בלי הארכת המס: איך ישראל מממנת את עליית מחירי הדיור?
בלי הארכת המס: איך ישראל מממנת את עליית מחירי הדיור?
מדינת ישראל עומדת בפני החלטה קריטית לגבי מדיניות המיסוי על דירות להשקעה, עם סיום תוקפה של הוראת השעה הקובעת מס רכישה גבוה למשקיעים בסוף השנה. במידה שהוראת השעה לא תוארך, מס הרכישה לדירות שניה ומעלה ירד משמעותית בתחילת 2025 וישתווה למדרגות המס על דירה ראשונה. מדובר בשינוי שעלול לגרור השלכות כבדות משקל על הכלכלה, החברה ושוק הדיור המקומי, ולכן חשוב לבחון את השלכותיו באופן מעמיק.
בתקופה שבה מדינת ישראל מתמודדת עם עלייה דרמטית בגירעון התקציבי עקב עלויות המלחמה, נדרשת הגדלת הכנסות המדינה יחד עם צמצום בהוצאותיה. הורדת מס הרכישה לדירות להשקעה צפויה להוביל לאובדן הכנסות משמעותי למדינה, המוערך בכ-2–3 מיליארד ש"ח בשנה. זהו הפסד שאינו הגיוני, במיוחד בתקופה שבה כל שקל הנכנס לקופת המדינה חשוב למימון שירותים חיוניים כמו חינוך, בריאות ותשתיות. יתרה מכך, מדובר בהחלטה בלתי צודקת מבחינה ציבורית, שכן ההטבה תינתן לאוכלוסייה אמידה יחסית – משקיעי נדל"ן – בעוד רוב הציבור נושא בעול המס הגבוה והקיצוצים בשירותים הציבוריים. יש בכך פגיעה בתחושת השוויון החברתי ובאמון הציבור בממשלה.
מעבר להיבט הכלכלי, יש לקחת בחשבון את ההשפעה החברתית של מהלך כזה. אחת ממטרות הממשלה המוצהרות היא להקל על זוגות צעירים לרכוש את דירתם הראשונה. הורדת מס למשקיעי נדל"ן עלולה להוביל בדיוק לתוצאה ההפוכה: משקיעים שיחזרו לשוק בתנאים נוחים יגבירו את הביקושים ויעלו מחדש את מחירי הדיור, שכבר החלו להראות סימני ירידה. מצב כזה יפגע דווקא באוכלוסייה המתקשה ביותר לרכוש דירה ראשונה, בעוד שהוא יטיב עם משקיעים שמחזיקים בכמה נכסים.
אני סבור כי, המדינה צריכה לנצל את ההזדמנות לא רק להאריך את הוראת השעה אלא גם לבחון רפורמה מקיפה במיסוי על הכנסות משכירות. כיום, משקיעי נדל"ן נהנים מהקלות מס משמעותיות עד כדי פטור ממס על הכנסות משכירות, בעוד שמשקיעים בשוק ההון משלמים מס רווחי הון מלא של 25%. מדובר בעיוות מדיניות הפוגע באינטרס הציבורי. השקעה בשוק ההון תורמת לצמיחה כלכלית ומקטינה לחצים בשוק הדיור, בעוד שהשקעה בנדל"ן דווקא מלבה את הביקושים ומעלה את מחירי הדיור. לא ייתכן שמשקיעים בשוק ההון, אשר מסייעים לפיתוח הכלכלה, ישלמו מס מלא, בעוד שמשקיעי נדל"ן זוכים להטבות נדיבות הפוגעות באינטרס הציבורי הרחב.
בנוסף, יש להבחין בין משקיעי נדל"ן גדולים לבין משכירי דירות פרטיים. ישנם אנשים שמשכירים דירה אחת ונאלצים לשכור אחרת, ובמקרים כאלה עלולים לשלם מס לא הוגן. למשל, אדם שמקבל ומשלם דמי שכירות בסכום זהה עשוי עדיין לשאת בנטל מס שאינו תואם את מצבו הכלכלי. הרפורמה צריכה להבטיח מדיניות מס הוגנת שמתחשבת בנסיבות אישיות, לצד פיקוח ואכיפה יעילים על דיווחי ההכנסות משכירות.
אין לי ספק כי הארכת הוראת השעה היא צעד הכרחי, ולא רק מבחינה כלכלית אלא גם חברתית. במקביל, יש לקדם רפורמות שיבטיחו מדיניות מס הוגנת, שתעודד השקעות בשוק ההון ותמנע מהלכים שמחמירים את יוקר המחיה. מדינת ישראל זקוקה למנהיגות שמפגינה אחריות ושקיפות, במיוחד בזמנים של משבר כלכלי וחברתי, כדי להבטיח שהמדיניות הפיסקלית תשקף את ערכי השוויון והצדק החברתי.
אור פוריה הוא יו"ר פוריה פיננסים
