הערכת שווי נכסים - נדל"ן וגירושין
הערכת שווי נכסים - נדל"ן וגירושין
בית המגורים של בני זוג הינו נכס משמעותי ומהותי בתהליכי פירוד וגירושין. סביב ההחלטות לגביו יכולים לצוץ הרבה פחדים וחששות אישיים וכלכליים כאחד
"לכל פחד או חשש לכל שאלה שתופסים אותך עכשיו, יש פתרון", קובעת בביטחון עוה"ד לוסי מאיר, "לעיתים הפתרון הוא מהיר וקל – יותר ממה שאתם מעבירים לכם בראש".
הערכת השווי של דירה, בית מגורים, שטח או מגרש הנקשרים לתהליך גירושין, שונה מהערכת שווי רגילה לצורך מכירה, שכן האינטרסים הם שונים וצריך להכיר את זה, בעוד במכירה לצד ג' תמקסמו את המחיר, בהליך גירושין כשאחד רוצה לרכוש את משנהו מחפשים את המחיר הנמוך ביותר.
הערכת שווי נכס נדל"ן בין בעל ואישה בהליכי גירושין
כאשר מדובר בעסקאות בנדל"ן, המחירים נוסקים לכדי מיליוני שקלים ולכן, חשוב ביותר למוכרים –להביא לידי ביטוי את השווי האמיתי של הנכס. גם בהליכי גירושין יש מוכר וקונה וכל אחד מהצדדים יכול לרכוש את חלקו של השני בנכס ו/או למכור לצד ג'.
מה שהופך את תהליך קביעת שווי הנכס למאתגר הוא המגוון הרחב של הפרמטרים המשפיעים על המחיר והתהליך המורכב שמחייב שקלול של מגוון נתונים, מידע לגבי השוק והערכת מגמות עתידיות.
לכל נכס יש מספר פקטורים מספריים/ פיזיים המשפיעים על שוויו כמו המיקום, הגודל, מצב הבניין, הגימורים ועוד.
בנוסף לפרמטרים הפיזיים של הנכס, נכון להתחשב גם בנקודות נוספות כמו הכלכלה המקומית, המגמות הגלויות והחבויות בשוק, פוטנציאל ההשקעה (לאחר הליך השבחה) והרצון לשווק את הנכס במחיר רלוונטי.
לכן, כדי לקבוע את השווי של נכס נדל"ן, חשוב לפנות למומחה בתחום שמכיר את המשתנים והפרמטרים השונים שמשפיעים על המחיר- שמאי מקרקעין לעיתים דרוש גם עורך דין מקרקעין ובהליכי גירושין עורך דין דיני משפחה.
המומחה יבצע הערכה מדויקת ומקצועית, תוך הבנת התנאים המקומיים בשוק והתחשבות בתשואות פוטנציאליות ו/או "רוח השוק".
הערכת נכסים: שווי דירה או בית
כאשר שוק הנדל"ן משתנה ומתפתח כל העת, חשוב לפענח בדיוק מהו המצב בזמן הספציפי שבו עומדים לבצע את העסקה.
המציאות הנדל"נית משקפת תופעה משעשעת: הנטייה של מוכרים להעריך את שווי הנכסים שלהם באופן שאינו תמיד משקף את המציאות הכלכלית של הנכס (לרוב כלפי מעלה). בגירושין – פחות נשתמש במילים 'תופעה משעשעת' וכאן גם מדובר בתופעה הפוכה כאשר אחד מהצדדים רוצה לרכוש את משנהו שאז יעריך את שווי הנכס לרוב כלפי מטה.
מה הם הפרמטרים להערכת שווי דירה?
הערכה של שווי דירה היא משימה מרתקת, אבל גם מורכבת המצריכה התחשבות במגוון פרמטרים שונים.
לכל פרמטר יש תפקיד והשפעה על המחיר הסופי:
1. מיקום הדירה: המיקום הוא אחד הגורמים החשובים ביותר. פרמטרים כמו הרכב האוכלוסייה באזור, הצמיחה הכלכלית, התשתיות והמוסדות הציבוריים בסביבה, יכולים להשפיע ישירות על המחיר.
2. גודל הדירה ומספר החדרים: גודל הדירה וכמות החדרים בה יכולים להשפיע על כמות או פלח האוכלוסייה של האנשים שיתעניינו בה, כמו רווקים או משפחות עם ילדים. כמו כן, גם חלוקת החדרים בדירה יכולה להשפיע על הנוחות והתחושה בנכס.
3. חנייה: מקום חניה זמין בסמוך לדירה ישפיע על התעניינות הקונים, במיוחד באזורים עם ביקוש גבוה לחניה פרטית.
4. קומה ומעלית: הקומה בה ממוקמת הדירה והאם יש מעלית בבניין, יכולים להשפיע על הנגישות שלה.
5. מצב הדירה: מצב האינסטלציה, תשתיות החשמל, קירות הדירה ואיכות הבנייה הם גורמים שיכולים להשפיע על שווי הנכס.
6. פוטנציאל השבחה: אם ישנן זכויות בנייה פוטנציאליות, כמו האפשרות להרחיב את הדירה או להוסיף מרפסת- כמובן שישפיע על שוויה.
7. מיקום מרכזי ותחבורה: קרבה למוסדות ציבוריים ונגישות לתחבורה הן פרמטרים חשובים לקונים מסוימים, אך פחות חשובים לאחרים.
על מנת להבטיח הערכה מדויקת ומקצועית, חשוב לשים דגש על הפרמטרים הנכונים בכל סיטואציה ספציפית.
מה תפקידו של שמאי מקרקעין?
שמאי מקרקעין נכנס לתמונה כגורם המספק כלים מקצועיים ומידע רלוונטי בהערכה המחיר. בהסתמך על הידע הרחב שברשותו, השמאי מעריך את שווי הנכס באופן מקיף ומסודר. להלן חלק מהשלבים שהוא עובר כדי להציע הערכת שווי מקצועית:
- סיור פיזי: השמאי מגיע פיזית לנכס, בוחן אותו ומבצע בדיקה מקצועית. הסיור מאפשר לו לראות את המצב הפיזי של הדירה ולהבין את אפשרויות השיפוץ והשדרוג.
- איסוף מידע: השמאי יבצע מחקר מעמיק בסביבת הנכס, כולל בדיקת הרישום בטאבו, זכויות בנייה, תוכניות ועוד.
- הערכת שווי: על בסיס המידע שנאסף, השמאי יוצר דו"ח מפורט הכולל את הממצאים מבחינת זכויות, חריגות וליקויים. בנוסף, הוא מציע הערכת שווי מקצועית הנוגעת לגורמים שונים כמו מיקום, גודל, תקנות ועוד.
תפקיד השמאי בהליכי גירושין
להבדיל מתחומי משפט אחרים, בדיני משפחה, אין ולא ניתן להביא חוות דעת מטעם אחד הצדדים. מינוי מומחה, ייעשה אך ורק במינוי של בית המשפט או בית הדין.
עם זאת, ככל שיש הסכמה בין בני הזוג על מינוי שמאי וזהותו– הרי שלא נדרש לקבל צו שיפוטי מבית משפט או בית הדין הקובע את המינוי ואת הזהות של השמאי עצמו. עוה"ד לוסי מאיר ממליצה על מינוי שמאי בהסכמה, מאחר והמינוי לכשעצמו מהווה הסכמה אחת ראשונה בין בני הזוג וזה תמיד פתח לעוד הסכמות ולבטח התקדמות.
עם מי יש לדבר בנוגע להערכת שווי נדל"ן וגירושין?
- "אני רוצה להישאר בדירה עד גיל 18 של הילדים"
- "אני רוצה לרכוש את חלקה אבל אין לי די כספים – איך אצליח לעשות את זה?"
- יש לנו שטח ובית מגורים, יש מספר נכסים, יש נכסים הרשומים גם על שם הילדים – איך מחלקים נכון תוך התייחסות להיבטי מיסוי?!
כל אלו ועוד מצאו פתרון במשרד עוה"ד לוסי מאיר.
עורכת הדין, לוסי מאיר היא הבעלים של משרד עורכי דין העוסק בתחום דיני משפחה וירושה. לפני הכול ולאור ניסיונה הרב בתחום, אין שאלה או פלונטר שלא נתקלה בו בסוגיית חלוקת רכוש בגירושין ובנכסי נדל"ן בפרט. היא צלחה כל סוגיה וסוגיה עם ניסיון רב, חשיבה יצירתית, ושיתוף פעולה מלא עם אנשי המקצוע המתאימים (שמאים, עו"ד בנדל"ן ובמיסוי נדל"ן בפרט כאשר יש מספר נכסים). היא תשמח לרתום את הניסיון שלה בניהול מאות תיקים, גם עבורכם ולהוביל אתכם לתוצאה משביעת רצון.
כיצד זה מתאפשר?
אחרי שסיימה בהצטיינות תואר ראשון LLB במשפטים, ומזה כ- 20 שנים עוסקת בתחום דיני המשפחה. משרדה מתמקד בעולם דיני המשפחה, גירושין, צוואות ירושות, הסכמים שונים בין בני משפחה החל מהסכמי ממון להסכמי הלוואה, מתנה ועוד.
בדיני משפחה אין מקום לניסויים ולטעויות. הפניית הניסיון, המשאבים, היכולות והיצירתיות שברשותה ואהבתה מהלב ומהנשמה את עולם דיני המשפחה על שלל מורכבויותיו, מאפשרים לה לצפות מראש התפתחויות עתידיות בתיק, למנוע טעויות יקרות ולהגדיל באופן ניכר את סיכויי ההצלחה של לקוחותיה.
המשרד מודע היטב למורכבות הרגשית והמשפטית של כל הליך גירושין. מתוך ניסיונו הרב בעולמות אלו, נשמח להעניק את המענה המקיף ביותר ברמה המקצועית והרגשית.
להתייעצות בנוגע לחלוקת רכוש בהליך גירושין, ניתן ליצור קשר במספר הטלפון: 050-9993466.
d&b – לדעת להחליט
