חוק בריטי חדש לאכיפת הסנקציות נגד רוסיה ומשקיעים רוסים שרכשו נכסי נדל"ן בבריטניה
חוק בריטי חדש לאכיפת הסנקציות נגד רוסיה ומשקיעים רוסים שרכשו נכסי נדל"ן בבריטניה
חקירת רכישת נדל"ן של אוליגרכים רוסים באנגליה
בצעד מפתיע ומדהים בהתחשב במהירות החקיקה ננקטו בבריטניה בהליכים לחקיקת החוק
“The Economic Crime (Transparence and Enforcement) act 2022: Registration equipment for overseas entities handling UK land.
החוק נחקק ב15 במרץ ואמור להיכנס לתוקף מידי. מטרת החוק לאפשר לרשויות החקיקה באנגליה לחקור משקיעים זרים למקור ההון ששימש אותם לרכישת נכסי נדל"ן באנגליה. (פורסם במגזין מידע של משרד עורכי דין מלונדון Boodle Hatfield)
החוק מרחיב את סמכויות החקירה לחקירת אנשים (אינדיבידואלים) וגם תאגידים זרים (חברות, נאמנויות ושותפויות) אשר רכשו נכסי נדל"ן באנגליה גם אם תאגידים אלה רשומים במדינות זרות, אם הם מחזיקים בבעלות בנכסים באנגליה (בעיקר נכסי נדל"ן). החוק ידרוש מתאגידים אלה לגלות את הנהנים האמיתיים של בעלי המניות בתאגידים האלה וכאשר החזקת הנכסים בנאמנות ינקטו צעדים משפטיים לחשוף את הנהנים של נאמנויות אלה, המסוגלים להשפיע על הנאמנים הפועלים בשמם.
מחויבים בעלי המניות והמנהלים של התאגידים האלה מחויבים לרשום את התאגידים ברשם חברות מיוחד המוקם למטרה זאת תוך 6 חודשים מכניסת החוק לתוקף, תוך פירוט שם התאגיד, מדינת הייסוד והרישום שלו, כתובת משרד רשום ופרטי האנשים הזכאים לזכויות בתאגידים אלה כולל תאריך לידה, אזרחות ותושבות.
כאשר מופיע נאמן כבעלים הוא יחויב לגלות את שם האדם שעבורו הוא פועל! סירוב למסור את המידע יחשב לעבירה פלילית הכרוכה בקנס או מאסר.
רשם החברות האנגלי הוסמך לבצע חקירות ולדרוש הוכחות והסברים למידע שירשם כאמור.
רשמי המקרקעין יצליבו את המידע שיתקבל מרשם החברות כדי לציין בכל נכסי נדל"ן הרשומים אצלם כתושבי חוץ את פרטי הבעלים שפרטיהם נמסרו לרשם החברות. במידה ויתברר כי תושבי החוץ (או תאגידים) לא נרשמו ברשם החברות יוקפאו הפעולות במקרקעין.
החוק כולל התייחסות להחזקת נכסים בידי נאמן, להפרת חובת הרישום (שתיחשב לעבירה פלילית) ולהטלת מגבלות על עשיית עסקות במקרקעין הכלולים בדרישות הגילוי של החוק. מפתיעה במיוחד בחוק זה העובדה שהחוק חל באורח רטרואקטיבי! החוק מתייחס לתאגידים ורכישות שנעשו בעבר החל מ1 בינואר 1999 באנגליה ווילס או 8 בדצמבר 2014 בסקוטלנד.
נראה שזה אחד המקרים הנדירים שמדינה דמוקרטית כאנגליה מטילה חוקים רטרואקטיביים על הון שנרכש בתחום שלה.
האם יש סיכוי שחוק כזה יחקק בישראל? ספק רב בהתחשב בחקיקת היסוד של ישראל וכמות העולים ותושבי חוץ אשר רכשו נכסים בישראל.
ראוי לציין כי בשנת 2021 הושלמה באיחוד האירופאי חקיקה דומה אך פחות חמורה:
Beneficial ownership registers under the fourth and fifth AML director
על פי חקיקה זאת נעשית בארצות האיחוד האירופאי בניה של מרשם משלים לרשם החברות/ מדינות החברות באיחוד יפעלו שתאגידים וחברות שנרשמו אצלם נדרשים לרכז ולרשום מידע מדויק ומעודכן לגבי הנהנים (בעלי הזכויות) בתאגידים אלה כולל פירוט הזכויות שלהם. בשונה מהחוק החדש באנגליה מדובר בתאגידים וישויות משפטיות בתחום הטריטוריאלי של כל מדינה. סביר להניח שחקיקה כזאת תמצא את מקומה גם בישראל. (המידע לגבי הרישום בארצות השוק המשותף מופיע בספר Alon Kaplan, Trust in Prime Jurisdictions, Fifth Edition)
כאמור לעיל החוק האנגלי החדש חורג מהטריטוריה של אנגליה וחל גם על תאגידים זרים הרשומים מחוץ לאנגליה ורוכשים נכסים באנגליה. זה החידוש הדרמטי.
ד"ר אלון קפלן, עו"ד, חבר STEP, חבר אגודת הנאמנים הבינלאומית, וחבר האקדמיה הבינלאומית לנאמנויות והון משפחתי. אלון מחבר הספר 'נאמנות בישראל: הלכה למעשה', חבר בלשכת עורכי הדין בישראל מ-1970 ובניו יורק מ-1990. בין מייסדי STEP ישראל, שימש כיו”ר הסניף בישראל וכיום מכהן כנשיא הארגון בישראל. הרצה בפקולטה למשפטים של אוניברסיטת תל אביב בלימודי תואר שני ומתאם קורס הדיפלומה של STEP בישראל. אלון שימש כיועץ לוועדה למיסוי נאמנויות של רשות המיסים, ערך ספרים בנושאי נאמנות ופרסם מאמרים רבים בתחום הנאמנות והטיפול בהון המשפחתי בכתבי עט מובילים בעולם. אלון חבר במועצת הנאמנים של ארגוןIMPACT ארגון צדקה המעניק מלגות לימוד לחיילים משוחררים. אלון חבר במועצה הבינלאומית של מכון וייצמן.
