דעהלא כך פותרים את מצוקת הדיור
דעה
לא כך פותרים את מצוקת הדיור
בעיית הדיור היא בעיה ארצית שצריך להתמודד איתה באמצעות יצירת תוכנית מתאר ארצית להתחדשות עירונית. כשמתכננים מחד עיר חדשה במקום נתב"ג בצפיפות 50 יח"ד לדונם, ומאידך שכונה ברמת גן בצפיפות של 15 יח"ד לדונם - מבינים שאנחנו בעיצומה של קטסטרופה תכנונית
באותו שבוע בו התפרסם כי רשות מקרקעי ישראל בוחנת תוכנית בלתי ישימה לפינוי נתב"ג לשם הקמת עיר חדשה בצפיפות ממוצעת של 50 יח"ד (יחידות דיור) לדונם, התפרסם גם כי הרשות להתחדשות עירונית והועדה המקומית רמת גן אישרו מסמך מדיניות להתחדשות עירונית בשכונת רמת עמידר, לפיו השכונה תכפיל את מספר יחידות הדיור בה לצפיפות ממוצעת של 15 יח"ד לדונם. רק לשם השוואה, לפי תמ"א 35 נדרשת באזורי התחדשות עירונית צפיפות של לפחות 30 יח"ד לדונם.
ההתחדשות העירונית היא אחד המנופים לפתרון בעיית היצע הדיור. המועצה הלאומית לכלכלה כתבה כבר ב-2017 כי "ללא התחדשות עירונית בהיקפים גדולים יותר משמעותית, נעמוד בפני קטסטרופה תכנונית". והנה, כאשר נדרשות הרשויות לתכנן התחדשות עירונית של שכונה שנמצאת במיקום אסטרטגי, בלב גוש דן, בסמוך לכביש 4 ולנתיבי תחבורה ציבורית מרכזיים קיימים ועתידיים (מטרו), כאשר מתרקמת הזדמנות לנצל שטח חיוני כזה, מבלי להזדקק לתוכניות מגלומניות לפינוי נתב"ג, דווקא כאן מחליטות הרשויות להסתפק בתוכנית "רזה" שתוביל לציפוף של 15 יח"ד לדונם.
רמת גן לא לבד. כמעט כל הרשויות המקומיות מעדיפות תוכניות התחדשות עירונית עם צפיפות "רזה". הסיבה האמיתית לבחירה בתוכניות התחדשות עירונית בצפיפות מינימאלית היא התפיסה, שמעוגנת בתקן שמאי 21, שלפיה רמת הציפוף במיזמי התחדשות עירונית כדאית גם אם אינה עולה על מה שנדרש כדי לספק תמורה של דירה חדשה אחת בלבד לכל בעל דירה קיים וכדאיות כלכלית ליזם.
רשויות מקומיות מאמצות גישה זו בהתלהבות שכן הן רואות בכך הזדמנות לצמצם את ציפוף הבנייה בניגוד למדיניות התכנון הארצית ומתוך ציפייה כי המענה למשבר הדיור יוגשם ברשויות אחרות ולא בשטחן (גישה הידועה בכינוי "Not in my backyard" או בקיצור NIMBY). זאת בנוסף לתמריץ הטבעי שלהן להעדיף שימושים המניבים ארנונה גבוהה והוצאה ציבורית קטנה יחסית (עסקים ומסחר) על פני הגדלת מכסות מגורים המניבות ארנונה נמוכה וההוצאה הציבורית בגינן גדולה. לכן, דווקא באזורי התחדשות עירונית, שהם משאב מקרקעין יקר ורב היקף הנמצא בלב אזורי הביקוש, דווקא שם מסתפקות הרשויות בתכנון היצע דיור תת-אופטימלי. הנוסחה שהן מאמצות אחידה וכמעט אינה מבחינה בין ערים שונות או אזורים שונים בתוך הערים. היא גם כמעט אינה לוקחת בחשבון כי באזורים שונים נדרש תמהיל שונה של גודל דירות ומספר חדרים נוכח הבדלים בהיצע ובביקוש לדירות מסוגים שונים.
לפי מחקר של המכון לרפורמות מבניות יש כיום בליבה העירונית של מדינת ישראל למעלה מ-190 מתחמי עוני הטעונים התחדשות. בעתירה שהגיש לאחרונה המכון לבג"ץ הוא מבקש לבטל את אמת המידה של תקן 21 בשל פגיעתה החמורה הן באינטרס הציבורי והן בזכויות הקניין של בעלי הקרקעות במתחמים אלה.
בעיית הדיור אינו בעיה של עיר או שכונה פלונית. זו בעיה ארצית. על כן רק יצירת תוכנית מתאר ארצית להתחדשות עירונית, שתקבע סדרי עדיפויות ויעדי ציפוף על בסיס ראיה תכנונית כוללת, תוביל למתן מענה הולם הן לצורך להתחדשות עירונית והן לצורך בהגדלת היצע הדיור. מבקר המדינה התריע על כך כבר בשנת 2016, אך מה שפורסם השבוע על התוכניות לפינוי נתב"ג מצד אחד, ועל התחדשותה של רמת עמידר, מצד שני, רק ממחיש את הקטסטרופה התכנונית שהולכת ומתרקמת לנגד עיננו עקב היעדרה של תוכנית כזו.
פרופ' חיים זנדברג, הפקולטה למשפטים במכללה למינהל
