"ה- 7 באוקטובר שינה את הגישה של הרשויות המקומיות להתחדשות עירונית"
"ה- 7 באוקטובר שינה את הגישה של הרשויות המקומיות להתחדשות עירונית"
השנה האחרונה הוכיחה עד כמה חשוב המיגון בדירות ובבניינים, וכתוצאה מהמלחמה רשויות מנסות לקדם בצורה מהירה יותר פרויקטים של התחדשות עירונית, אם כי המצב עוד רחוק מלהיות מושלם, "בהתחדשות עירונית הניסיון מהווה מפתח משמעותי להצלחה", אומר אשר אלון, מנכל ומבעלי קבוצת הנדל"ן הוותיקה 'אשלי לירן', "פרויקט התחדשות עירונית מעניק הזדמנות לשדרג לא רק את הדירה, אלא את איכות החיים של המשפחה עם ביטחון כלכלי, פיזי ונפשי"
פרויקטים של התחדשות עירונית מייצרים פתרונות לבעיות האקוטיות ביותר מהן סובל ענף הנדל"ן בישראל. בתור התחלה, שיתוף פעולה נבון בין הרשויות, היזמים והדיירים, מייצר תועלת לכלל הצדדים. היזמים מייצרים פרויקטים חדשים המובילים להכנסה ויציבות, הדיירים מקבלים דירה חדשה ומרווחת יותר, והרשויות מקבלות פעמים רבות שטחים ירוקים, ציבוריים ואפילו הכנסה ממסחר - וזאת, מאחר ופעמים רבות פרויקטים של בנייני מגורים בהתחדשות עירונית, בדגש על פינוי בינוי, מלווים גם בשטחי מסחר המייצרים הכנסות לרשויות כתוצאה מתשלומי ארנונה גבוהים יותר. מעבר לכך, פרויקטים של התחדשות עירונית מעניקים מענה למצוקת הדיור באזורי הביקוש, שזו ללא ספק אחת מהבעיות הקשות של ענף הנדל"ן בישראל. אך נראה שלמרות כל התועלות שיכולות לנבוע מפרויקטים שכאלו, עדיין ענף ההתחדשות העירונית לא ממצה את הפוטנציאל העצום שבו. רבות מהרשויות חששו עד לאחרונה מהעומס על תשתיות המגורים והחינוך, על כך שדיירים חדשים 'מביאים' עמם חוסר כדאיות כלכלית בגלל תשלום הארנונה הנמוך יחסית, ולאור חוסר הנוחות אשר נמשך לאורך זמן בפרויקטים המבוצעים באזורים מאוכלסים וכו'.
ואכן, במשך תקופה ארוכה גבולות השיח כללו את כלל האלמנטים האמורים, תוך תעדוף מופחת לסיבות הבטיחותיות שבגינן הושקו פרויקטים של התחדשות עירונית, אשר אמורים לחזק את הבניין ולהגן על דייריו מרעידות אדמה, או אפילו התקפות טילים, "המציאות החדשה הבהירה לכולנו את החשיבות העליונה של דירות בטוחות עם ממ"ד בכל רחבי הארץ ואת הצורך בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית, ככלי ייחודי לחידוש מאות אלפי הדירות הישנות", מסביר אשר אלון, מנכל ומבעלי קבוצת אשלי לירן, שמתאר כיצד שבעה באוקטובר שינה את האופן שבו מתייחסות הרשויות המקומיות לדחיפות ולחיוניות של קידום פרויקטי התחדשות עירונית אשר מעניקים הגנה לתושבי העיר שלהם, "אחרי ה – 7 באוקטובר, הרשויות המקומיות שינו את הגישה בנוגע להתחדשות עירונית. הם מבינים שקידום הפרויקטים כמוהו כהצלת חיים של התושבים המתגוררים בדירות ללא מיגון. אנחנו נתקלים בהרבה רצון טוב, אבל הרשויות וועדות התכנון נדרשות לבצע צעד נוסף של הסרת חסמים ובחינת הפרויקטים על פי תרומתם לאוכלוסייה שמתגוררת בהם ולעיר כולה, ולא על פי פרמטרים שבודקים האם היזם מרוויח יותר מדי. כחברה חלוצה בתחום הפינוי-בינוי, אנו רואים את עצמנו כשליחים של ביטחון ואיכות חיים. המשימה שלנו היא לא רק בנייה, מבחינתנו זו אחריות לאומית. לצד הבטחת הביטחון לבעלי הדירות הישנות אנחנו מאמינים שהתחדשות עירונית היא הדרך הנכונה לשדרג את המרחב העירוני ולהתאימו לצרכים המשתנים של האוכלוסייה והרשות, ולכן בתקופה זו אנו מקפידים עוד יותר על תכנון מוקפד שמשלב בין צורכי הביטחון לבין איכות חיים גבוהה".
קבוצת 'אשלי לירן' פועלת בתחום הנדל"ן כבר כשלושה עשורים ופעילה בתחום ההתחדשות העירונית די מתחילתו. אשר אלון, מנכ"ל ומבעלי הקבוצה, כבר צבר ניסיון רב בתחום שבעשורים האחרונים ידע עליות ומורדות, "קבוצת אשלי לירן היא חברה יזמית ומבצעת שנולדה משיתוף פעולה בין א.ש.ל.י. חברה לבניה, בבעלותי, וחברת לי-רן ייזום והשקעות בבניה, בבעלות היזם רוני בריק, נשיא הכבוד של התאחדות הקבלנים בוני הארץ. הקבוצה נחשבת לחלוצה ופורצת דרך בענף והיא מלווה את בעלי הדירות בכל שלבי הפרויקט: הייזום, התכנון, הריסת הבניינים הישנים ובניית החדשים, האכלוס ולאורך כל תקופת האחריות", מספר אשר אלון. לדבריו, קבוצת אשלי לירן התפתחה בעשורים האחרונים באופן משמעותי ומובילה פרויקטים חלוציים רבים, "אנחנו גאים להיות פורצי דרך בתחום. הקמנו את פרויקט הפינוי-בינוי הראשון בתל אביב, ME TLV בנווה שרת, בו בנינו 270 יחידות דיור במקום 96. זה היה פרויקט מורכב שדרש חשיבה יצירתית והתמודדות עם אתגרים רבים, אבל ההצלחה שלו סללה את הדרך לפרויקטים רבים נוספים.
ברעננה, השלמנו את ME ויצמן, גם הוא פרויקט הפינוי בינוי הראשון בעיר. בנינו 154 יחידות דיור במקום 48. כרגע יש לנו פרויקטים רבים נוספים בבנייה, כמו ME בורוכוב כנרת ברעננה, פרויקט ייחודי ומורכב ממספר עסקאות והסכמים: פינוי-בינוי, בינוי-פינוי, וקומבינציה. במסגרת הפרויקט, המחולק לשלושה שלבים, מוקמות 173 יח"ד ב-6 בנייני בוטיק בליבה של אחת השכונות היוקרתיות ברעננה. שני השלבים הראשונים של הפרויקט אוכלסו והשלב השלישי בבנייה. הפרויקט בויצמן והפרויקט בבורוכוב מבחינתי מרגשים במיוחד, מאחר וזה המקום בו נולדתי וגדלתי וחלק מבעלי הדירות שחתמו על הסכמי הפינוי בינוי הם בעצם אותם חברי ילדותי שאיתם גדלתי, והם אלו שהאמינו בי וסמכו עלי למרות ההצעות מחברות אחרות שהתעניינו במתחמים.
בתל אביב בשכונת נוה אביבים אנחנו בונים את פרויקט ME הסבוראים, מתחם בוטיק במסגרתו פונו 3 בניינים וסה"כ 42 יח"ד ובמקומן נבנות בימים אלו 107 יח"ד חדשות.
לאחר שהשלמנו את הפרויקט הראשון בשכונת נווה שרת אנחנו ממשיכים לפעול בשכונה עם שני פרויקטים. הראשון ברחוב הצנחנים, מתחם בוטיק עם עירוב שימושים בו יפונו 24 יח"ד וייבנו כ-80 יח"ד ומסחר, בבניין בן 10 קומות עם תמהיל מגוון של דירות. הפרויקט בתהליך היתר.
יש גם את פרויקט לב נווה שרת, פרויקט משולב של פינוי המרכז המסחרי והדירות הקיימות. במסגרתו, יבנו כ 210 יח"ד חדשות מעל המרכז המסחרי של השכונה אשר מיועד לשרת את כל תושבי האזור וכולל פיתוח גנים ציבוריים ומוסדות ציבור. בכיכר נגה בגבעתיים אנחנו מקדמים את אחד הפרויקטים הגדולים בעיר שיבנה על תחנת מטרו עתידית. הפרויקט יכלול מתחם מגורים ושימושים מעורבים. במסגרתו יפונו כ-230 דירות קיימות, לטובת הקמת כ-660 יח"ד, שטחי מסחר ותעסוקה בשלושה מגדלי יוקרה. המתחם כולל תכנון גישה לתחנת המטרו, אפשרויות פיתוח מוסדות לימוד, גני ילדים ושטחים ירוקים.
בכפר סבא אנחנו מקדמים מתחם פינוי בינוי במרכז העיר ברחוב מבצע יונתן, במסגרת התוכנית יהרסו 6 בניינים עם 114 דירות ישנות ויבנו 360 דירות חדשות ב- 4 בנייני מגורים בני 16 עד 20 קומות, לצד מבני ציבור ומתן פתרונות תחבורתיים וסביבתיים. הועדה המקומית כבר אישרה להפקדה את התוכנית והעירייה אף הצטרפה אלינו כמגישת התוכנית לאור הפתרונות שאנחנו מציעים במסגרת תכנון המתחם כולו. יש לנו פרויקטים נוספים בהוד השרון וברעננה וסה"כ מדובר ביותר מ – 3000 יח"ד בשלבים שונים של תכנון ורישוי. מה שמייחד אותנו הוא המעורבות האישית שלנו כבעלים בכל שלב, והשימוש באנשי המקצוע הטובים ביותר. אנחנו לא רק בונים בתים, אנחנו בונים קהילות. הגישה שלנו היא הוליסטית - אנחנו מסתכלים על התמונה הגדולה של איך הפרויקט משתלב בסביבה ומשפר את חיי התושבים".
איך אתם מתמודדים עם האתגרים הייחודיים של פרויקטי פינוי-בינוי?
"הניסיון שצברנו הוא המפתח. למשל, ב-ME TLV פיתחנו מנגנונים חדשניים כמו 'ערך השוויון' ושקיפות מלאה מול הדיירים. אנחנו מאמינים בתקשורת פתוחה - כל דייר יכול להגיע ישירות אלינו. זה מאפשר לנו לפתור בעיות במהירות ולקדם פרויקטים ביעילות.
אחד האתגרים הגדולים הוא ליצור אמון עם הדיירים הקיימים. אנחנו משקיעים זמן רב בהסברה, בשיתוף הדיירים בתהליך התכנון, ובהבטחת שקיפות מלאה לאורך כל הדרך. זה אולי לוקח יותר זמן בהתחלה, אבל זה חוסך המון בעיות בהמשך ומאפשר לנו לבצע את הפרויקטים בצורה חלקה יותר".
מה החזון שלכם לעתיד ההתחדשות העירונית בישראל?
"אנחנו רואים את ההתחדשות העירונית כמנוע צמיחה מרכזי של ישראל. בפרויקטים כמו כיכר נגה בגבעתיים, כיכר לב העיר בהוד השרון ולב נווה שרת בתל אביב, אנחנו לא רק בונים דירות, אלא מתכננים מרכזים עירוניים חדשים עם עירוב שימושים, גישה לתחבורה ציבורית ושטחים ירוקים. החזון שלנו הוא ליצור ערים בטוחות, חכמות ובנות-קיימא. אנחנו מאמינים שהעתיד טמון בבנייה ירוקה וחכמה. בכל הפרויקטים שלנו אנחנו משלבים טכנולוגיות חדשניות לחיסכון באנרגיה, ניהול חכם של משאבים ושיפור איכות החיים של הדיירים. זה כולל מערכות בית חכם, ניהול אנרגיה יעיל, ואפילו גינות קהילתיות על הגגות".
איך אתם מתמודדים עם האתגרים הכלכליים והרגולטוריים בתחום?
"אין ספק שיש אתגרים רבים בתחום, החל מהרגולציה המורכבת ועד להתמודדות עם עליות המחירים בחומרי הגלם. אנחנו מתמודדים עם זה בכמה דרכים: ראשית, אנחנו משקיעים הרבה בתכנון מוקדם ומדויק, מה שמאפשר לנו לצמצם עלויות ולעמוד בלוחות זמנים. שנית, אנחנו עובדים בשיתוף פעולה הדוק עם הרשויות המקומיות והממשלתיות כדי לייעל את התהליכים. בנושא המחסור בעובדים מקצועיים, עבדנו עוד לפני ה – 7 באוקטובר רק עם קבוצות מקצועיות של עובדים זרים. זה אפשר לנו להמשיך את העבודות כמעט ללא הפסקה ובנוסף, לאור הביקוש לעובדים הזרים, הקדמנו תרופה למכה והעלנו לעובדים את השכר בכ- 20% על מנת לשמר אותם בחברה .
בניגוד לחברות אחרות בתחום שממתינות לחתימות של בעלי הקרקע על מנת להתחיל לקדם את המתחם, אנחנו עובדים בשני מסלולים מקבילים: האחד ניהול המו"מ והחתמות בעלי הקרקע, והשני קידום התוכניות ומינוי יועצים – מהלך זה מקצר מאוד את לוחות הזמנים בפרויקטים שגם ככה לוקחים זמן".
לסיכום, מה המסר שלך לתושבים שמתלבטים לגבי פרויקטי פינוי-בינוי?
"המסר שלי פשוט: זו ההזדמנות שלכם לשדרג לא רק את הדירה, אלא גם את איכות החיים של המשפחה עם קבלת ביטחון כלכלי, פיזי ונפשי. חשוב להבין שפינוי-בינוי הוא לא רק עסקה נדל"נית, זו הזדמנות לשנות את פני השכונה ולהשפיע על העתיד של הקהילה כולה. אנחנו מזמינים את התושבים להיות שותפים פעילים בתהליך, להביע את דעתם ולהשפיע על העיצוב של הסביבה החדשה שלהם. בסופו של דבר, ההתחדשות העירונית היא Win-Win לכולם - לדיירים, לעיר, ולמדינה כולה. זו הדרך שלנו לבנות עתיד טוב יותר, בטוח יותר, ואיכותי יותר לכולנו".
ראיון עם אשר אלון, מנכל ומבעלי קבוצת הנדל"ן הוותיקה 'אשלי לירן'
d&b – לדעת להחליט
