סוף לתורים ולבלבול? בנק ישראל מציג את רפורמת השקיפות במשכנתאות
סוף לתורים ולבלבול? בנק ישראל מציג את רפורמת השקיפות במשכנתאות
הבנק פרסם סדרה של שינויים בהליכי אישור המשכנתאות, שנועדה להגביר את השקיפות ולשפר את התחרות. הבנקים יחויבו להציג גם מסלולים אחידים, מ-100% ריבית קבועה לא צמודה ועד 50% בריבית פריים; משך הזמן לקבלת אישור עקרוני יקוצר לימים ספורים; וניתן יהיה להגיש את הבקשה לאישור עקרוני של המשכנתא אונליין - וכך גם לקבל את האישור. הרפורמה צפויה להכנס לתוקף במהלך 2022
בשורה ללווי המשכנתאות שנאלצו לעמוד בחודשים האחרונים בתורים ארוכים בסניפים ובמוקדים הטלפוניים של הבנקים. בנק ישראל פרסם בצהריים (א') סדרת שינויים במסגרת "רפורמה להגברת השקיפות ושיפור התחרות בשוק המשכנתאות". עיקרי הרפורמה: הבנקים יחויבו להציג ללקוחות את המשכנתאות בצורה אחידה ושקופה, אישור עקרוני להלוואה יינתן תוך ימים ספורים, וכל התהליך יהיה מקוון. בשעה זה מתקיימת בבנק ישראל פגישה בנושא, בה לוקחים חלק כל ראשי הבנקים הגדולים. בבנק ישראל משוכנעים שהרפורמה, שעוד נמצאת בשלב הטויטה שלה, תצא לפועל במהלך 2022; לפני כן נדרשת התייעצות עם הוועדה המייעצת לבנק ישראל ועם הציבור - וגם הבנקים צפויים להגיש את ההערות שלהם.
בשוק המשכנתאות קיימים כיום מסלולים רבים ומגוונים: ריבית קבועה לא צמודה, ריבית קבועה צמודה, ריבית משתנה לא צמודה, ריבית משתנה צמודה וריבית פריים, כאשר בדרך כלל, הלקוח מבצע תמהיל מסוים של המסלולים הללו. במדינות רבות ישנם שני מסלולים עיקריים בלבד: ריבית קבועה, וריבית משתנה, ולא מקובל לשלב ביניהם. מבחינה כלכלית המצב הקיים בישראל מבורך, שכן הוא מעניק מגוון רחב יותר של אפשרויות, אך מבחינה צרכנית המצב מקשה מאוד על ביצוע השוואה הוגנת, ויוצר מורכבות גדולה ללקוח הקצה. היקף שוק המשכנתאות עומד על קרוב ל-400 מיליארד שקל, והוא מהווה למעלה מ-70% מסך האשראי הבנקאי למשקי הבית. החזר המשכנתא מהווה כ-23% מסך ההכנסה הפנויה של משק בית ממוצע.
הרפורמה האמורה כוללת מספר צעדים משמעותיים:
אישור עקרוני אחיד: האישור העקרוני שהבנקים השונים נותנים למשכנתא יהיה זהה, ויכלול את הריבית הכוללת החזויה, את סך התשלומים החזוי, ואת סכום ההחזר החודשי הגבוה ביותר. מתודולוגיות החישוב בין הבנקים יהיו זהות, וכך הלווה יבין טוב יותר את ההתחייבות שלו.
סל משכנתא אחיד: כל בנק יצטרך להוסיף לאישור העקרוני נספח הכולל שלושה סלים אחרים של משכנתא שהגדיר בנק ישראל. הסל הראשון, 100% בריבית קבועה לא צמודה; השני, שליש בריבית קובעה לא צמודה, שליש בצמודה משתנה, ושליש בצמודה לריבית פריים; והשלישי, חצי קבועה לא צמודה, וחצי צמודה לריבית הפריים. כך הלווה יראה את האפשרויות האחרות בצורה בהירה.
ריבית כוללת וסך תשלומים: מכיוון שבישראל מקובל לחלק את המשכנתא למספר מסלולים, יש קושי גדול להשוות בין משכנתאות, וגם להבין את השורה התחתונה. הלקוח לא תמיד מבין כמה הוא ישלם בפועל. ולכן, כל הבנקים יציגו תחזית – המבוססת על נתוני בנק ישראל – לסך הריבית הכוללת, ולגובה התשלומים הצפוי.
קיצור הזמן עד לקבלת אישור עקרוני: כיום הזמן העובר בין הגשת משכנתא לקבלת האישור העקרוני עשוי להגיע לשבועיים ואף יותר, מה שמקשה על הלווים להשוות בין בנקים, לכן החליט בנק ישראל להגביל את הזמן עד לקבלת האישור העקרוני לימים ספורים.
מעבר לתהליך מקוון: לקוחות כל הבנקים יוכלו להגיש לכל בנק למשכנתאות בקשה לאישור עקרוני באופן מקוון, ולקבל את האישור באופן מקוון.
הנגשת מידע נוספת: הבנקים יחוייבו להציג מחשבון סימולציה להלוואות המשכנתא שיספק מידע על המשמעות הכלכלית של כל התמהיל. בנוסף, הבנקים יציגו מחשבון לבדיקת הכדאיות למיחזור משכנתא; זה יכלול גם עמלת פרעון מוקדם, ואת התחזית לעדכוני ריביות במסלולים הנוכחיים.
בעיות התחרות בשוק המשכנתאות צצו בשנה האחרונה בשתי הזדמנויות. הראשונה היתה הסרת מגבלת הפריים: בתחילת השנה הסירו בבנק ישראל את המגבלה ההיסטורית על חלק הפריים במשכנתא, ואיפשר להגדיל אותו ל-66%; מהלך זה היה צפוי להוזיל את המשכנתאות, אך הוא לא הביא לשינוי המיוחל. עובדה זו עוררה זעם בבנק ישראל והבהירה כי ישנן בעיות עמוקות יותר בשוק המשכנתאות. עובדה זו היתה אחד הזרזים לגיבוש הרפורמה להשוואת מחירים.
השנייה היא דו"ח שפרסמה רשות התחרות ביולי האחרון, תחת השם "בעיות אינפורמציה בשוק המשכנתאות בישראל". הדו"ח גילה כי למרות התחושה שמדובר בשוק תחרותי, הרי שרק 44% מהלווים מקבלים 'הצעה עקרונית' למשכנתא מבנק נוסף בטרם הם חותמים על המשכנתא. ברשות העריכו כי החסכון שנמנע מן הצרכנים בגלל אי ההשוואה מגיע לכחצי אחוז ריבית - סכום משמעותי. מסקנות הדו"ח לימדו כי בשוק המשכנתאות יש מה שהכלכלנים מכנים 'אינפורמציה א-סימטרית', וכי הצרכן סובל מהיעדר אינפורמציה שפוגעת ביכולת ההתמקחות שלו.
הרפורמה הנוכחית שבנק ישראל גיבש – בהתייעצות עם רשות התחרות – מתמקדת בפתרון בעיית האינפורמציה, וצפויה להגדיל את המידע שיש לנוטל המשכנתא ואת יכולת ההתמקחות שלו.
נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון: "החלטנו על קידום רפורמה צרכנית משמעותית, אשר תשפיע במישרין על כל נוטלי המשכנתאות במדינת ישראל. משכנתא היא ההתחייבות הפיננסית הגדולה ביותר בחייהם של מרבית משקי הבית, אך כיום נוטלי המשכנתאות מתקשים בהבנת ההצעות ובהשוואה ביניהן ללא ידע פיננסי עמוק. שורת הצעדים שאנו מקדמים נועדה להעניק כוח רב יותר ללקוחות ולהקל עליהם לקבל באופן מושכל את אחת ההחלטות הפיננסיות המשמעותיות עבורם ואף יסייעו להתנהלותו הכלכלית של משק הבית בהווה ובעתיד. צעדים אלו הם חלק משורה ארוכה של מהלכים שקידמנו בשנים האחרונות, שנועדו כולם לסייע למשקי הבית ולעסקים הקטנים".
המפקח על הבנקים, יאיר אבידן: "רכישת דירה היא העסקה הכלכלית החשובה ביותר של משק בית. על מנת לפשט את הליך קבלת המשכנתא למימון הרכישה ולאפשר ללקוחות התקשרות מהירה עם הבנק, שיציע את הצעת הערך הטובה ביותר עבורם, נקטנו במספר צעדים משמעותיים אשר יגבירו את התחרות בין הבנקים ויסייעו ללקוחות בהליך קבלת ההחלטה ובביצועה. צעדים אלו יעודדו את הלקוחות לבצע סקר שוק לפני קבלת משכנתא, שכן יהיה קל יותר להשוות בין ההצעות השונות, והם יגבירו את השליטה מצד הלקוחות על תנאי המשכנתא, לרבות היכולת שלהם לעמוד בהתחייבויותיהם. אני מזמין את הציבור לעשות שימוש בכלים שהעמדנו לרשותו ולבצע השוואה בין ההצעות של הבנקים השונים, שתביא לשיפור בתנאי המשכנתא".
