קפריסין: אי קרוב, פוטנציאל גדול
קפריסין: אי קרוב, פוטנציאל גדול
הגירה חיובית ופריחה של תעשיית התיירות גורמים לזינוק בביקושים לנדל"ן בקפריסין. ניתוח של הגורמים המניעים את סצינת הנדל"ן באי השכן
שוק הנדל"ן הקפריסאי נהנה משני יתרונות מרכזיים – הגירה חיובית, בדגש על עובדי הייטק, ותעשיית תיירות המושכת מיליוני תיירים מדי שנה; עינת זקריה, מנכ"לית Ewave Cyprus, מקבוצת Ewave Nadlan, בניתוח של סצינת הנדל"ן באי השכן, ומה הופך את קפריסין למעניינת גם למשקיע הישראלי
לפני מספר חודשים הודיעה חברת הסטארט אפ הצ'כית JetBrains על כוונתה להקים מרכז פיתוח בקפריסין, שיעסיק כ-300 מעובדיה, המצויים בהליכים של מעבר (רילוקיישן) לאי. בהודעה לעיתונות אמר מנכ"ל החברה כי "חברות טכנולוגיה נמשכות לקפריסין בזכות מדיניות התמרוץ הנהוגה באי, והאווירה הכוללת המעודדת גידול בפעילותנו ובפורטפוליו הלקוחות שלנו". אולם חברת הסטארט אפ הצ'כית אינה לבד. כ-500 חברות טכנולוגיה שונות הציבו נוכחות באי הקפריסאי – בהן גם חברות טכנולוגיה רב-לאומיות מובילות, דוגמת: מיקרוסופט, אורקל, סאפ, יבמ, אמדוקס הישראלית, ועוד חברות רבות נוספות. על פי הערכות של ממשלת קפריסין – כ-9,800 עובדי הייטק קיבלו רישיון עבודה בקפריסין במהלך שנת 2022 לבדה, ואליהם הצטרפו גם 8,100 בני משפחה.
הגירת הייטקיסטים
למעשה, קפריסין הפכה לגן עדן עבור אזרחי מדינות רבות שבחרו במדינת האי כדי לחיות בה את חייהם – רבים מהם עובדי הייטק וטכנולוגיה, שמעבירים את מרכז חייהם לקפריסין. בישראל אנו קוראים לזה עלייה, בקפריסין זו הגירה, אבל התוצאות שלה דומות – גידול באוכלוסייה. המיסוי הנמוך, שלא כאן המקום להרחיב עליו, משמש תמריץ עבור עובדים מכול רחבי העולם להעביר את עצמם, משפחותיהם ומטלטליהם – ולעבור לקפריסין.
נתונים של לשכת הסטטיסטיקה הקפריסאית מראים כי נכון לשנת 2021 עמדה אוכלוסיית האי על 918,100 תושבים – מתוכם 193,300 תושבים הינם בעלי אזרחות זרה המתגוררים בקפריסין – שיעור מדהים של 21% מהאוכלוסייה. כך לדוגמא – 38% מתושבי פאפוס הינם אזרחים זרים, 20.5% מתושבי לימסול, ו-18.9% מתושבי לרנקה. רק לשם השוואה – בשנת 1992 עמד שיעור הזרים המתגוררים בקפריסין על 4.2% בלבד.
התוצאה של ההגירה לקפריסין היא שאוכלוסייתה גדלה ב-10 השנים האחרונות בשיעור כולל של כ-10 אחוזים. זאת למרות שיעור הילודה הנמוך בקפריסין עצמה – ממוצע של 1.3 ילדים לאישה, נתון נמוך שאלמלא ההגירה לאי היה גורם לכך שאוכלוסיית קפריסין הייתה מצטמקת, ולא גדלה.
השלכות נדל"ניות – לדעתם של אנשי תעשיית נדל"ן קפריסאים ההגירה לאי הינה גורם משמעותי בעליית מחירי הרכישה והשכירות של נכסי מגורים. אוכלוסיית האי גדלה, אך לא מסיבות אורגניות של גידול פנימי, אלא כתוצאה מהעידוד והתמריצים של ממשלת קפריסין להעביר לאי אוכלוסייה של אנשי עסקים ומקצועני הייטק. חברות מכול רחבי העולם מעבירות לקפריסין פעילות עסקית, והתוצאה היא אלפי משפחות המגיעות להשתקע באי מדי שנה. אנשים אלו צריכים לבסס את חייהם באי, וזה כולל בין השאר מגורים בדירות או בתים נאותים. המהגרים לקפריסין הינם בעלי כוח קנייה חזק, והדרישה שלהם היא למגורים בנכסים שיהלמו את כוחם הכלכלי. שכונות מגורים שלמות בערי קפריסין המרכזיות נבנו בשנים האחרונות כדי לענות על הביקושים של מהגרי העבודה שהגיעו לאי. הדגש הוא על שכירות נכסים, והצפי של ממשלת קפריסין הוא שגל ההגירה למדינה אף ילך ויתחזק בשנים הקרובות.
יעד תיירות עולמי
להגירה החיובית של זרים לקפריסין יש להוסיף גם את השפעת התיירות על האי. בשנת 2019, שנת שיא בתיירות העולמית – האחרונה לפני עידן הקורונה, נרשמו בקפריסין למעלה מ-4 מיליון כניסות תיירים, יותר מפי 4 ממספר התושבים. רק לשם השוואה – הדבר היה דומה לכך שבישראל היו נרשמות 36 מיליון כניסות תיירים. בפועל, בישראל נרשמו באותה שנה 4.5 מיליון כניסות תיירים בלבד. ללא ספק התיירות לקפריסין דומה לנדידת עמים עונתית – שבעידן הפוסט קורונה היא אף הולכת ומתעצמת – מתקרבת למספרים שחווה האי בשנת 2019, ועל פי כול התחזיות אף תעקוף את אותם המספרים בשנים הקרובות.
אחד הפרויקטים שיציבו את קפריסין חזרה על מפת התיירות העולמית בעידן הפוסט קורונה הוא פרויקט התיירות City of Dreams Mediterranean המוקם סמוך ללימסול בהשקעה כוללת של 600 מיליון אירו. הפרויקט, שכולל מתחם ריזורט משולב בקזינו הגדול מסוגו באירופה, צפוי לפתוח את שעריו במחצית שנה זו, והוא מתוכנן למשוך כ-300 אלף תיירים מדי שנה – בדגש על תיירות פרימיום.
פרויקט גדול נוסף הינו פרויקט חידוש המרינה והנמל בלרנקה – למעשה מדובר במגה-פרויקט - בהשקעה של 1.2 מיליארד אירו. מטרת הפרויקט להפוך את אזור הנמל של לרנקה למוקד של מסחר, מלונאות ובילוי. המרינה תוכל לשמש מעגן ל-650 יאכטות – כולל מגה-יאכטות באורך של עד 150 מטרים. הנמל מיועד להכיל ספינות באורך של עד 450 מטרים – בדגש על ספינות קרוז יוקרתיות, שיהפכו את לרנקה לנמל הבית, ויובילו דרכו לאי מספרים גדולים של תיירים.
לכך יש להוסיף את תהליכי ההתחדשות העירונית שעוברות הערים הגדולות בקפריסין, שדרוג מערך המסחר הקפריסאי – בדגש על בנייה והקמה של מרכזי מסחר וקמעונאות גדולים המותאמים לטעמיו של התייר הבינלאומי, וההקמה של תשתיות מלונאות – בדגש על מלונות חדשים – המיועדים לספק את הביקושים שייווצרו כתוצאה מהפיכת קפריסין לנקודת משיכה עולמית של תיירות.
אלא שלא כול התיירים בעשור השלישי של המאה ה-21 מתארחים בבתי מלון – רבים מעדיפים לחוות את הביקור שלהם באי באמצעות דירות להשכרה. למעלה מ-20 אלף נכסים מושכרים לטווח קצר באמצעות אפליקציית AIRBNB.
השלכות נדל"ניות - גם כאן – על פי חוות דעתם של מומחי הנדל"ן הקפריסאים העלייה בהיקף התיירות תוביל להקטנת היצע הנכסים המיועדים למגורים. קפריסין עולה מדרגה בחשיפה שלה לעולם התיירות העולמי, ואיתו גם יעלה הביקוש בשוק השכירות קצר המועד – דוגמת AIRBNB. גריעת הנכסים משוק הדיור למגורים יצמצם את ההיצע הזמין, ויגרום לעלייה במחירי הנכסים – הן למגורים והן לשכירות. בהיבט הזה ניתן בהחלט לומר שהשגשוג הצפוי לעולם התיירות הקפריסאי מייצר אתגר לשוק הנדל"ן באי, ונדרשת הגדלה ניכרת של הבנייה כדי לספק את הביקושים.
Ewave Cyprus
את המגמות האלו זיהינו ברמת החברה שלנו כבר לפני מספר שנים, ויצרנו את Ewave Cyprus, זרוע המתמחה בפעילות ייזום נדל"ן ומלונאות בקפריסין, מקבוצת Ewave Nadlan. החברה פעילה בקפריסין כבר שש שנים, והיא יזמה לאורך השנים בנייה של למעלה מ-170 דירות. החברה גם יזמה מתחמי מלונאות המופעלים תחת המותג LIV – אחד הפעיל כבר למעלה משנה בלרנקה – וזוכה לדירוג מוביל באתר Booking, ושני מתחמי מלונאות נוספים בלרנקה הנפתחים בימים אלו.
החברה גם יזמה את 'פרויקט אורוקליני' - קומפלקס מגורים יוקרתי בן 70 יח"ד בפאתי לרנקה, באזור כפרי יפהפה הקרוי אורוקליני. הקומפלקס כולל 10 וילות פרטיות הכוללות בריכת שחייה פרטיות, ו-3 בנייני מגורים הכוללים דירות סטודיו, שניים ושלושה חדרים. לאחרונה הכריזה Ewave Nadlan, משווקת הפרויקט, על השקת שלב ב' של הפרויקט במסגרתו יצאו לשיווק הווילות הפרטיות, ובניין המגורים השלישי והאחרון – הכולל 20 דירות.
שילוב של נופש והשקעה
פרויקט אורוקליני מציע לישראלים דירת נופש במרחק 40 דקות טיסה מהבית, רבע שעת נסיעה משדה התעופה של לרנקה, וחמש דקות משפת הים התיכון. שיחות שלנו עם משקיעים מציפות את האהבה של הישראלים לקפריסין – הקרבה הפיזית, האסתטיקה היפה, הקולינריה הטעימה, והצמיחה הכלכלית שחווה האי. בערך מחצית מהרוכשים ביצעו השקעתם לצורך עירוב מטרות – הן כדירת נופש לצרכיהם הפרטיים והמשפחתיים, והן לצורך של השקעה והשכרה לטווח קצר.
לסיכום, האי הקפריסאי היה תמיד קרוב ומעניין, אבל שילוב של כלכלה בצמיחה, תמרוץ ממשלתי אינטנסיבי, ואווירה של חו"ל בטיסה קצרה – מושכים את הישראלים לקפריסין, כמו גם חברות ותיירים מכול העולם. הביקוש לאי מצוי בגדילה, ומייצר הזדמנויות ראויות, שמצריכות לכול הפחות מחשבה על כניסה לפוזיציית השקעה באי השכן.
מאת עינת זקריה, מנכ"לית Ewave Cyprus, מקבוצת Ewave Nadlan
d&b – לדעת להחליט
