דעהמתי ניתן לבטל הפקעת קרקע פרטית שיועדה לצרכי ציבור?
דעה
מתי ניתן לבטל הפקעת קרקע פרטית שיועדה לצרכי ציבור?
חוק התכנון והבנייה דואג להפקיע קרקע למטרה ציבורית. בעלות הקרקע עוברת לרשות המקומית שצריכה לממש את הקרקע למען הציבור. כאשר הדבר לא קורה נשאלת השאלה, האם זכאי בעל הקרקע שההפקעה תבוטל ושקניינו יחזור לרשותו?
חוק התכנון והבנייה מסמיך את הוועדה המקומית לתכנון ובנייה להפקיע קרקע שיועדה בתכנית מתאר למטרה ציבורית. עם הפקעתה על פי החוק, הבעלות בקרקע צריכה לעבור לרשות המקומית, ומשלב זה רשאית הרשות לממש את הקרקע למען הציבור. יחד עם זה, במציאות, לא פעם הרשות המקומית לא מממשת את הקרקע, ונשאלת השאלה האם במקרה כזה זכאי בעל הקרקע שההפקעה תבוטל ושקניינו יחזור לרשותו?
בדרך הכלל, ככל שעברו שנים, הקרקע לא מומשה לתכלית הציבורית, והרשות זנחה את מטרת ההפקעה, ייטה בית המשפט לבטל את ההפקעה. יחד עם זאת, שאלת ביטול ההפקעה אינה נבחנת רק בשל התקופה שעברה. במסגרת שיקול דעתו, בוחן בית המשפט שורת שיקולים נוספים כגון טיב המטרה הציבורית, גודל הפרויקט הציבורי ועוד.
ההכרעה בדרישה לבטל הפקעת מקרקעין לאור השתהות או מחדל במימוש ההפקעה לצרכי ציבורי היא מלאכה של איזון בין זכויות הפרט לצורך הציבורי שאותו צריכה הרשות המקומית לייצג ולשרת. זכות הקניין של הפרט מוכרת כזכות טבעית, שמעמדה מטיל על הרשות המפקיעה חובות וכללי פעולה בעת טיפולה בהפקעת הקרקע הפרטית. בית המשפט בודק אם הרשות עמדה בכללים אלה גם בעת ההפקעה וגם בשלב מימושה.
כלל יסוד ראשון הוא שההפקעה של המקרקעין צריכה להיות למטרה ציבורית מוגדרת וקונקרטית. שקיפות מטרת ההפקעה מעניקה לבית המשפט את הכלים לבחון אם הקרקע הופקעה למטרה ציבורית ראויה, אם הקרקע מתאימה למטרה הציבורית ואם קיימת היתכנות ביצוע ההפקעה.
בנוסף, בית המשפט יטה לבטל הפקעה אם הוכח לו כי הרשות חדלה ממימושה ולא נקטה בצעדים מספקים לשם הוצאת הייעוד הציבורי לפועל חרף חלוף השנים. יחד עם זה, מבחין בית המשפט בין הפקעה נקודתית, להפקעה הנעשית כחלק ממערך תכנוני רחב היקף, ובמצב כזה של תכנון רחב היקף וארוך טווח, עשוי שבית המשפט יצדיק הפקעת מגרש אף אם אין צורך ציבורי מיידי בו והוא ימומש בהדרגה בהמשך במסגרת התכנון הכולל וארוך הטווח של הרשות.
הצורך בהקפדה על כללים אלה מתחדדת כאשר הבקשה להפקעה מתייחסת למקרקעין שיועדו לצרכי ציבור בתכנית מתאר ישנה או שחלפה תקופה ארוכה מיום אישורה. במצב כזה, חייבת הוועדה המקומית, בטרם תחליט על ההפקעה, לבדוק את שינוי הנסיבות שהתרחש מאישור התכנית והאם הצרכים שביקשה התכנית לענות עליהם בעת אישורה תקפים ואקטואליים גם במועד בקשת ההפקעה.
נטילת קניינו של אדם אינה החלטה של מה בכך. מחמת כך מערכת המשפט מבקשת שמוסדות התכנון והרשויות המקומיות ינהגו בשיקול דעת, בשכל ישר, בהגינות ובמידתיות. הכללים המתוארים בנוסף לתרבות שלטונית תקינה אמורים להבטיח זאת.
קייס נאסר הוא ד"ר במשפטים מאוניברסיטת תל- אביב, ועו"ד שותף במשרד עו"ד מ. פירון ושות'
