באילו מקרים רשאי בית המשפט לתקן רישום מקרקעין מוסדרים?
באילו מקרים רשאי בית המשפט לתקן רישום מקרקעין מוסדרים?
מרשם המקרקעין בישראל נהנה מסופיות ועליונות. עם זאת, במקרים חריגים מאוד, בית המשפט רשאי להורות על תיקון המרשם
לבית המשפט מוגשות תדיר תביעות התוקפות את זהות הבעלים הרשומים במקרקעין מוסדרים ומבקשות מבית המשפט לתקן את הרישום הקיים. תביעות כאלה מעוררות באופן אפריורי קושי רב. מקרקעין מוסדרים הם מקרקעין שעברו הליך הסדר במקרקעין, הליך ארוך ואיכותי שבתומו נקבעת זהות בעלי הזכויות במקרקעין. מחמת זאת, קובע חוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 שהרישום במקרקעין מוסדרים הוא "ראיה חותכת לתוכנו", ואילו במקרקעין לא מוסדרים הרישום יהווה ראיה "לכאורה" לתוכנו. כך מבטא המחוקק את עקרון עליונות וסופיות המרשם במקרקעין מוסדרים. עקרון זה מיועד להגן על הציבור אשר יוכל להסתמך על הרישום ולדעת שהרישום סופי, אמין ומשקף נכונה את הזכויות הרשומות בה. המטרה היא לבצר את אמינות המרשם ואת ודאותו, ולהבטיח את יציבותן של זכויות רשומות במקרקעין מוסדרים. מחמת כך מוטלת על רשם המקרקעין אחריות נכבדה להתנהל בזהירות מירבית על מנת להבטיח את אמינות המרשם וזאת כדי להקל על ביצוען של עסקאות במקרקעין, למנוע תרמיות וכדי לספק מידע אמין לציבור הרחב ולרשויות התכנון (ע"א 467/14).
עם זאת, הותיר המחוקק פתח צר לסתירת נכונות המרשם, וזאת במקרים חריגים בלבד, שקבועים בסעיפים 97-93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש]. שתי עילות עיקריות לתיקון מרשם, האחת שרישומה של זכות בפנקס הושג במרמה או נרשמה בו שלא כשורה; והשניה, קיומה של טעות סופר או השמטת סופר בפנקס המקרקעין. נפסק כי על בית המשפט לפרש הוראות אלה המאפשרות את תיקון הרישום או את שינויו בצמצום (רע"א 8771/09).
במקרה שהטענה היא כי הרישום הושג במרמה, על הטוען לכך להעמיד תשתית עובדתית מפורטת וברורה ולשאת בנטל הוכחה כבד במישור הראייתי. כמו כן, לשם ביסוס טענת מרמה נדרש להוכיח קיומה של כוונת מרמה בדמות העמדת ראיות מפורטות ומבוססת שניתן מהן ללמוד על התרמית. טענות בדבר פגם בביצוע הליך ההסדר או טעות של פקיד ההסדר, ואפילו כזו העולה כדי רשלנות, אין די בהן כדי לבסס טענה כי רישום הזכות נעשה במרמה ואינן מהוות עילה לפתיחה מחודשת של ההסדר ותיקון הרישום במרשם (ע"א 7237/13).
המצב שונה במידת מה, במקרה לטענה לטעות סופר או השמטה במרשם. פקודת הסדר זכויות המקרקעין מסמיכה את פקיד ההסדר וכן בית המשפט, הכל לפי הענין, להרשות לרשם לתקן טעות סופר או השמטת סופר שבפנקס. אולם, לצורך כך יש להעמיד ראיות נסיבתיות בעוצמה ממשית, אשר מובילות למסקנה מסתברת אחת, כי נפלה טעות סופר ברישום וכי כוונת פקיד ההסדר, בעת הרישום, היתה לרשום פרט אחר. באחד המקרים ההלכתיים, הורה בית המשפט העליון על תיקון טעות סופר שנפלה בזהות הבעלים של המקרקעין לאחר 75 שנים מפרסום המרשם, וזאת כאשר הוכח לו בראיות מצטברות כי כוונת פקיד ההסדר היתה לרישומו של התובע ולא זה הרשום בפנקס המקרקעין (ע"א 9096/18).
אם כן, הסמכות שהעניקה הפקודה לבית המשפט להרהר אחרי הרישום של מקרקעין מוסדרים, והיא סמכות שבשיקול דעת, נשמרת למקרים נדירים בלבד, וזאת מכוח עקרון סופיות המרשם וודאותו. אי לכך, על בעל דין שרוצה לפנות לבית המשפט בתביעה לתיקון מרשם מקרקעין מוסדרים להצטייד בראיות למכביר, ברורות ומבוססות, אשר שישכנעו את בית המשפט כי אכן המקרה שלו הוא מקרקע חריג, ומוצדק בעטיו, לסטות מהכלל ולתקן את המרשם. יצוין גם כי תביעה לתקיפת מרשם מקרקעין מוסדרים ולשינויו כפופה לדיני ההתיישנות, והיא עלולה להתיישן תוך 15 שנים או 25 שנים, בהתאם לנסיבות העניין, אך אין עדיין הלכה חלוטה בעניין שאלת ההתיישנות ותקופתה כשכל מקרה ונסיבותיו.
עו"ד ד"ר קייס נאסר הוא שותף במחלקת תכנון ובניה במשרד עורכי הדין פירון
d&b – לדעת להחליט
