היום נושא התמורות לדיירים בפינוי בינוי פתוח לדיון
היום נושא התמורות לדיירים בפינוי בינוי פתוח לדיון
כשרשויות התכנון הגבילו את מספר הדירות שייבנו במגרשים ובפרויקטים של התחדשות עירונית, על פי רווחיות היזם, הם גרמו עוול נוראי לציבור", אומר עודד ורנר, מנכ"ל חטיבת ההתחדשות בחברת פיק התחדשות עירונית, ומסביר כיצד אישור עדכון תקן 21 הולך לשנות את התמונה?
בשנה האחרונה אנו רואים צמיחה מבורכת וקידום של מתחמי התחדשות עירונית ברחבי הארץ. עם החרפת משבר הדיור בישראל, גם בערים מרוחקות הולכת ומתרחבת ההיתכנות לביצוע פרויקטים בהתחדשות העירונית. "דיירים רבים פונים אלינו ולא רק מתל אביב וסביבתה", אומר עודד ורנר, מנכ"ל חטיבת ההתחדשות בחברת פיק התחדשות עירונית, "משפחות הדרות בדירות מיושנות, ובסביבה מוזנחת, ללא תנאים ובאיכות חיים ירודה, פונים אלינו בבקשה לקדם תוכנית המאפשרת לחדש את מכלול התנאים הסביבתיים, הכוללים בית חדש וגדול יותר, נגיש ואיכותי, סביבה עם תשתיות ראויות, פיתוח סביבתי ואיכות חיים יותר גבוהה. ציבור הפונים מגוון וכולל את כלל האוכלוסיה במתחם: משפחות עם ילדים או משפחות בשלב מתקדם של החיים, קשישים, בעלי מוגבלויות וכן, בעלי דירות שאינם גרים בהן (דירות ירושה או השקעה וכדומה) – אלו מבינים את האופציות הנרחבות שמציעה להם תוכנית ההתחדשות העדכנית של ישראל, בייחוד לאחר אישור חוק ההסדרים".
ביוני האחרון החליטה מועצת שמאי המקרקעין על אישור העדכון לתקן 21 אשר קובע את הכללים לבדיקת ההיתכנות הכלכלית של מיזמי פינוי־בינוי. על פי התקן החדש, ניתנת האפשרות למדוד את התמורות המגיעות לדיירים ללא תלות במספרים מוגדרים וקבועים מראש, כמו כן הזכויות במתחם יינתנו לפי ניצול הקרקע ולא לפי הגבלת הריווחיות במתחם.
ורנר מסביר את התועלת של עדכון התקן לשוק הדיור בכלל ולדיירי המתחם בפרט. "במתחמים רבים, שבהן רשויות התכנון הגבילו את מספר הדירות שייבנו בהן על פי ריווחיות היזם נגרם עוול נוראי לציבור. במתחמים שניתן לבנות בהן דירות חדשות רבות, צומצמו הזכויות משמעותית על ידי רשויות התכנון, וועדות המחוזיות והרשויות העירוניות, מכיוון שמחירי הדיור המטורפים סיפקו כדאיות כלכלית ליזם גם בבניית מחצית מהדירות ולכן בניית שאר הדירות שכאמור עקרונית היו אמורות להיבנות על הקרקע – לא אושרה. תופעה זו גרמה לכדור שלג שהלך ותפח למימדים מפלצתיים – מחסור הדירות שנגרעו מהמתחמים, גרם לעלייה נוספת במחירים, לריווחיות יתר, ולהפחתה נוספת של אישורי הבניה".
כאמור, לאחר אישור חוק ההסדרים ואימוץ תקן 21 החדש נקבעו שתי החלטות המיטיבות עם הציבור ועם דיירי המתחמים. "ראשית, הקביעה למקסימום תמורות לדיירים בוטלה. הסיבה לכך היא, שעם הגבלת התמורות לדיירים והגבלת היקפי הבניה, נוצר מצב אבסורדי. בתל אביב וסביבתה הצמודה, המוגדרות כאשכול סוציואקונומי מהגבוהים בארץ וממוקמות בין 8-10 בסולם הכלכלי, רוב בעלי הדירות יכולים לטפל בעניין החיזוק באופן עצמאי, לעומת זאת, בערים מדירוג כלכלי נמוך, ככל שהעיר במצב גרוע יותר והדיירים מתגוררים בבניינים מטים לנפול, דווקא שם לא הייתה היתכנות בשל מכפילי בנייה נמוכים הקבועים בתקרת חוק ההתחדשות העירונית".
לדברי ורנר, כיום, כאשר התמורות לדיירים פתוחות לדיון בין היזם לדיירים ומכפיל הבנייה הורחב ונותן היתכנות כלכלית וביצועית לערים מרוחקות כמו טבריה אשקלון ובאר שבע. "ניתן לראות דיירים רבים הפונים ליזמים כדי להשיג את מירב התמורות, שלא מתבטאות רק בהרחבת הדירה הקיימת, אלא יכולות לבוא לידי ביטוי גם בשתי דירות תמורה או תמורות אחרות, [בכפוף ליועצי התכנון והמס כמובן], כך למעשה שוק ההתחדשות העירונית נפתח בצורה חסרת תקדים למגוון של אפשרויות מצוינות וכל דייר חכם יעשה את החישוב שלו ויעלה על העגלה המצוינת הזו".
מאת עודד ורנר, מנכ"ל חטיבת ההתחדשות, פיק התחדשות עירונית
d&b – לדעת להחליט
