תמ"א 38: קביעות חדשות של ביהמ"ש העליון
תמ"א 38: קביעות חדשות של ביהמ"ש העליון
הרבה מאוד משוכות ומהמורות צפויות לבעלי דירות המבקשים לקדם פרויקט התחדשות עירונית והדרך (כמעט תמיד) מייגעת ומלאת הפתעות (בדרך כלל רעות...).
מה לא קורה במעלה הדרך?
קודם כל צריכים לגבש את בעלי הדירות לקבוצה אחת מאוחדת שמסוגלת לסלק הצידה אינטרסים אישיים ומשקעי עבר, אחר כך יש לבחור יזם איכותי, אמין, מקצועי, בעל נסיון רלוונטי ויכולת כלכלית מספקת, לאחר מכן צריך לנהל משא ומתן לצורך השאת התמורות ומיקסום הערבויות, צריך לשפר ככל הניתן את המפרט הטכני על שלל מרכיביו, לייצר הסכם משפטי טוב וחזק שימזער את הסיכונים ויקבע לוחות זמנים ריאליים ולא מוגזמים, לייצר תכנון שיעמוד בכל התקנים והתקנות, ישביע את רצונם של בעלי הדירות ויעבור חלק בועדות התכנון, ועוד ועוד משימות קשות ומורכבות, כאשר מכל עבר ובכל עת עלולות לצוץ הפתעות (מצד בעלי דירות, בנינים סמוכים, רשויות התכנון, רשות המיסים אירועי ״כח עליון״ ועוד מיני קטסטרופות שלא ניתן היה לצפות מראש) עימן חייבים להתמודד במהירות ״תוך כדי תנועה״.
אבל נראה שהמשימה המשמעותית ביותר, שאם לא נצלח אותה לא יקום פרויקט, היא משימת האיזון בתמורות שיש לבצע בין בעלי הדירות.
לעיתים נדמה, שסוגיה זו משמעותית עבור בעלי הדירות אפילו יותר ממרכיב כזה או אחר במפרט הטכני או משיפור הערבויות.
חלוקה ״שווה״ של התמורות בין בעלי הדירות היא לרוב עבורם בבחינת 'הכל או כלום', 'יהרג ובל יעבור' (״לא משנה מה אני מקבל העיקר שהשכן "היקר" שלי לא יקבל יותר ממני״).
כולם רוצים "איזון" בתמורות וחלוקה "שווה", רק שלא כולם מסכימים על אופן האיזון והחלוקה.
יזם שלא ידע להתמודד עם משימת האיזון ולצלוח אותה בשלום, אינו מתאים לביצוע פרויקטים מסוג זה וצריך לחפש את מקומו במקום אחר (גם אם הוא בעל נסיון רב בבניה או בייזום פרויקטים אחרים).
התחדשות עירונית היא עולם שונה ומיוחד שהייחוד (והיופי) שלו הוא דווקא בריבוי בעלי הדירות (לרבות חנויות, משרדים, מרתפים ועוד מיני יחידות) והדינמיקה המתרחשת ביניהם. זר לא יבין זאת.
למרות חשיבותה של הסוגיה בעולם ההתחדשות העירונית, בכל הנוגע לפרויקטי תמ"א 38, עד לאחרונה לא אמר בית המשפט העליון את דברו ביחס לסוגיה מהותית זו.
כן ניתנו מספר פסקי דין של בית המשפט המחוזי אשר מהווים 'הלכה מנחה' עבור המפקחים על המקרקעין הדנים באופן תדיר בתביעות "דייר סרבן".
מקרה מעין זה בו עלתה השאלה כיצד יש לאזן את התמורות בין בעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38 התגלגל והגיע לאחרונה לפתחו של בית המשפט העליון.
מקרה שהיה כך היה-
בעלי דירות בבית משותף ברחוב רד"ק 9 ברמת גן התקשרו עם חברה יזמית בשנת 2016 בהסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובניה), במסגרתו התחייבה החברה היזמית להרוס את הבניין הקיים ולהקים תחתיו בניין חדש ולבנות עבור בעלי הדירות דירות חדשות אשר תהיינה גדולות ומשופרות בייחס לדירותיהם הקיימות ותמוקמנה שתי קומות מעל הקומה בה מצויה הדירה הקיימת. החברה היזמית קידמה את היתר הבניה אשר ניתן בשנת 2019.
בעלת דירה בקומת הקרקע סרבה לחתום על ההסכם ומשכך, הגישו נגדה בעלי הדירות תביעה למפקחת על רישום המקרקעין, בה עתרו שתכפה על בעלת דירת הקרקע את הפרויקט.
בתביעתם, טענו בעלי הדירות, כי אישור הפרויקט נדרש משום שהבניין הוקם בסוף שנות ה-50 של המאה הקודמת ומצבו רעוע וירוד, וכי מהנדס מטעם העירייה שביקר בבניין מצא ליקויים רבים ואף התריע על סכנה ממשית לקריסת עמודים ולפגיעה בנפש ובגוף.
מנגד, טענה בעלת דירת הקרקע, כי יש לדחות את התביעה משום שלשיטתה ביצוע הפרויקט אינו כדאי לבעלי הדירות בבניין מבחינה כלכלית.
עוד טענה בעלת דירת הקרקע, כי אין לכפות עליה את ביצוע הפרויקט משום שהיא מופלית לרעה ביחס לבעלי הדירות האחרים בבנין, שכן, העלאתה בשתי קומות (כפי שעולות כל הדירות האחרות ביחס למיקומן בבנין הקיים), מקומת הקרקע לקומה שניה, גורמת לה להפסד וכי התמורות בפרויקט אינן מחולקות בין בעלי הדירות בצורה מאוזנת.
לאחר בחינת טענות הצדדים, קבעה המפקחת, כי אומנם הפרויקט איננו כלכלי, אולם טעם זה כשלעצמו אינו מצדיק הימנעות מאישור הפרויקט, זאת מאחר ומטרתו המרכזית של הפרויקט היא חיזוק הבניין מפני רעידת אדמה ולא התמורה הכלכלית אותה משיאים בעלי הדירות, שהיא בגדר תמריץ נלווה בלבד.
באשר לטענת חוסר האיזון בתמורות, מינתה המפקחת מומחה שקבע כי אכן תוספת השווי לדירת הקרקע עולה כדי עשירית בלבד מתוספת השווי הממוצעת לדירות האחרות בבנין. עקב כך קבעה המפקחת, כי לא ניתן להתעלם מהפער המשמעותי הנ"ל ונכון יהיה לפצות את בעלת דירת הקרקע בפיצוי כספי בשיעור ההפרש בין עליית הערך הממוצעת בבנין ובין עליית ערך דירת הקרקע.
הצדדים לא השלימו עם פסק דינה של המפקחת, והגישו, כל אחד מטעמו, ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו.
בערעור טענו בעלי הדירות, כי לא נכון לשלם פיצוי לבעלת דירת הקרקע מכיוון שתוספת השטח הצפויה לדירתה גבוהה מתוספת השטח הצפויה ליתר הדירות וכן כי בחוות דעת המומחה מטעם המפקחת נפלו פגמים מהותיים, אשר הובילו להערכה מוטעית של התועלת הכלכלית שתפיק בעלת דירת הקרקע מהפרויקט.
מנגד, טענה בעלת דירת הקרקע, כי אין בפיצוי שנקבע לזכותה כדי לפצות על הפגיעה הקניינית שנגרמה לה מאישור הפרויקט, ובנסיבות העניין לא ניתן לכפות עליה את ביצועו.
בית המשפט המחוזי קיבל את ערעור בעלי הדירות ודחה את ערעור בעלת דירת הקרקע.
המחוזי קבע, כי "בחינת השוויון בין התוספות לכל אחת מהדירות תבחן קטגורית, כאשר 'כלל האצבע' יהיה האם כל אחת מהדירות זוכה לתוספות שטחים דומות במהותן, בהבדל מדומות בשווין או בתוספת הערך שהן מוסיפות לכל אחת מהדירות".
נקבע למעשה על ידי בית המשפט המחוזי, כי האיזון בין בעלי הדירות בפרויקט מתמקד בהיבט התכנוני- כמותי (היינו תוספת השטח לדירות), ולא בתועלת הכלכלית שתצמח לכל אחד מבעלי הדירות.
לפיכך, קבע המחוזי, כי שגתה המפקחת עת שפסקה פיצוי כספי לבעלת דירת הקרקע.
בית המשפט המחוזי הוסיף וקבע, כי נפלו פגמים של ממש בחוות דעת המומחה מטעם המפקחת, ולכן ממילא מתקיים גם שוויון כלכלי.
בעלת דירת הקרקע לא השלימה עם פסק דינו של בית המשפט המחוזי ועתרה לבית המשפט העליון, אשר בתורו דחה את ערעורה.
בית המשפט העליון לא התערב בקביעת המפקחת כי פרויקט תמ"א 38 יאושר גם אם איננו כלכלי.
באשר לסוגיית האיזון, קבע בית המשפט העליון בפסק דינו, כי ראוי לבחון את קביעת המחוזי לעניין אופן האיזון בתמורות (תכנוני/כמותי ולא כלכלי) וכדבריו: "הקביעה לפיה דייר שעקב הפרויקט זוכה לתוספת שווי כלכלי נמוכה מהדיירים האחרים במידה ניכרת, עדיין אינו זכאי לכל סעד הואיל ובמישור תוספת המטרים התמונה שונה, ראויה בהחלט לבחינה בבית משפט זה", אולם סופו של דבר בחר שלא להיכנס לעובי הקורה ונמנע מלדון בה לגופה (מכיוון שמצא כי ממילא התקיים גם שוויון כמותי וגם שוויון כלכלי).
לפיכך, קבע העליון, כי חרף חשיבותה העקרונית של הסוגיה, הרי שבמקרה שבפניו מדובר בשאלה תיאורטית בלבד שאין מקום להכריע בה.
לדידי, בחירת העליון שלא להתערב בקביעת המחוזי ולהותיר את קביעתו- לפיה האיזון שיש לערוך בין בעלי דירות בפרויקט תמ"א 38 הוא "איזון תכנוני/כמותי ולא כלכלי"- על כנה, בידיעה שהיא מהווה 'הלכה מנחה' למפקחים על המקרקעין הדנים מידי יום בתביעות "דייר סרבן", מהווה (לפחות עד להחלטה אחרת של העליון), גושפנקה לקביעת המחוזי.
סופו של דבר, ידעו בעלי דירות, יזמים ועורכי דין המופקדים כולם יחד על מלאכת האיזון, כי בפרויקטי תמ"א 38 יש לקיים איזון תכנוני/כמותי (תוספת מ"ר ועליית קומות דומה) ולא לשאוף לאיזון כלכלי (השאה שווה של השווי והתועלת הכלכלית).
מאת עו"ד דן הלפרט, מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מלווה מאות פרוייקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי, סגן יו"ר ועדת התחדשות עירונית הארצית של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין ונוטריון (מגדל V-TOERT בני ברק).
d&b – לדעת להחליט
