בצל הורדת הריבית במשק: האם זה הזמן לקנות?
בצל הורדת הריבית במשק: האם זה הזמן לקנות?
לאחר שנתיים של האטה בשוק הנדל"ן, אנו עדים לאחרונה לתחילתו של היפוך מגמה בשוק כתוצאה מהצטלבות מספר גורמים: הורדת הריבית במשק וההפחתה בהחזרי המשכנתאות, המחסור בידיים עובדות באתרי הבנייה וההיצע המוגבל ממילא בדירות בשוק. כיצד זה משפיע על המחירים והאם זה הזמן לקנות דירה?
ב-1 בינואר 2024 נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון, יצא בהצהרה דרמטית על הורדת הריבית במשק ב-0.25%. לאחר תקופה ארוכה שבה עמדה הריבית על שיעור של 4.75% ההפחתה העמידה מאז את שיעור הריבית החדש על 4.5%, ובכך ריבית הפריים נקבעה על שיעור של 6%. בהחלטתו הדרמטית הפך הנגיד את ישראל למדינה הראשונה מבין המדינות המפותחות, אשר מורידה את הריבית במשק לאחר תקופה ארוכה של העלאות ריבית.
עד להחלטתו של הנגיד, הריבית הגבוהה הכניסה את השוק למעין "מגננה" הן בקרב היזמים וזאת בשל העלויות מימון הגבוהות בגין כל פרויקט, והן בקרב לקוחות הקצה, רוכשי הדירות, בשל העליות המשמעותיות בהחזר החודשי של המשכנתא. התוצאות היו ברורות: בטווח הקצר הביקוש לדירות ירד ואיתו גם מחירי הדירות ובטווח הארוך היצע הדירות קטן.
בחזרה להחלטת הנגיד, המשמעות הישירה של ההחלטה נוגעת תחילה ל"גיבנת" אותה נושאים רוב משקי הבית במדינה על גבם – החזרי המשכנתא. ההפחתה צפויה להוריד את החזרי המשכנתא החודשיים, ובכך להעניק לציבור הישראלי מרווח נשימה גדול יותר. אך למעשה יש כאן יותר מצעד כלכלי גרידא וניתן לומר שהאפקט החשוב ביותר של הפחתת הריבית הוא האפקט התודעתי פסיכולוגי ושינוי המגמה.
מלחמת "חרבות ברזל" יצרה תחושה ברורה של חוסר ביטחון בקרב ציבורים רבים. זאת, לצד תקופה ארוכה בה העדיף הציבור הישראלי לשבת על הגדר ולחכות להורדת ריבית, הביאו לרוחות של שינוי. לאחרונה ניתן לראות כי ציבור הרוכשים מתחיל לגשש את דרכו חזרה לשוק. למעשה, יש אנשי נדל"ן הטוענים כי את תחילת היפוך המגמה ניתן היה כבר לראות לפני מספר חודשים, עם פרוץ מלחמת "חרבות ברזל" שהביאה לעלייה בהתעניינות של רוכשי דירות בפרויקטים חדשים הכוללים ממ"ד.
אז האם זה הזמן לרכוש דירה?
נראה כי בטווח המיידי התשובה הפשוטה היא כן. אך יחד עם זאת חשוב להביט לעתיד הלא רחוק ולהבין שלצד העובדה כי הורדת הריבית היא צעד מפיח תקווה וכך גם הדיווחים על התמתנות האינפלציה, ישנם כוחות נוספים אשר משפיעים על מגמות שוק הדיור כגון רשות מקרקעי ישראל, היזמים וכח העבודה.
כבר בשנתיים האחרונות ראינו ירידה בסגירת עסקאות אם דרך מכרזי רשות מקרקעי ישראל ואם בקרב יזמים וזאת בשל הירידה בביקושים. ועל כך אוסיף ואומר שעוד טרם פרוץ המלחמה, המחסור בידיים עובדות בענף הבניה הורגש, וזה החריף לאחר פריצתה של המלחמה וזאת לאור העובדה כי עובדים פלשתינים טרם קיבלו אישורים לחזור לאתרי הבנייה.
אלו לא עומדים להשתפר כך שבעתיד הלוא רחוק ככל הנראה, צפויה להיות ירידה נוספת בהיצע הדירות וזמן בנייה ארוך מן הממוצע מה שיוביל לכך שבעתיד הלא רחוק אנו עומדים לקראת גל עליות מחירים בשוק הדיור בישראל.
אז מה עושים?
על הציבור השוקל לרכוש דירה כדאי להבין שחלון הזמנים מצומצם, ההזדמנות קיימת עכשיו אך לא תישאר לטווח הארוך, ועל כן יש שיאמרו שרוכש חכם מבין כי זה הזמן להכות בברזל בעודו חם. אנו וקבלנים נוספים יכולים לומר כי הציבור בחודשים האחרונים מדבר ברגליים, וחוזר לא רק להתעניין ברכישת דירות אלא גם רוכש. בהנחה שבנק ישראל ישמור על סביבת ריבית יציבה ואף נמוכה יותר, בטווח המיידי ייווצרו הזדמנויות אך בטווח הלא רחוק נצפה לעליית מחירים משמעותית.
אחת הדוגמאות הבולטות להיפוך המגמה שנחשפנו אליה בשבועות האחרונים, היא בפרויקט הלפרין 1 של חברת נווה מרום מקבוצת מור י.ז השקעות ואחזקות בע"מ שאנו מובילים במרכז העיר הרצליה. פרויקט מגורים יוקרתי הכולל 8 קומות מעל קומת קרקע ומציע 20 יחידות דיור למכירה מתוך 28 יחידות הדיור בפרויקט, שמושך רוכשים עוד בטרם תחילת שיווקו הרשמי.
פרויקט זה מהווה דוגמא אחת מיני רבות לשינוי העובר על השוק ועל הבנתם של הרוכשים כי עליית מחירים היא רק עניין של זמן, ולכן רכישת דירה בטווח הזמן הנוכחי תהיה בבחינת "יפה שעה אחת קודם", טרם גל העליות הצפוי.
מאת אריק מנדלבאום, סמנכ"ל ייזום, מור השקעות ייזום & ביצוע
d&b – לדעת להחליט
