'דייר סרבן' וזכות הקניין
'דייר סרבן' וזכות הקניין
ענף הבניה מתמקד בשנים האחרונות בפרויקטים של התחדשות עירונית שתכליתם לחדש מרקמי מגורים ותיקים ובכלל זה לשדרג, לחזק ולמגן בנייני מגורים. ההתחדשות העירונית יצרה זירת התנגשות בין צרכים חברתיים לבין דיני הקניין הקלאסיים. מצד אחד, ניצב הצורך של החברה לחזק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה וכן הצורך להגדיל את היצע פתרונות הדיור אל מול גלי הביקוש, לצד רצונם של הדיירים בבניינים ישנים לעבור למגורים מרווחים בבניינים מודרניים. מן הצד האחר, ניצב דייר העומד על זכותו לנהוג בקניינו כרצונו. לעיתים ההתנגדות סבירה והגיונית ולעיתים עסקינן ב"דייר סרבן" שסרבנותו אומנותו וכדברי השופט סולברג "אוי לסרבן ואוי לשכנו". נוצר קונפליקט בין בעלי זכויות קניין שונים, כאשר הדייר הסרבן מונע משותפיו את האפשרות לקבל דירה מרווחת יותר בבניין מחודש.
בהתאם לתפיסה הקלאסית של דיני הקניין, בעלות של אדם בדירת מגוריו היא זכות כמעט מוחלטת, המקנה לו מעין מתחם של שרירות, הכולל גם את הזכות לנהוג בנכס באופן שאינו נראה לאחרים כסביר. מה עוד שאדם עשוי להיות צודק בהתנגדותו לשינוי על אף שמבחינה כלכלית אין בכך היגיון, שכן מבחינה סובייקטיבית, השינוי משנה את אורחות חייו והרגליו ומערער אותו מבחינה נפשית. במקום בניין נמוך עם מספר שכנים מועט, מערכות משותפות פשוטות ודמי אחזקה נמוכים, כופים עליו לפתע מגורים בפרויקט בעל אופי שונה לחלוטין, הכולל שכנות עם דיירים רבים ודמי אחזקה גבוהים. הדייר אף עובר תקופת ביניים שבה הוא נודד מביתו ומתגורר בשכירות. לעיתים תקופת המעבר מקבילה ליתרת תוחלת חייו, כך שהוא יחווה את ה"גלות" ולא יחווה את ה"גאולה" בדירה החדשה. נראה לכאורה כי סירוב לשינוי דרסטי שכזה הוא לגיטימי ואין לראות בו התנהגות שרירותית ובלתי סבירה. מצד שני יש לזכור כי הדייר הסרבן מונע משותפיו את האפשרות לקבל דירה מרווחת יותר בבניין מחודש. גרוע מכך, הוא גורם להם לעיתים להישאר בבניין מסוכן החשוף לרעידות אדמה ולאסונות הנדסיים.
היקף ההגנה על זכות הבעלות הלך ופחת עם התקדמות הפסיקה והחקיקה עד כי כעת, הדייר הסרבן נדרש לעמוד במבחני סבירות בשימוש שהוא עושה בזכות הבעלות שלו ואינו יכול לסרב לפרויקט התחדשות עירונית, בשל אי הנוחות שתיגרם לו. נראה כי השינויים שחלו ביחס למהותה של זכות הבעלות, מהווים סממן לשינוי מקיף בדיני הקניין. תפיסת הבעלות הקלאסית, המגנה על הקניין בכל מחיר וכנגד כל אינטרס, חדלה להיות הגישה השלטת ואת מקומה תפסה גישה של "בעלות עם אחריות" המגבילה את הבעלים מלעשות שימוש שרירותי בזכויותיו הקנייניות ומחדירה שיקולי סבירות ומחויבות כלפי החברה בכלל וכלפי שכניו בפרט. יחד עם זאת, מפאת חשיבותה של הזכות הקניינית, יש צורך למתוח 'קו גבול' המגן על ההיבט הסובייקטיבי של הזכות הקניינית.
קו הגבול עובר בשני מישורים עיקריים:
ראשית, מהות הפגיעה בזכות הקניינית – יש להבחין בין שימוש בזכויות, שבו נדרשת התחשבות ואחריות כלפי הזולת, לבין נטילת הבעלות עצמה שאינה יכולה להיעשות מתוך שיקולי סבירות ואחריות כלפי הזולת. כך למשל במקרה שנדון בפסה"ד בעניין פרי (ע"א 835/08), ביקש אחד השכנים להוציא חלקים מן הרכוש המשותף ולהצמידם לדירתו. הוא לא זכה לרוב הדרוש בהתאם להוראת סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין, ונשאלה השאלה האם יש סמכות למפקחת על הבתים המשותפים לבחון שמא התנגדות הרוב נעשתה מטעמים לא ענייניים. דעת הרוב (וסרקרוג וזרנקין) סברה כי יש לבחון את מניעי ההתנגדות של השכנים ואת סבירותה. לעומת זאת, דעת המיעוט (השופט כהן) סברה כי מי שאינו מצליח לגייס את הרוב הדרוש, לא יוכל לקבל חלק מסוים מהרכוש המשותף לשם הרחבת דירתו. אם המיעוט רוצה בתוצאה מסוימת יתכבד "לנהל מו"מ עם יתר בעלי הרכוש המשותף ולנסות לקנות את הסכמתם". לכאורה, היה מקום לצדד בדעת שופטי הרוב ההולמת לעקרון הכללי של "בעלות עם אחריות". ולא היא. במקרה זה עסקינן במיעוט שביקש ליטול נכס השייך לרוב ולהעבירו לבעלותו הבלעדית ואין מקום לחייב אדם לוותר על הבעלות עצמה.
שנית, זהות הפוגע – יש מקום להחיל חובת סבירות רק כלפי בעל זכות קניינית חופפת או קרובה שמקימה אינטרס לגיטימי להגבלת זכות הדייר, להבדיל מהגנה על אינטרסים של יזמים עסקיים, שוחרי רווח ונעדרי זכות קניינית. אין מקום לאפשר ליזם, שאין לו כל זכויות בנכס, לתבוע את הדייר הסרבן על כך שהוא לא חותם עימו על הסכם התחדשות עירונית. בעל הקניין אינו חייב להתחשב ברצון של צד ג' להרוויח, ואינו חייב להתאים את עצמו ולשנות את רצונותיו מחמת שאיפות של מי שאינו בעל זכויות קניין במקרקעין.
לסקירה רחבה של הנושא ראו – אבי וינרוט ואריק מגידיש, דייר סרבן – סיבה או סימן?
d&b – לדעת להחליט
