האם יזמים וקבלנים חשופים לתביעות נזקים כתוצאה מרעידת אדמה?
האם יזמים וקבלנים חשופים לתביעות נזקים כתוצאה מרעידת אדמה?
רעידת האדמה שהכתה בטורקיה ובסוריה העלתה לא מעט שאלות לגבי המוכנות של מדינת ישראל לאסון טבע שכזה. לקראת פורום Duns 100 לבכירי ענף המשפט בתחום הנדל"ן מסבירים עו"ד רועי חרש ועו"ד ערן באלינט את מידת האחריות של יזמים וקבלנים, וכן מתייחסים למימון החוץ בנקאי שהפך לזמין והשימוש בו נפוץ מבעבר
על פי דוח מבקר המדינה שפורסם ביולי 2022, כמעט 5,000 מבנים ברחבי הארץ הוגדרו מסוכנים, בהם כ-610 אלף יחידות דיור שעל פי הערכות לא ישרדו ברעידת אדמה קטלנית. עיקר הבעיה בבניינים שקיבלו היתר בניה לפני ינואר 1980, בניינים אלו נמצאים בסיכון רב יותר ורבים מהם לא עומדים בתקן הנדרש אשר מספק הגנה משמעותית על מבנים בעת רעידת אדמה. מצב זה היווה טריגר משמעותי בהוצאה לפועל של תכנית תמ"א 38 שנועדה לחזק בניינים ישנים כדי שיוכלו ל'התמודד' עם רעידות אדמה ולהגן על הדיירים בבניין, כך שלא נחזה באותם מחזות נוראיים שנצפו בשבועות האחרונים בטורקיה ובסוריה. באופן מצער, רבים מהבניינים הנמצאים באזורי סיכון לא עברו תמ"א או חידוש בשל חוסר כדאיות כלכלית, והבעיה נותרה בעינה בתקווה שמממשלת ישראל תאמץ תכנית חירום לאומית בכדי לחזק את הבניינים הישנים הנמצאים באזורי הסיכון, בדגש על ערים וישובים השוכנים על השבר הסורי אפריקאי. ברקע נשארה השאלה ההיפותטית, שכולנו מקווים שתישאר תיאורטית: האם הבניינים שקיבלו היתר בניה נבנו תמיד בצורה הנכונה ולפי התקן ואכן יחזיקו מעמד במקרה קיצון של רעידת אדמה?
"ככל שהמדינה לא תתגייס למציאת פתרון רוחבי לבניינים שייפגעו או יקרסו, חלילה, עקב רעידת אדמה, אזי, ייתכן שנראה בעלי דירות אשר ינסו למצוא מזור בדמות של הגשת תביעה כנגד היזם או הקבלן", מסביר עו"ד רועי חרש, שותף במשרד חרש, ששון ושות', שמסביר כי לדיירים שרכושם נפגע, או שסבלו מפגיעות פיזיות, תהיה האפשרות לתבוע את הקבלנים והיזמים, אם כי מדובר בתביעה מסובכת, "אולם, תביעות אלה לא תהיינה פשוטות כלל ועיקר. זאת מאחר שלקבלנים תעמודנה טענות רבות כגון כוח עליון, טענה כי הבניין נבנה בהתאם לתקן הבניה לעמידות בפני רעידות אדמה וקיבל את אישור הרשויות שהבניה בוצעה כדין וכיו"ב". לדבריו של עו"ד רועי חרש, שותף מייסד, חרש ששון ושות' מצטרף גם עו"ד ערן באלינט, שותף במחלקת נדל״ן, שבלת ושות׳, שתולה את תוצאות התביעה בעבודת היזמים והקבלנים. לדבריו, "יש לבחון כל מקרה לגופו ולבדוק האם הקבלן בנה כדין ולא התרשל בבניה".
"הגורמים החוץ בנקאיים מהווים אלטרנטיבה מוצלחת בפרויקטי נדל"ן"
נושא המוכנות לרעידות אדמה יהיה אחד מתוך נושאים רבים אשר צפויים לעלות לדיון מחר (יום ג', 21.3) במהלך פורום Duns 100 לבכירי ענף המשפט בתחום הנדל"ן. גם נושא המימון לפרויקטים יעלה לדיון במהלך הפורום, רבות בעקבות השינויים הכלכליים שעובר השוק ומעורבות גוברת של גורמים חוץ-בנקאיים במימון קבלנים ויזמים, כאשר ישנם לא מעט גורמי מקצוע הפעילים בשוק המתקשים לקבל מימון בנקאי לפרויקטים, או שניצלו את תקרת האשראי שלהם ובוחרים לפנות לאחד מעשרות גופי האשראי החוץ בנקאי, "גורמים חוץ בנקאים בהחלט פעילים במתן מימון, במיוחד ליזמים יותר קטנים", מסביר עו"ד באלינט, ולדבריו מצטרף עו"ד רועי חרש, "הגורמים החוץ בנקאיים מהווים אלטרנטיבה מוצלחת בפרויקטי נדל"ן. יחד עם זאת, בתחום הנדל"ן גופים אלה מוגבלים ולא יכולים לפעול באופן עצמאי, שכן הם נדרשים לפעול בשיתוף פעולה עם בנקים וחברות ביטוח, על מנת לספק לרוכשים בטוחות המתחייבות על פי חוק המכר הבטחת השקעות, כגון, ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח מתאימות". ברקע הדברים, ועל אף ששוק האשראי החוץ בנקאי הולך וצומח, ישנם לא מעט חששות לגבי חברות הפעולות בתחום האשראי החוץ בנקאי מאחר ורמת הפיקוח על התחום, כמו גם שקיפות החברות, נמוכים מאלה של הבנקים. באחרונה, ולאחר אירועי קריסת וכניסה לקשיים של חברות בתחום, החלו לעלות סימני שאלה לגבי היכולת של נותני אשראי להתמודד עם הריבית העולה. מומחים בתחום האשראי מניחים שרק החברות החזקות יצליחו להמשיך בפעילותן השוטפת ולעבור את התקופה המאתגרת שבה מתקיימת ריבית גבוהה במשק.
"ראוי לבחון חקיקה חדשה בתחום מימוש ערבות בנקאית במקרי קריסת קבלני הביצוע"
כידוע, הרווחיות העודפת בקרב היזמים, כתוצאה מעליית מחירי הדירות, בד"כ לא מגולגלת על קבלני הביצוע, שהיו חשופים לעלייה במחירי התשומות ושרשרת האספקה. וכך, בשנת 2022 הגיעו מאות קבלני ביצוע לכישלון עסקי. פעמים רבות, קריסה של קבלן ביצוע משפיעה על מארג שלם של אנשי מקצוע בענף וגורמת לאפקט דומינו הרסני שפוגע בבעלי מקצוע רבים. בשנה האחרונה נקלעו לקשיים גם ספקים רבים אחרי שלא הצליחו לגלגל את עליית מחירי תשומות הבניה על הלקוחות. אחד האתגרים כיום בענף הוא ההגנה על האינטרסים של הקבלן, לצד ההתחשבות בחברות אשר מזמינות את העבודה, וזאת על רקע מורכבותו של חוק חדלות הפירעון, ובעקבות העובדה שהפעולות של מזמינות העבודה לצמצום הנזק יוצרות חשיפה לתביעה מצד נאמן חדלות הפירעון, "יש להבנתי לתת יותר את הדעת לנזקים שנגרמים עקב קריסת קבלני ביצוע והקשיים במימוש ערבות בנקאית, לרבות ראוי לבחון חקיקה חדשה בנושא", אומר עו"ד באלינט, בהתייחסו לנושא שצפוי גם הוא לעלות במהלך הפורום הקרוב.
d&b – לדעת להחליט
