הבנקים, המדינה והיזמים: כך מרוויחים כולם ממשבר הדיור - חוץ מהציבור
הבנקים, המדינה והיזמים: כך מרוויחים כולם ממשבר הדיור - חוץ מהציבור
בשנה האחרונה זינקו מחירי הדירות ב-13% והשחקנים בשוק, שהם הבנקים, המדינה וחברות הנדל"ן, הרוויחו ובגדול מעליית המחירים. לעומת זאת, חובות הציבור לבנקים בגין המשכנתאות רק המשיכו לעלות: בסוף 2021 עמד כלל החוב על 459 מיליארד שקל, עלייה של 15.6%. אז למי יש רצון לשנות את המצב?
פער עצום בין ביקוש לדירות לבין ההיצע שלהן סחרר את שוק הדיור בישראל. בשנה האחרונה מחירי הדירות עלו ב-13% ומחירי הדירות החדשות ב-13.3%, והסוף לא נראה באופק.
הפער בין הביקוש להיצע הוא מעגל שמזין את עצמו שבו כל השחקנים הראשיים במשחק: הבנקים, המדינה וחברות הנדל"ן מרוויחים מעליית המחירים, חוץ משחקן אחד – הציבור – שתמיד מפסיד. האם למישהו יש באמת אינטרס לשנות את המצב?
המפסיד היחיד - הציבור
על פי הדו"ח השנתי של בנק ישראל, החוב של משקי הבית הסתכם בשנת 2021 ב-691 מיליארד שקל, גידול של 26.4% מאז 2017. רובו המוחלט של חוב משקי הבית מורכב מהלוואות לדיור אשר מהווה כ-64.6% מסך החובות בשנת 2021. מתוך הנתונים עולה כי הגידול המשמעותי ביותר לאורך אותן שנים הן בהלוואות לדיור, שגדלו מאז 2017 ב-41.5% לעומת גידול של 11.5% בהלוואות שנלקחו שלא למטרת דיור. זאת ועוד, ההלוואות לדיור גדלו בין השנים 2019-2021 ב-23.5% לעומת גידול של 14.5% בין השנים 2017-2019, עדות לסחרור בשוק הנדל"ן בשנתיים האחרונות.
על פי נתוני בנק ישראל, היקף המשכנתאות שנלקחו בשנת 2021 הסתכמו ב-116 מיליארד שקל, שיא של כל הזמנים. לשם השוואה, בשנת 2020 עמד נתון זה על 78.1 מיליארד שקל ובשנת 2019 על 26.6 מיליארד שקל. מדובר על גידול של 48.5% לעומת שנת 2020, כאשר הפער בין 2020 ל-2019 עומד על 15.5% בלבד. אם לא די בכך שלוקחים יותר הלוואות, הנתונים חושפים שיותר אנשים לוקחים הלוואות בשיעור מימון גבוה יותר ופורסים את המשכנתא להרבה יותר זמן. כך למשל, בפברואר עמד שיעור ההלוואות במימון של 60%-75% מעלות הנכס על 45.2% מכלל הלוואות שנלקחו בחודש זה. לשם השוואה, בשנה שעברה נתון זה עמד על 42%, ולפני שנתיים על 38.5%. זאת ועוד, יותר ויותר אנשים לוקחים משכנתאות בשיעור גבוה מהחזר ההכנסה. באותו החודש, 38% מהמשכנתאות שנלקחו היו בשיעור החזר של 30%-40%, כאשר לפני שנה נתון זה עמד על 35% מכלל ההלוואות באותו חודש ולפני שנתיים על 31%. המשמעות היא שלא רק שהחובות גדלים, הם גם נפרסים ליותר זמן ומשקלם על כיסו של האזרח כבד הרבה יותר מאשר בעבר.
המרוויח הראשון - הבנק
הבנקים הם מקור המימון העיקרי של ההלוואות לדיור (כ-96%). על פי בנק ישראל, סך החובות של הציבור לבנקים בגין הלוואות לדיור עומד בשנת בסוף 2021 על 459 מיליארד שקל. מדובר על גידול של 15.6% לעומת השנה הקודמת וגידול של 44.8% לעומת 2017. כפועל יוצא של אשראי גדול יותר שהבנקים נתנו למשקי הבית לטובת הלוואות לדיור גדלו גם הכנסותיהם מריביות בגין אותן הלוואות. שיעור הריבית חשוב לומר, לא השתנה בצורה דרמטית במהלך השנתיים האחרונות. אולם אתמול, על רקע האינפלציה, העלה בנק ישראל את הריבית במשק ב-0.25% לשיעור של 0.35%, והיא צפויה לעלות ל-1.5% עד סוף השנה. המשמעות היא שרווחי הבנקים מריבית מהלוואות לדיור, כמו גם העומס הכלכלי על הציבור הלווה, צפויים לעלות בצורה משמעותית.
4 צפייה בגלריה
מימין: מנכ"ל לאומי חנן פרידמן, מנכ"ל הפועלים דב קוטלר ומנכ"ל מזרחי טפחות משה לארי
(צילומים: עמית שעל, גדי דגון)
הדוחות הכספיים של חמשת הבנקים הגדולים: לאומי, פועלים, בינלאומי, דיסקונט ומזרחי טפחות חושפים עד כמה היו ההכנסות מריבית מהלוואות לדיור היו עצומות. בשנת 2021 הם הסתכמו בכ-5.5 מיליארד שקל לעומת 4.7 מיליארד שקל בשנת 2020 ו-4 מיליארד שקל בשנת 2019. הגידול בהכנסות הריבית מהלוואות לדיור חל בכל אחד מהבנקים כאשר בולטים במיוחד הם מזרחי-טפחות ובנק פועלים, בהם שיעור ההכנסה מריבית הוא הגבוה ביותר. במזרחי טפחות הסתכמה הריבית בשנת 2021 ב-2.26 מיליארד שקל, גידול של 17% לעומת 2020 וגידול של 34% לעומת 2019. בבנק פועלים הסתכמה הריבית בשנת 2021 ב-1.15 מיליארד שקל, גידול של 17% לעומת 2020 וגידול של 39% לעומת 2019. יש לציין כי בבנק דיסקונט נרשם גידול בשיעור גבוה יותר של 23% בין שנת 2021 לשנת 2020, אולם היקף ההכנסות מריבית נמוך משמעותית והסתכם בשנת החולפת ב-561 מיליון שקל.
המרוויח השני – המדינה
בניסיון חסר סיכוי להתמודד עם הפער הגדל בין ביקוש להיצע, פעלה המדינה להפשרת קרקעות לבנייה. על פי נתוני רשות מקרקעי ישראל, הגוף האחראי על קרקעות המדינה, פרסמה בשנת 2021 מכרזים לבנייה למגורים שיאפשרו לבנות 101,859 דירות לגבי כ-63 אלף דירות מתוכן נחתמו עסקאות עם קבלנים ששילמו לרמ"י או שעתידים היו לשלם בזמן הקרוב. הכנסות רמ"י בשנת 2021 עמדו על 29.35 מיליארד שקל, מדובר בגידול בשיעור של 144% לעומת שנת 2020, זאת לאחר שלוש שנים שבהן הכנסות רמ"י היו יציבות יחסית ונעו בין 12-13 מיליארד שקל. בסך הכל מאז 2013 הכניסה המדינה ממכירת קרקעות כ-114 מיליארד שקל.
הכנסות נוספות של המדינה משוק הנדל"ן קשורות למיסוי המקרקעין הכוללים מס שבח ומס רכישה. הכנסות המדינה ממסים אלו הסתכמו בשנת 2021 ב-20.8 מיליארד שקל, מדובר בעלייה של 75% לעומת שנת 2020 בה ההכנסות נטו ממיסוי מקרקעין עמד על 11.4 מיליארד שקל. עלייה דומה נרשמה בין שנת 2019-2020. על פי דו"ח של רשות המסים, מגמת העלייה בהכנסות ממס רכישה וממס שבח נמשכת מחודש מרץ 2021 ונבעה הן מגידול במספר העסקאות והן בגידול במחירי הדירות. העלייה בכמות העסקאות התעצמה במיוחד בשלושה חודשים אחרונים של השנה, בין השאר, כתגובה לצפי להעלאת מס הרכישה למשקיעים.
על פי הדו"ח, עולה כי עיקר ההכנסות ממס רכישה הן כתוצאה מרכישת דירות. כך על פי פילוח מס הרכישה לפי סוג הנכסים לשנת 2020, 57% ממס הרכישה באותה שנה נגבה בעקבות רכישת דירות. מתוכם 32% הן דירות להשקעה, 14% הן דירה יחידה ו-11% הן דירות של משפרי דיור. חלק משמעותי נוסף מהכנסות מס רכישה נובע מרכישת קרקעות, שבשנת 2020 עמד על 30% מכלל ההכנסות. הכנסות ממסים מרכישת בניינים מהוות 10% ו- 3% הנותרים נובעים מפעולות באיגוד מקרקעין. בכל הנוגע למס שבח הרי שהמקור עיקרי לגביית מס שבח, על פי הדו"ח, הוא מכירת קרקעות שמיועדות לדיור. בשנת 2020 הם הסתכמו בכ-1.3 מיליארד שקל בשנת 2020 והיוו 52% מסך הגבייה. כמו כן, כ-17% ממס שבח נגבה ממכירת דירות מגורים. יש לציין כי הכנסות ממס שבח מתייחסות גם למרכזים מסחריים ובשנת 2020 הם היוו 23% מכלל הגבייה של מס השבח באותה שנה והסתכמו ב-1.4 מיליארד שקל.
המרוויח השלישי – היזם והקבלן
בשבועות האחרונים התפרסמו הדו"חות השנתיים של החברות הציבוריות ובתוכן גם חברות הנדל"ן הנסחרות בבורסה. דוחות אלו חושפים את הרווחים העצומים של חברות הנדל"ן הישראליות בכל הנוגע למכירת דירות למגורים. באפריקה ישראל לדוגמא, המחיר למ"ר ברובם המכריע של הפרויקטים למגורים שעדיין בביצוע קפץ בשיעור שבין 3%-78% בין השנים 2019-2021. עליות אלו מובילות לכך ששיעור הרווח הגולמי הצפוי יעמוד על 24% ויסתכם בכ-989.7 מיליון שקל. אלו מצטרפים לרווח גולמי צפוי של כ-14.2 מיליון שקל בגין פרויקטים שהקמתם הסתיימה ושמכירתם טרם הושלמה ורווח גולמי שכבר הוכר בסך 213.4 מיליון שקל בגין פרויקטים שבנייתם ומכירתם הושלמה בשנת 2021. בחברה דיווחו כי הרווח הנקי בשנת 2021 הוכפל והסתכם בכ-220 מיליון שקל לעומת כ-103 מיליון שקל בשנת 2020; בשנת 2021 החברה מכרה 908 יח"ד בשווי 3.1 מיליארד שקל, לעומת 427 יח"ד בשווי כ-945 מיליון שקל בשנת 2020.
והנה רשימה חלקית ביותר של עוד כמה חברות נדל"ן שהרוויחו מעליות המחירים והביקוש הגובר בשוק הנדל"ן: חברת אקרו מכרה השנה החולפת 227 דירות בהיקף כספי של כ-978 מיליון שקל. המחיר הממוצע לדירה טיפס ב-38.7% ל-4.3 מיליון שקל לעומת 3.1 מיליון שקל ב-2020. חברת הבנייה דמרי סיכמה את 2021 עם מכירת 950 יחידות בישראל (חלקה של דמרי 893) מול מכירת 777 יחידות בשנה שלפניה (חלקה 723). מחיר הדירה הממוצע שמכרה החברה עמד ב-2021 על 2 מיליון שקל, גבוה ב-23% מהמחיר הממוצע בשנה שקדמה לה, 1.62 מיליון שקל. התמורה ממכירת הדירות בישראל עמדה על 1.9 מיליארד שקל (חלקה של דמרי 1.71 מיליארד שקל) לעומת 1.26 מיליארד שקל ב-2020 (חלק החברה 1.14 מיליארד שקל). את שנת 2021 סיימה החברה עם עלייה של 14% בהכנסות ועלייה של 52% ברווח נקי שעלה מכ-232 מיליון שקל לעומת כ-150 מיליון שקל בשנה הקודמת.
חברת אזורים סיכמה את 2021 עם רווח נקי שהסתכם ב-322 מיליון שקל, זינוק של 190% לעומת השנה הקודמת וגידול של 21% בהיקף ההכנסות שהסתכמו ל-1.5 מיליארד שקל. בשנה הקודמת מכרה החברה 1,164 דירות, כאשר ההיקף הכספי עלה לכ-2.5 מיליארד שקל, עלייה ב-כ-40% הן ביחס לשנת 2020 והן ביחס ל-2019. חברת פרשקובסקי מכרה 302 דירות חדשות בפרויקטים שלה בתמורה ל-555.9 מיליון שקל. מדובר בירידה של 20% במספר הדירות שנמכרו לעומת 2020, הנובעת מעיתוי כניסתם של פרויקטים חדשים לפעילות. המחיר הממוצע לדירה שמכרה החברה עלה ב-2.3% בשנת 2021 ל-1.840 מיליון שקל (ללא מע"מ), לעומת 1.798 מיליון שקל (ללא מע"מ) ב-2020. פרשקובסקי סיימה את 2021 עם רווח של 354 מיליון שקל, עלייה של 45% בהשוואה לשנה שקדמה לה.
