מימון שוק הדיור: החלטת בנק ישראל מבורכת אך לא מספקת
מימון שוק הדיור: החלטת בנק ישראל מבורכת אך לא מספקת
בנק ישראל עשה צעד חשוב בכך שהוא סוגר חלקית את הפרצה הרגולטורית, עם קביעת כללים ברורים לחיתום, אך עדיין קיימת פרצה בדמות שיעור המימון וטוב יעשה אם יטפל גם בכך
ההחלטה האחרונה שקיבל בנק ישראל אותתה על הדאגה המוצדקת מהסיכון הרב שקיים בשוק הדיור בישראל בשנה האחרונה, ומאותה שיטת שיווק הדוגלת בדחיית תשלומים, או אם תרצו "מבצעי 20/80, 90/10", בה נוקטים יזמי נדל"ן רבים במטרה להגביר את קצב המכירות.
הבנק, למי שלא עקב, הינחה לראשונה את הבנקים המסחריים לפעול לגילוי נאות וחיתום מראש למשכנתא שהלקוח אמור לקחת בעתיד, עם השלמת העסקה.
הנדל"ן הוא אחד הענפים המשמעותיים ביותר בשוק הכלכלי. עליות מחירים בלתי מבוקרות, עלייה בריביות ובהיקף ההלוואות וירידה ביכולת ההחזר של הלווים, כל אלה יכולים להביא לקריסה כלכלית כפי שראינו במשברים כלכליים קודמים ברחבי העולם. בנק ישראל, כרשות רגולטורית, אמור להיות בקו הראשון של ההגנה על המשק, ולא להמתין עד שהבעיות יתגברו ויהפכו למצב חירום.
התנהלותו של בנק ישראל עד כה משקפת התנהלות של רגולטור שנרדם בשמירה, אשר אינו נוקט צעדים מספיקים ומסודרים לטיפול בבעיות השורשיות של השוק. הפירצה הרגולטורית בה נוצר מצב בו הלוואות ניתנות בקלות רבה מדי וללא בדיקה מספקת של יכולת ההחזר של הלווים, היא פירצה שמאפשרת למשבר להתרחש. כל עוד לא יתקיימו תקנות ברורות ומחמירות יותר בנושא זה, כל עוד לא תהיה בקרה מדוקדקת ואחראית יותר על הבנקים והמוסדות הפיננסיים, הסיכון ימשיך להתקיים.
בעקבות החלטת בנק ישראל, קונים המעוניינים מעתה לרכוש דירה יוכלו לקבל משכנתא המוגבלת ל-50%, אם מדובר בדירה להשקעה או 70%, אם מדובר במשפר דיור או 75% אם מדובר בדירה ראשונה. הלוואות אלה יינתנו לאחר חיתום של הבנק שיבחן את יכולת ההחזר של הרוכשים, ולאחר שהבנק השתכנע ביכולתם של הלווים לעמוד בהחזרים. בחודשים האחרונים נוצר מצב אבסורדי, בו קבלנים מעניקים הלוואות, ועוד הלוואות בלון (בהם החזר ההלוואה הוא רחוק יותר) בשיעורים גבוהים משמעותית וללא חיתום מספק, מה שהביא רוכשים רבים, גם ללא יכולת החזר או רכישה, לשלם 10 או 20 אחוזים מערך הדירה, להיחשף לשוק הנדל"ן, מתוך תקווה שערך הדירות יעלה עד למועד בו יצטרכו להשלים את הרכישה ולשלם את ההפרש.
משכך, אני סבור כי ההחלטה שקיבל בנק ישראל היא בהחלט צעד חשוב, בכך שהוא סוגר חלקית את הפירצה הרגולטורית, עם קביעת כללים ברורים לחיתום ובמטרה להבטיח שמי שנוטל הלוואות יוכל לעמוד בהחזרים, אולם עדיין קיימת פירצה משמעותית בדמות שיעור המימון, ואולי גם בהלוואות הבלון, וטוב יעשה אם יטפל גם בכך.
כדי שבנק ישראל יוכל באמת להגן על השוק ולמנוע משברים, עליו לפעול במגוון רחב של תחומים. ראשית, יש לחזק את הפיקוח על הבנקים, לבדוק את מדיניות ההלוואות שלהם, ולוודא שהן ניתנות אך ורק ללווים בעלי יכולת החזר מוכחת. שנית, יש לקדם חקיקה שתחייב את הבנקים לעמוד בקריטריונים מחמירים יותר לגבי הלוואות, ולא לאפשר הלוואות מסוכנות ולא אחראיות. שלישית, בנק ישראל צריך להפעיל מערכות ניטור מתקדמות יותר, שיוכלו לזהות בעיות פוטנציאליות מוקדם ולפעול בזמן אמת כדי למנוע משברים.
על בנק ישראל להמשיך ולהגביר את הפיקוח והרגולציה, לפעול בצורה פרואקטיבית ולא ריאקטיבית, ולדאוג לכך שהמערכת הפיננסית בישראל תהיה חזקה, יציבה ובטוחה. רק כך ניתן יהיה להבטיח את יציבות השוק ולמנוע משברים כלכליים בעתיד.
בהתאם לכך, נדרש מבנק ישראל לפעול בצורה נמרצת יותר, ולוודא שכל הגורמים הרלוונטיים, כולל הבנקים והמוסדות הפיננסיים, פועלים לפי קריטריונים ברורים ומחמירים. רק כך ניתן יהיה להבטיח שהצעדים שננקטים יובילו ליציבות ארוכת טווח ולא יהיו בגדר פלסטר על פצע מדמם.
בנק ישראל חייב להתעורר, לקחת אחריות ולפעול בצורה יעילה ומשמעותית יותר, לטובת המשק והציבור כולו.
אור פוריה הוא מתכנן פיננסי בינלאומי ויו"ר פוריה פיננסים
