ההתחדשות העירונית נשארת במרכז
ההתחדשות העירונית נשארת במרכז
ענף ההתחדשות העירונית ממשיך לצמוח וחברות הבנייה הגדולות ממשיכות להקצות משאבים רבים לפרויקטים של התחדשות עירונית. אולם, למרות זליגת פרויקטים של התחדשות עירונית מחוץ למרחב גדרה חדרה, עדיין רוב המאמץ של הענף נשאר במרכז הארץ. לרגל אירוע Duns 100 Urban leaders ולקראת חשיפת הדירוג הרשמי של החברות המובילות בענף ההתחדשות העירונית בתחום תמ״א 38 ופינוי בינוי לשנת 2022 של חברת דן אנד ברדסטריט, מתייחסים כמה מבכירי ענף ההתחדשות העירונית לכמה מהמגמות המרכזיות המעסיקות את התחום בתקופה זאת
ענף ההתחדשות העירונית לא מפסיק להתחדש. לעיתים מדהים לראות כמה הענף עם הדימוי 'הכבד' לא מפסיק להשתנות, להתעדכן, להתפתח, וכל זאת תוך שהוא ממלא חלק משמעותי בהובלת קטר הצמיחה המרכזי של המשק הישראלי: ענף הנדל"ן.
הממשלה החדשה שקמה לפני כשנה מנסה גם היא באמצעות רפורמות ותקנות לצנן את שוק הנדל"ן ולייצר שוק בריא ומאוזן, אולם חוסר הוודאות וחוסר היציבות, כמו גם היעדר ראייה לטווח הארוך, מוביל לאי אחידות אשר מגבירה את הקושי להתמודד מול אתגרי יוקר המחיה ונסיקת מחירי הנדל"ן למגורים, הנובעת רבות מביקוש גבוה לעומת היצע לא מספק, בדגש על אזור מרכז הארץ רבתי.
במצב של היצע מוגבל והיעדר מאגר קרקעות גדול באזורי הביקוש, יחד עם העובדה שהבניינים הישנים בישראל צריכים בשנים הקרובות לעבור חידוש כדי למנוע אסונות עתידיים אפשריים, לכאורה היה ניתן להניח שהרגולטור יעשה ככל האפשר כדי לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית, בדגש על פינוי בינוי ותמ"א 38/2 באזורים רבים במרכז ופריפריה. אולם, על אף הכוונות הטובות של חלק ממקבלי ההחלטות הרלוונטיות, המציאות, כמו גם מבחן התוצאה, משקפים תמונת מצב אחרת. נכון, ענף ההתחדשות העירונית ממשיך לצמוח, אך הבירוקרטיה, הרגולציה, חוסר הכדאיות הכלכלית, היעדר הוודאות וגורמים נוספים גורמים לכך שהפוטנציאל הרב של ענף ההתחדשות העירונית רחוק ממיצוי במרכז הארץ, וכמעט ולא בא לידי ביטוי בפריפריה.
לרגל אירוע Duns 100 Urban leaders ולקראת חשיפת הדירוג הרשמי של החברות המובילות בענף ההתחדשות העירונית בתחום תמ״א 38 ופינוי בינוי לשנת 2022 של חברת דן אנד ברדסטריט, מתייחסים כמה מבכירי ענף ההתחדשות העירונית לכמה מהמגמות המרכזיות המעסיקות את התחום בתקופה סוערת זו. לכתבה התראיינו עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל אשדר חברה לבנייה, רון חן, מנכ"ל ובעלים של חברת 'אנשי העיר' מקבוצת רוטשטיין, ואסף סימון, מנכ"ל 'אפריקה התחדשות עירונית' מבית אפריקה ישראל מגורים. אירוע Duns 100 Urban leaders יתקיים בתאריך ה 8.6 באולם ״בית על הים״ בתל אביב וייערך בנוכחות שרת הפנים איילת שקד וזאב אלקין, שר הבינוי והשיכון.
בשנים האחרונות התחלות הבניה בתחום ההתחדשות העירונית היוו כ-20% מסך התחלות הבניה. על רקע המחסור בעתודות קרקע זמינות באזורי הביקוש – מדוע להערכתם מספר זה אינו צומח בקצב משמעותי יותר?
אסף סימון, מנכ"ל 'אפריקה התחדשות עירונית' מבית אפריקה ישראל מגורים: "אני חושב שבשנים האחרונות נעשתה קפיצת מדרגה משמעותית בכל מה שקשור לקידום ואישור תכניות פינוי בינוי רחבות היקף. מוסדות התכנון השונים: הותמ"ל, הוועדות המחוזיות והוועדות העצמאיות הצליחו ברובם לייצר כמות של עשרות אלפי יח"ד מאושרות בתחום ההתחדשות העירונית, כאשר על פניו מוסדות התכנון עומדים במשימה הלאומית על בסיס התוכנית האסטרטגית לשנת 2040, ומאשרות היקפי תכנון שעומדים ואף עוברים את היעד הלאומי. במקביל, ההבטחה של ההתחדשות העירונית לא ממריאה בקצב מספיק מהיר. לתפיסתי ישנם מספר חסמים שמונעים מההתחדשות להפוך לכלי המרכזי של פתרון משבר הדיור ועמידה ביעדי התוכנית האסטרטגית.
החסם הראשון הוא שקצת התאהבנו במספרים – כלומר היקפי התוכניות המאושרות אכן בצמיחה, אך כאשר מתנתחים את הנתונים היבשים לעומק, מתגלה תמונה מורכבת יותר. חלק מהקרקעות המאושרות לא ברות מימוש בהיקפים של אלפים רבים של יח"ד, חלקם מטעמים כלכליים, חלקם מטעמים תכנוניים, דבר שלא מאפשר לעבור את הרף מתכנון לביצוע.
החסם השני הוא בירוקרטי. גם אם הצלחת לעבור משלב תכנון תב"ע לשלב תכנון להיתר – אתה נכנס למטחנת הבשר הבלתי נגמרת של הרשות המקומית. מבחינת נתונים מספריים מדובר על קצב ממוצע של כ- 3.5 עד 4 שנים להיתר בניה ברשויות השונות. בנוסף, אי אפשר להתחמק ממספר התחנות עד לקבלת היתר הבניה המיוחל: 35 בישראל לעומת 16 במדינות OECD.
החסם השלישי הוא האינטרסים המעורבים בתהליך. לא תמיד לראשי עיר יש את התמריץ הכלכלי הנכון לקדם התחדשות עירונית או מגורים בכלל בעיר שלהם – תוספת יח"ד לעיר הינה גרעונית לעומת משרדים מניבים – כאשר היקף השירותים למשרדים קטן ביותר מפי 4 מאשר למתחמי מגורים וההכנסה גבוה בהיקפים משמעותיים – יש כאן כשל מובנה שטרם הצליחו לגשר עליו, גם עם מענקים לרשות או פתרונות אחרים.
החסם הרביעי והאחרון שאציין הוא היזמים החלשים – לא מעט יזמים ששפר מזלם בשנים האחרונות – החתימו דיירים על פרויקט התחדשות עירונית, נכנסו לצורך העניין למסלול ותמ"ל ופתאום מוצאים עצמם עם אפשרות לבניית מאות יח"ד מאושרות אך אין ביכולתם לממש פרויקט כזה, אשר דורש השקעות הון אדירות והבנה רחבת היקף. ולכן באופן טבעי אותם יזמים יוצאים לשוק בחיפוש חברות שמוכנות לשלם להם פרמיה לא הגיונית כדי שיצאו מהמתחם – הפתרון לנושא זה הוא פשוט- הוכחת יכולת כלכלית וכללית בוועדה טרם אישור תכנית רחבת היקף".
רון חן מנכ"ל ובעלים של 'אנשי העיר' מקבוצת רוטשטיין: "להבנתי התחלות הבניה בהתחדשות עירונית נמצאות בצמיחה. אולי לא באותו הקצב הרצוי אך כן ניתן לראות צמיחה. לדעתי, התחלות הבנייה באזור המרכז מגיעות כבר לכ- 40 אחוזים, וזהו אזור שבאמת ניתן לראות פרויקטים ועשייה משמעותית בתחום ההתחדשות עירונית".
עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל אשדר חברה לבנייה: "פרויקטי פינוי בינוי הינם פרויקטים מאד מורכבים. התב״עות מורכבות בגלל הצפיפות והשתלבות הפרויקט עם הסביבה, כאשר לוקח זמן רב עד שמאשרים את התב״ע, עד שמגיעים להבנות על מטלות ציבוריות שיהיו על חשבון היזם, וגם לוקח זמן לאשר תכנית עיצוב ופיתוח לפרויקט. כל אלה יחד עם השלמת החתימות ל-100 אחוז יוצרים אירוע מורכב שאורך זמן ממושך. אין נורמות ואין חקיקה מלאה בעניין ולכן הסוגיה 'גמישה' בזמן".
לא מעט צעדים נעשו כדי לצנן את שוק הנדל"ן. הגדלת מס הרכישה, הגרלות חדשות בתוכנית "דירה בהנחה", העלאת הריבית ואף הגברת שיווק קרקעות במכרזי רמ"י הן חלק מההצעות שאמורות היו לעצור את עליית המחירים. ובכל זאת, למרות כל הצעדים האמורים שננקטו, מחירי הדיור עדיין עולים באופן משמעותי. מתי והאם בכלל אנו נראה עצירה במחירי הדיור המשתוללים?
רון חן: "אם תהיה רפורמה בתהליכי התכנון הכוללת הוצאת היתרי בניה בפחות משנה, ואישור תב"עות בשנה בלבד, אולי אז נוכל לראות ירידה במחירים. כרגע התכניות וההשפעות השונות הנגזרות מהן רק מקטינות את העלייה".
עומר גוגנהיים: "בשוק משוכלל המחיר נקבע בנקודת החיתוך בין ההיצע לבין הביקוש. אחד הפרמטרים שמשפיעים הכי חזק זה ההיצע - כשהוא יגדל בצורה משמעותית בטוח נראה שינוי".
אסף סימון: "מדינת ישראל שונה בניהול ההיצע והביקוש ממדינות רבות אחרות, כלומר מעבר לפרמטרים אשר משפעים באופן ישיר על מחירי הדיור העולמיים יש כאן מרכיבים ייחודיים, ואמנה כמה מהם :
פרמטר ייחודי אחד הוא מצב הביקוש – מדינת ישראל היא מדינה אשר צומחת בהיקפים גבוהים יותר מרוב מדינות ה OECD. קצב צמיחה של כ-2% שנה – גוזר סדר גודל של כ- 60 אלף בתי אב חדשים שמצטרפים כל שנה לביקוש הטבעי בלבד לדירות במדינת ישראל, וזה עוד לפני תרחישי עליה בהיקפים גדולים.
פרמטר נוסף הוא כמובן מצב ההיצע - הביקוש שנרשם בשנים האחרונות יחד עם מחסור של שנים רבות בהיקפי התחלות הבניה - שמסתכמות לאורך השנים האחרונות סביב 50 א' יח"ד למעט שנה זו שבה הסתכמו לראשונה התחלות הבניה מעל ל-60 יח"ד – יצר מחסור בהיצע. אמצעי הייצור של הדירות דומים לשיטות הבניה שהיו נהוגות בימי בית המקדש, כלומר יש פיגור ברמת הטכנולוגיה, קיים מחסור בזמינות ידיים עובדות, משך הבניה הולך ומתארך, ובאופן טבעי כאמור הפערים בין הביקוש הטבעי להיצע הולכים וגדלים.
פרמטר מרכזי אחר הינו הריבית- קשה להמעיט בהשפעה הדרמטית של שיעור הריבית במשק על התיאבון לנדל"ן. מעל עשור של ריביות אפסיות והיעדר אלטרנטיבת השקעות אחרת גרמו לדחיפה של סכומים אדירים לעבר הנדל"ן - הן ממשקיעים והן מצריכה אמיתית של קונים למטרת מגורים. מתווה או כיוון עליית הריבית צפוי להשפיע באופן ישיר על התיאבון לנדל"ן.
עוד פרמטר משמעותי הוא המונופול וחוסר היעילות - מדינת ישראל היא בין היחידות בעולם בה 90% מהקרקע מוחזקות על ידי גורם מונופולי אחד - רמ"י - ואותו מונופול גם אחראי לחלק ניכר מהתכנון והזמינות של הקרקעות. זה משהו שחייב להשתנות.
גם נושא הפריפריה הוא בעל משמעות רבה - מדינת ישראל ויתרה על הפריפריה במובן שגם בתכנית האסטרטגית לשנת 2040 לא צפויה להשתנות תמונת פיזור האוכלוסייה בין המרכז לפריפריה. השקעות בכבישים או ברכבות שמאפשרות גישה מהירה לפריפריה לא תומכים במגורים שם, אלא רק מאפשרים להגיע לפריפריה ולעבוד שם אם נדרש. אין השקעות מספיקות במוקדי משיכה חשובים כגון: חינוך פנאי תרבות וכו' – כנגזרת יוצא שאנחנו מצטופפים על פיסת קרקע בין גדרה לחדרה.
פרמטר משמעותי אחרון הוא תכניות קצרות טווח - המבנה הפוליטי של העשור האחרון במדינת ישראל גורם לכך שרוב השרים הממונים מגיעים לתקופה קצרה ללא חשיבה ארוכת טווח - האחרון שניהל ברצף של 4 שנים את נושא הדיור היה השר כחלון ומאז קצב חילופי השלטון הוא גבוה ולא מאפשר תכנון ארוך טווח, כאשר נדל"ן מיסודו הוא ענף ארוך טווח שהיכולת להשפיע עליו בתוכניות נקודתיות הוא זניח".
הענף הולך לכיוון פרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, מגמה שנמשכה גם בשנה האחרונה. יחד עם זאת, כ-80% מהפרויקטים הללו מוקמים במרכז ובתל אביב, אזורים אשר צפופים בלאו הכי. כיצד ניתן לרתום את ההתחדשות העירונית גם לפריפריה בדומה למרכז?
עומר גוגנהיים: "כדי לחזק את הפריפריה צריך לתמרץ אחרת וביתר שאת את הכלכלה של הפרויקטים. תידרש צפיפות גדולה מאד אשר מנקודה מסוימת פוגעת בכלכלה של הפרויקט. לכן, נדרש איזון עדין בכלכלה עם רגולציה מסודרת ותקציבים לטובת העניין".
אסף סימון: "מדינת ישראל תידרש לפתרון רחב היקף בפריפריה. או שזה יגיע כתוצאה מאסון – הרבה מיישובי הפריפריה הם על קו השבר - או שזה יגיע מניהול נכון של המשבר. בנקודה הזאת עדיף לפתור את המצב באמצעות ניהול נכון של המשבר, ויפה שעה אחת קודם. בבואנו לחדש את הפריפריה צריך ללכת מעט לאחור – ימי ראשית תמ"א 38 שהכוונה הייתה לחזק את הבניינים כנגד רעידות אדמה כנגד מתן זכויות בניה ליזמים שיבצעו את הפרויקטים, FAST FORWARD לימנו - כמות המבנים שחוזקה כתוצאה מתמ"א 38 ברחבי הפריפריה שואפת לאפס. בסופו של יום התכנית נחלה כישלון דרמטי בפריפריה, בעיקר בגלל ערכי קרקע מאד נמוכים ומחירי מכירה שלא הצדיקו את החיזוק או את ההריסה והתוספת מחדש. בשנים האחרונות מחירי המכירה במרכז שהלכו והאמירו השפיעו גם על מכירי המכירה בפריפריה אך עדיין הרף הכלכלי המינ' לביצוע פרויקט לא מושג במרבית אזורי הפריפריה בארץ. הלכך, אין לאן להתפתל או לחפש פתרונות של מקסמי שווא כמו ההצעה לקרקע משלימה ו/או החלפת קרקעות עם המרכז וכו'. הפתרון הוא אחד – רשת ביטחון ליזם שבבואו לתכנן ולפתח את הפרויקט הוא צריך לדעת שהמדינה פורסת סביבו רשת ביטחון שתגרום לכך שהפרויקט יגיע לרף כלכליות מינימאלי המאפשר ליווי בנקאי. לצערי הרב הפערים בין המרכז לפריפריה מבחינת פיזור האוכלוסייה צפוי להישמר גם בשנים הרבות הבאות. אנחנו צריכים להבין מה יכול למשוך קהל יצרני וצעיר לאזורי הפריפריה כאשר יש לשים דגש על 2 תחומים מרכזים: חינוך ותעסוקה. ככל ומדינת ישראל תדע לחזק את התחומים הללו נראה בהדרגה תנועה של משפחות צעירות לאזורים מרוחקים יותר אך נגישים יותר כלכלית. חיבור הפריפריה למרכז כפי שנעשה כיום באמצעות כבישים רכבות יכול גם להיות חרב פיפיות – כי אם אני גר ברוטשילד בתל אביב ואני יכול לעלות לרכבת מהירה לדרום או לצפון ובשעה להיות במרכז התעסוקה אזי אין לי בעיה גם לסיים את יום העבודה ולנסוע שעה חזרה למרכז, חייבים לחזק את הפריפריה במוקדי משיכה הכוללים חינוך תעסוקה פנאי תרבות אשר יתמרצו אנשים לגור באזורים אלה. מדינת ישראל לא יכולה להרשות לעצמה לוותר על האזורים הללו.
רון חן: "התשובה פשוטה מאוד – מדובר בעניין של תקציב וכדאיות כלכלית. ברגע שהנושא מצוי בידיים של השוק הפרטי החברות לא יפעלו בפריפריה אם לא תהיה להן כדאיות כלכלית. המדינה צריכה לעודד חברות לפעול שם באמצעות הקלות מס, העצמת זכויות בנייה וכו..."
בחוק ההסדרים המעודכן בוצע שינוי בנוגע להיטל ההשבחה בפרויקטי פינוי-בינוי. שינוי זה מותיר את ההחלטה על גובה ההיטל בידי הרשויות המקומיות. כיצד להערכתך שינוי זה צפוי להשפיע על הענף?
אסף סימון: "במסגרת פעילותה השוטפת של הרשות להתחדשות עירונית יחד עם משרד המשפטים נערכות התאמות כל העת בחוקים ובתקנות השונות וזאת בכדי לאפשר לתחום ההתחדשות העירונית להגביר את הקצב באופן משמעותי, בין היתר על ידי הסרת חסמים והתאמה למצב הקיים בשטח - אם בתחום הקניין, אם בתחום המיסוי ואם בתכנון הכלכלה. זה המקום לומר תודה על העבודה הקשה שמובילים עו"ד אלעזר במברגר והגב' עינת גנון מהרשות להתחדשות עירונית ולצדם הגב' כרמית יוליוס ממשרד המשפטים שכבר שנים מלווה את התחום מקרוב.
לגופו של עניין, במסגרת חוק ההסדרים האחרון התקבלו מספר החלטות משמעותיות כאשר הבולטת שבהן המהווה תוספת נפח מרכזית הינה ההחלטה המכריחה רשויות לקבל החלטה ליתן פטור מהיטל או להשית היטל השבחה כזה או אחר במסגרת העיר וזאת עד ל1.5.2022, כאשר כלל הרשויות נדרשו להכרעה או לקבל דיפולט של 25% היטל השבחה.
מספר ערים מרכזיות אשר מאמינות בשינוי החיובי שמביאה ההתחדשות העירונית לעיר שלהם קיבלו החלטה אסטרטגית ואמיצה בדבר מתן פטור מהיטל השבחה על פרויקטים שמקודמים בעיר, וזאת במשך 5 שנים מיום קבלת ההחלטה. מלבד האפקט הכלכלי שיש להחלטה אשר מגדילה את ההיתכנות של פרויקט לצאת לדרך, יש בכך גם הכרזה משמעותית אחרת: ראש עיר שקיבל החלטה לפטור מלא מהיטל השבחה מתווה שהוא סוג של 'דבר המפקד' שמסמן לכלל המעורבים בעסקאות ההתחדשות העירונית, כולל יזמים , דיירים והרשות העירונית עצמה, שיש ברצונו לקדם פרויקטים של התחדשות והוא מעניק רוח גבית למיזמים אלו. כיום, בזמן שכמות הפרויקטים היא אדירה, עלינו לחשב כל פעם מחדש היכן אנו רוצים לעבוד וליזום פרויקטים. בעיר שבה התקבלה החלטה התומכת התחדשות עירונית, אנו כיזמים נשמח לעבוד, לחדש ולקדם את תושבי ופרנסי העיר קדימה".
רון חן: "לצערי האלמנט הנעלם של היטל ההשבחה הוא חלק מהשיקולים שיזם לוקח. אני טוען כבר שנים שצריך לתקן את חוק היטל ההשבחה ויש לגבות אותם ממחיר מכירת הדירות – לדוגמא, 2 אחוז ממחיר הדירה – וזאת על מנת לייצר ודאות לכל הצדדים".
עומר גוגנהיים: "אני לא צופה השפעה גדולה על הענף לאור השיטה אשר נהוגה היום, גם לא עם העדכון האחרון. היטל השבחה צריך להיות ברור ומוחלט, ניתן לחיזוי, וככל שניתן הוא צריך לבוא לידי ביטוי בכלכלה של הפרויקט כאשר מחשבים את היקף הזכויות הנדרש לפרויקט, וזאת מבלי שבדרך יוסיפו להיטל עוד מטלות ציבוריות".
