רישוי וביצוע, לצד סביבת ריבית סבירה".
אבישי קימלדורף: "לעליית מחירי הדיור משתנים רבים והייתי נוקט במשנה זהירות ביחס לקביעה חד משמעית בנושא מגמת המחירים בראייה קדימה. יחד עם זאת, ניתן להציף באופן מבוקר את הנתון הבא: הלך הרוח הקיים אצל רוכשי הדירות, ובפרט מצב הרוח הלאומי, הוא הגורם המרכזי למגמת העלייה, וזאת לאחר שהתחשבנו בגובה עלויות המימון ליזמים, סביבת ריבית גבוהה, ירידת התחלות הבניה, מצבת הפועלים באתרים וגורמים ישירים ועקיפים נוספים. בנוסף, מרכיב שהוא תמיד רלוונטי הינו אמון הציבור בשוק הדיור, מרכיב שלעניות דעתי תופס משקל רב בהיבט הביקושים שמשפיע כמובן באופן ישיר על מחירי הדירות. זה קרה כאשר שוק הדירות התל אביבי הביע חוסר אמון בשוק בשנת 2023 ערב המלחמה בעקבות הלך הרוח של "הרחוב התל אביבי" לרפורמה המשפטית, וכפועל יוצא השוק הגיב בסוג של "קיפאון" למשך יותר מחצי שנה, ויעידו על כך נתוני רשות המיסים במכירת הדירות באזור. תופעה דומה התרחשה גם בשנות מגפת הקורונה כאשר רוכשי הדירות החליטו לשבת על הגדר ולראות לאן נושבת הרוח. באשר לשנת 2025 - הכל תלוי ברצון הרוכשים, האם יחליטו לחכות עם רכישת הדירות או שירוצו לקנות דירות כדי למקסם את יכולות הרכישה שלהם רגע לפני עליית מחירים נוספת. כמו כן, חשוב ולא ניתן להתעלם שניתוח אירועי העבר מראה שבסיום תקופות משבריות יש התנהגות צרכנית מואצת. זו התנהגות שבחלקה מבוססת על מרכיבים פסיכולוגיים כדוגמת אלו שציינתי לעיל, ובחלקה כתגובה למציאות חיובית כלכלית טובה יותר, ככל וזו אכן תתממש בטווח הזמנים הנראה לעין. כל אלו ישפיעו כמובן גם כן על מגמת מחירי הדיור".
רון חן: "אני חושב שהמגמה של עלייה חד ספרתית נמוכה תמשיך באזורי הביקוש, כל שכן לאחר סיום המלחמה. עלייה מוגברת ושל תושבי חוץ אשר צפויה להתרחש לאחר המלחמה, קצב הילודה הגובר, העיכוב בתוכניות המטרו והמצב התחבורתי הורכב באזור המרכז יגבירו את הביקוש למגורים בתוך הערים".
עומר גוגנהיים: "התחזיות לשנת 2025 מראות שמחירי הדיור צפויים לעלות, וזאת בשל כוחות השוק והפער בין היצע לביקוש. מצד ההיצע ישנם אתגרים משמעותיים אשר משפיעים על השוק. ראשית, המחסור בכוח אדם מיומן בענף הבנייה ממשיך להכביד על קצב הבנייה ולהעלות את עלויות העבודה, מה שמגדיל את ההוצאות על כל פרויקט ומוביל להתייקרות דירות. בנוסף לכך, המשבר הכלכלי בעקבות המלחמה, לצד עלויות מימון גבוהות, מקשים על יזמים וקבלנים להוציא פרויקטים חדשים לפועל תוך שהם מאתגרים את הפרויקטים הקיימים. גם האתגרים הבירוקרטיים אשר מאריכים את משך קבלת האישורים והתהליכים המנהליים משפיעים באופן ישיר על היצע הדירות ומעכבים את קצב הפרויקטים. חוסר הוודאות בנוגע למדיניות חדשה להתחדשות עירונית, לאחר תום תקופת תמ"א 38, יוצר חסמים נוספים שעלולים להוריד את היקף הבנייה ולהקטין את ההיצע, במיוחד במרכזי הערים המתחדשות. מצד הביקוש, מצב הרוח הלאומי מאד משפיע על הביקוש הקיים. להערכתי, כאשר תיפסק המלחמה ויחזור הביטחון האישי, שמחת החיים וחדוות החיים שמאפיינת אותנו, נראה את הביקושים חוזרים בהיקפים גדולים מאד. יתכן אפילו שנראה התפרצות בביקושים שההיצע לא יצליח להדביק תוך זמן קצר. נקודת האיזון בין הביקוש להיצע תקבע את שיעור העלייה שתהיה במחירי הדירות למגורים". .
רונית אשד לוי: "לצערי, לאור העובדה שמחירי הביצוע עולים, מאחר וקיים מחסור של עשרות אלפי פועלים בארץ באופן שגורר הארכות למועדי הביצוע, לאור ייקור המימון והעלאות הריבית, ובעקבות העלאת שיעור המע״מ, אני מאמינה שמחירי הדיור ימשיכו לעלות.
חשוב להבין כי בסופו של דבר לא מדובר בעלייה ברווחיות, שכן העלייה במחירי הדיור תופנה לעליה הישירה של עלויות הפרויקטים".
איל טישל: "כל האינדיקציות מצביעות על המשך עליית מחירי הדיור. השילוב בין עליית הריבית בתחילת השנה שעברה, שהובילה לדחיית ביקושים, לבין ההשפעות השליליות של המלחמה על קצב הבנייה, יוצרים מצב של ביקוש גבוה אל מול היצע נמוך. כל עוד מצב זה ימשך, צפויה עלייה בלתי נמנעת במחירי הדיור".
d&b – לדעת להחליט
