דעהאיך לצנן את שוק הנדל"ן? על ידי מיסוי
דעה
איך לצנן את שוק הנדל"ן? על ידי מיסוי
כיום אנו זקוקים ל-152 משכורות כדי לרכוש דירה – כפול מהממוצע במדינות ה-OECD. לאור הקפיצה במחירי הנדל"ן בחודשים האחרונים, ראוי שהממשלה תעשה שימוש במערכת המס, שכיום רק מתדלקת את המחירים, בכדי לצנן את השוק
מחירי הנדל"ן בישראל הינם גבוהים מאוד לכל הדעות. די בבחינת מדד כמות המשכורות החודשיות הנדרשות לרכישת דירה בכדי להבחין בכך.
בחודשים האחרונים התבשרנו כי מחירי הנדל"ן חזרו לזנק (כאשר רק בחודשים מרץ-אפריל זינקו מחירי הדירות ב-5.6% לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה), כאשר ישנן הערכות כי מחירי הנדל"ן יעלו השנה בשיעור דו-ספרתי.
בהקשר זה, ולאור הפרסומים האחרונים לפיהם בכוונת הממשלה החדשה לפעול לצינון שוק הנדל"ן, נבקש לשים בטור זה את הזרקור על השפעותיו של משטר המס הישראלי על השוק, ועל האפשרות העומדת בפני הממשלה לעשות שימוש במערכת המס הישראלי בכדי לצנן את שוק הנדל"ן.
נציין כי מדד המשכורות מתבסס על שני נתונים שמספקת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה: מחירי דירות ממוצעים לתקופה והשכר ברוטו החודשי הממוצע. בחישוב פשוט המחלק את מחיר הדירה בשכר. כך לפי תחשיב זה פרסמה הלמ"ס בתחילת השנה כי כיום יש צורך ב-132 משכורות כדי לרכוש דירה. עם זאת, לאחרונה צוטט שר השיכון הנכנס, מר זאב אלקין, כמי שאומר שכבר כיום על-פי הנתונים היבשים נדרשים 147 חודשי משכורת, בעוד נתוני האמת מתקרבים ל-152 – פי 2 מהממוצע במדינות ה-OECD.
מבחינת היקף הפעילות בשוק (ולאו דווקא מבחינת מחירי העסקאות) - ניתן גם להצביע על נתוני גביית המיסים כאינדיקטור משמעותי. בדיווח של משרד האוצר לחודש אפריל 2021, ההכנסות ממיסוי המקרקעין הסתכמו ב-1.5 מיליארד שקל, לעומת 0.6 מיליארד באפריל 2020 (חודש קורונה), עלייה של כ-150%. בגבייה ממס רכישה נרשמה עלייה בשיעור של 134%, ובגבייה ממס שבח נרשמה עלייה של 204%.
במצטבר בחודשים ינואר-אפריל 2021 נגבו מיסי מקרקעין בהיקף של 5.1 מיליארד שקל, עלייה של 23% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. כאמור היקף העסקאות הגבוה העולה מגביית המס לאו דווקא מצביע על עלייה במחירי הנדל"ן, אך הוא מעיד על כך שההשקעות בנדל"ן חזרו לקדמת הבמה.
האופנים בהם משטר המס הישראלי מתדלק את שוק הנדל"ן
תמריצים לרכישת דירת מגורים
עניין ראשון הראוי לציון הוא אי-הארכת הוראת השעה שהטילה מס רכישה מוגבר למשקיעים (8% ומעלה), וחזרה למשטר מס נמוך יותר בו בעלי דירה שנייה ויותר משלמים מס רכישה לפי מדרגות של 5% ואילך. הורדת מס הרכישה החזירה משקיעים רבים לשוק הנדל"ן לאחר מספר שנים בהן היקף הרכישות של משקיעים היה נמוך יחסית ותרמה לעליית מחירים.
תמריצים להחזקת דירות מגורים – שיעור מס מופחת בשוטף
עניין נוסף וחשוב לא פחות הינו ששיטת המיסוי הישראלית כוללת הטבות מס ושיעורי מס מופחתים ביחס להכנסות שוטפות מנדל"ן למגורים. כך, בעלי דירות מגורים המשכירים אותן יכולים בדרך-כלל לבחור מבין מסלולי מיסוי שונים, לרבות מסלול פטור (המעניק פטור מלא על הכנסות שכירות של עד כ-5,100 שקל בקירוב לחודש), ומסלול 10% הקובע שיעור מס נמוך המשולם מההכנסה ללא ניכוי הוצאות. הטבות ושיעורי מס אלו מביאים לתמריץ חיובי להחזקת דירות מגורים כאפיק השקעה.
תמריצים לאי-מכירת דירות מגורים – דחיית אירוע המס ומיסוי משמעותי במכירה
החל משנת 2014, משקיע נדל"ן (מי שמחזיק מעל דירת מגורים אחת) צפוי להיות חייב במס שבח בעת מכירת הנדל"ן ברווח. עם זאת, בשל עיקרון המימוש שהינו עיקרון יסוד בשיטת המס הישראלית, בעל הדירה לא משלם מס בעת עליית ערך הדירה, אלא רק במועד מימושה ומכירתה. מכאן שהטלת המס אמנם ציננה את התמריץ לרכישת דירה נוספת, אך במקביל יצרה תמריץ משמעותי להימנעות ממכירת נכסים.
בהקשר זה ראוי לציין שבמועד המכירה צפוי בעל הנכס לשלם מס שבח גם בגין פחת רעיוני בשל התקופה שבה הושכר הנכס במסלול הפטור או מסלול ה-10%. במילים אחרות – בעוד בעל הדירה נהנה ממיסוי מופחת בתקופת ההחזקה של הנכס- הוא צפוי לשלם מס בהיקף גבוה יותר במועד מכירתו – מה שמתמרץ להחזיק דירות מגורים לנצח ולא למכור אותן.
גם הטלת מס יסף בשיעור של 3% בגין דירות מגורים יקרות (שמחירן מעל 4 מיליון שקל) מובילה לתמריץ שלילי למכירת דירה.
סוגיית המע"מ
בכל הנוגע למס ערך מוסף, ראוי לציין כי למחירן של דירות חדשות מתווסף מע"מ (ששיעורו כיום 17%) מה שמוביל לעליית מחירים בכלל, ובפרט בתקופות בהן יש עלייה במדד תשומות הבנייה. בנוסף, לאור העובדה שהשכרת דירות מגורים היא עסקה הפטורה ממע"מ, גם בהיבט זה קיים משטר מס מיטיב המתמרץ החזקת דירות מגורים.
לסיכום, כפי שראינו, משטר המס הישראלי הוא אחד הגורמים לרתיחה בשוק הנדל"ן. לאור כוונתה של הממשלה לצנן את השוק, ראוי כי ייעשה שימוש גם במערכת המס בכדי לעשות כן.
אריאל כץ הוא רואה חשבון, עו"ד ומומחה בדיני מיסוי במשרד עמוס כץ ושות' – רואי חשבון
