הערבויות האבודות במיזם שלווה על ידי הרצוג, פוקס, נאמן
הערבויות האבודות במיזם שלווה על ידי הרצוג, פוקס, נאמן
תביעה שהוגשה נגד משרד עורכי הדין וכן נגד עורכי דין אחרים, שהיו הנאמנים של פרויקט MY OFFICE באשדוד, מעלה שאלות קשות לגבי תפקודם. הממונה על חוק המכר בדק וקבע כי נדרשו ערבויות. המשרד: "טיפלנו בעסקה זמן קצר, והרוכשים הוחתמו על ידי עורכי דין אחרים"
משרד עורכי הבניין MY OFFICE באשדוד. הפרויקט הגיע לגירעון של 30 מיליון שקל וקרס
דין הרצוג, פוקס, נאמן, מהמשרדים הגדולים בישראל, ושני עורכי דין נוספים, ששימשו כנאמנים לכספי משקיעים בפרויקט MY OFFICE באשדוד, התרשלו בתפקידם כשומרי סף והפרו את חובת האמון המוטלת עליהם, כאשר לא דאגו לערבויות מתאימות וביטחונות לפי חוק המכר, כפי שקבע הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון שהיו צריכים להיות, ובנוסף, הם איפשרו משיכות כספים לא מבוקרות מחשבון הנאמנות. כך נטען בתביעה שהגישו בשבוע שעבר לבית המשפט המחוזי בבאר שבע כ־350 משקיעים שאיבדו את כספם בפרויקט שקרס בתחילת העשור.
התביעה על סך 14.5 מיליון שקל, שהוגשה באמצעות עוה"ד יעקב אמסטר ואייל שטרנברג, מתארת את השתלשלות האירועים שהביאו לקריסה, ואת האחריות לכאורה של עורכי הדין, בהם כאמור משרד הרצוג, פוקס, נאמן, למצב שאליו נקלעו המשקיעים שנותרו חסרי הגנה. על פי כתב התביעה, את הפרויקט יזמו אנשי העסקים שמעון אייזנברג, ושותפו ומנכ"ל הפרויקט חזי חיים - לשעבר ממשתתפי תוכנית הריאליטי "האח הגדול". המבנה מצוי ברחוב האורגים 11 באשדוד. לפי התביעה, "לאחר שהתגבשה קבוצת רוכשים, מימשו היזמים את האופציה, קנו את השטחים בקומות המבנה ומכרו לרוכשים יחידות משרד בגדלים שונים, בד"כ בגודל של 25 מ"ר 'ברוטו'", מוסבר בתביעה.
לפי התביעה, "הפרויקט הבטיח השקעה חלומית, בדמות מכירת יחידת משרד בעלות ממוצעת ובקירוב של כ־350 אלף שקל למשרד, תוך מצג כלכלי שעל פיו הרכישה תבטיח תשואה של כ־3,000 שקל לחודש". עוד נטען, כי "ברם, החלומות המובטחים הפכו לביעותי לילה והמשקיעים – מרביתם אנשים פשוטים נעדרי ניסיון – איבדו את כספם ואת יחידות המשרד שהובטחו להם".
"התובעים", נכתב, "שילמו במזומן ומראש עבור רכישת המשרדים, כאשר בהסכמי הרכישה שנחתמו עוגנו מנגנוני הגנה שנועדו להבטיח את כספי התמורה ששולמה על ידם. יודגש כי לתובעים לא הועמדה ולו בטוחה אחת להבטחת השקעתם, למעט מנגנוני ההגנה הקבועים בהסכם".
על פי כתב התביעה, מי שמונה לטפל משפטית בפרויקט כבר בראשיתו היה משרד עורכי הדין הרצוג, פוקס, נאמן, שגם שימש כגורם המוביל והקובע בניסוח וייסוד המערכת ההסכמית בפרויקט ומנגנוני ההגנה לכספי הרוכשים. כמו כן, המשרד שימש נאמן לכספי הרוכשים.
בהמשך מונה עו”ד לירן יגודה כעורך דין המלווה את הפרויקט והרוכשים, לאחר שמשרד הרצוג, פוקס, נאמן הפסיק את טיפולו בפרויקט. עו"ד יגודה שימש גם כנאמן לכספי חלק מהרוכשים, וטיפל ביותר מ־150 עסקאות שבהן נמכרו יחידות משרד לתובעים. משרד עורכי הדין לובושיץ ויינברג פורת מחלב בר־און, באמצעות עו"ד אומר לובושיץ, החליף את עו"ד יגודה ושימש גם הוא כנאמן לכספי הרוכשים.
"עוה"ד שימשו כשומרי הסף של הפרויקט והנאמנים המופקדים על שמירת כספי התובעים וקיום הוראות הדין וההסכמים", נטען בתביעה. "התובעים, באופן טבעי והגיוני, שמו מבטחם בשומרי הסף והיו סמוכים ובטוחים כי הנתבעים ועוה"ד, כולם, כמי שאמונים על הבטחת ההשקעות והכספים, ימלאו את החובות המוטלות עליהם מכוח הדין והסכמי הרכישה".
לעניין הערבויות לפי חוק המכר, שלא ניתנו לרוכשים, צוין בתביעה כי הממונה על החוק במשרד השיכון והבינוי פתח ב־2020 בהליך מנהלי נגד החברה בחשד להפרה של החוק – ומצא כי החוק הופר ואף קנס את החברה ב־10 מיליון שקל. קנס זה בוטל לאחר מכן על ידי הממונה, כדי לא לפגוע בנושים ובכללם התובעים.
במכתבו של הממונה שצורף לתביעה נכתב כי חוק המכר ידוע ככזה המגן על רוכשי דירות ומשרדים בפרויקטים חדשים. בניתוח כלל המסמכים קבע הממונה כי המאפיינים של הפרויקט הם שחוק המכר חל לגביו, תוך שהוא מפרט אותם במכתבו.
הממונה על חוק המכר במשרד השיכון פתח ב־2020 בהליך מנהלי נגד החברה – ומצא כי החוק הופר ואף קנס את החברה ב־10 מיליון שקל
לפי התביעה, "עבור רכישת המשרדים שילמו התובעים ישירות לחשבונות הנאמנות שפתחו עוה"ד בבנקים דיסקונט ולאומי, באמצעות העברות בנקאיות או המחאות שנמשכו לטובת חשבונות הנאמנות הנ"ל, והכל כאשר על גבי ההמחאות או ההעברות נרשמו שמותיהם של הנתבעים עוה"ד, עובדה שנסכה ביטחון רב אצל התובעים שכספי הרכישה ייוותרו בידיהם הנאמנות של כלל הנאמנים – עד להשלמת הפרויקט ומסירת החזקה ביחידות לידי התובעים".
כאמור הפרויקט הסתבך וקרס, ועל פי דו"ח ביקורת חקירתית של משרד רו"ח בר־לב ושות' התגלו משיכות כספים לא מבוקרות מחשבון הנאמנות וכן פערים בין הרישום לגבייה בפועל, כך שהפרויקט הגיע לגירעון של כ־30 מיליון שקל.
"חלף פיקוח הדוק ועמידה בחובות הנאמנות, האמון והזהירות המוגברות המוטלות על עוה"ד והנתבעים כולם, ולמרות הוראות ההסכמים המפורשות, התנהלו חשבונות הנאמנות בצורה פרוצה לחלוטין, ללא בקרה מינימלית, תוך רמיסת הוראות החוק וזכויות התובעים. מתוך חשבונות הנאמנות בוצעו משיכות והעברות שונות ללא כל בקרה מצד שומרי הסף, ובכך הופקר רכושם של התובעים באופן בלתי נתפס, זאת חרף העובדה שמספר רב של נאמנים היו אמונים על שמירת זכויות הרוכשים, אך מנגד כשלו לחלוטין בקיום חובותיהם, ולו המינימליות ביותר".
התובעים סיכמו כי "הנאמנים ידעו היטב כי לתובעים לא קיימת כל הגנה, כגון ערבויות על פי חוק המכר או ערבויות אחרות, אף שעל פי דין היה צריך להעמיד להם בטוחות, כך גם על פי עמדת הממונה על חוק המכר. בנסיבות אלה ואף שהתרשלו בניסוח ההסכם והעמדת הבטוחות, חובות הזהירות והשמירה שהוטלו עליהם היו גבוהות ביותר, אף יותר מן הרגיל, ושומרי הסף נדרשו לשמור על הכספים כראוי ולהבטיח את קבלת התמורה לתובעים".
נציין כי לאחרונה אושרה הצעה להסדר נושים ותוכנית לשיקום כלכלי על ידי בית המשפט. במסגרת הצעת ההסדר נאלצו רוכשי המשרדים לשלם סכומים גבוהים להשלמת הפרויקט בסך של יותר מ־30 מיליון שקל, כאשר כל רוכש נדרש להפקיד תוספת השלמה בסך 90 אלף שקל בתוספת מע"מ, בנוסף לעלויות המשפטיות.
מהרצוג, פוקס, נאמן נמסר: "משרדנו טיפל בעסקה רק זמן קצר, ומאות הרוכשים בפרויקט לא הוחתמו כלל על ידי משרדנו, אלא על ידי עורכי דין אחרים, לאחר שהפסקנו לטפל בעניין. מדובר בתביעה קנטרנית, המבקשת לעשות שימוש בשם משרדנו על מנת לזכות בחשיפה תקשורתית ולרתום את שמו הטוב של המשרד לקידום התביעה. הטענות כלפי משרדנו משוללות כל יסוד. תגובתנו תימסר לבית המשפט".
מעו"ד בן טויטו, המייצג את יגודה, נמסר: "בתחילת הפרויקט מרשי מונה כנאמן על כספי הרוכשים ופעל בשקיפות, יושרה ונאמנות ללא דופי. לאחר חודשים בודדים, מרשי העביר את אחריותו למשרד לובושיץ, אשר מאותו רגע שימש כנאמן ובמסגרת זו היה אמון על כספי הנאמנות, רישומים בטאבו, ובכלל זה על מלוא הפעולות המשפטיות הנדרשות להשלמת ביצוע ורישום הפרויקט. מרשי העביר באופן מסודר ואחראי את האחריות למשרד לובושיץ והרי שמאותו מועד פגה אחריותו בעניין. מובהר כי הכל מגובה במסמכים וכל טענה או רמיזה אשר יש בה להטיל דופי בהתנהלות מרשי היא מקוממת ומרשי דוחה אותה. הריני לחדד כי לאחר תפקידו של מרשי בפרויקט, היה אמון על החתמת הרוכשים ותו לא! מעבר לכך, מרשי משתף פעולה באופן מלא עם המפרק וכל ניסיונות עבר לתבוע אותו סולקו לאלתר".
מעו"ד לובושיץ לא נמסרה תגובה.
