הזדמנות הנדל"ן הגדולה של חיפה: מתיחת הפנים הצפויה של שכונת נווה שאנן
הזדמנות הנדל"ן הגדולה של חיפה: מתיחת הפנים הצפויה של שכונת נווה שאנן
לאחרונה הכריזה עירית חיפה על מתן אישור עקרוני לקידום תכנית התחדשות עירונית במתחם פינסקר בשכונה לצורך הכרזתו כמתחם פינוי בינוי ; מדובר על תוכנית התחדשות עירונית שתניע את מחירי הדירות בשכונה כלפי מעלה
ההתחדשות העירונית נכנסה לחיינו בתחילת שנות האלפיים ועד היום נבנו וחוזקו אלפי יחידות דיור במסלולי תמ"א 38 ופינוי בינוי, במה שניתן לכנות כתפוח האדמה הלוהט של ענף הנדל"ן בישראל. אם עד היום התמקדו היזמים בעיקר בערי מרכז הארץ, הרי שבשנים האחרונות הם מתחילים להביט החוצה אל עבר יעדים אחרים כאשר העיר חיפה, מסתמנת כמובילה בעקבות תכנית העיריה שהוצגה בתחילת השנה להתחדשות שכונות העיר הוותיקות, אשר ימצבו את חיפה כשיאנית בתחום ההתחדשות העירונית.
בעיר השוקקת ומלאת ההיסטוריה קיימות שכונות וותיקות שלא זכו במהלך השנים לשום אלמנט של מתיחת פנים והבשורה הגדולה האחרונה מגיעה מאחת הוותיקות ביותר בהן, שכונת נווה שאנן. לאחרונה הכריזה עירית חיפה על מתן אישור עקרוני לקידום תכנית התחדשות עירונית במתחם פינסקר 41-47 בשכונה לצורך הכרזתו כמתחם פינוי בינוי. שטח המתחם המדובר הוא כ -5 דונמים וכיום קיימות בו 32 יחידות דיור בנויות. במסגרת התכניות שתוגשנה לועדה המקומית לתכנון ובניה, מקדמת חברת שובל מתחמי מגורים תכנון בנייתן של כ- 140 יחידות דיור בשלושה בניינים, במה שיהפוך את הפרויקט לתוכנית ההתחדשות העירונית הגדולה בתולדות נווה שאנן שישנה את אופי השכונה ואת איכות החיים של הדיירים.
אישור העיריה התקבל לאחר שחברת שובל מתחמי מגורים בע"מ, מהוותיקות והיציבות בתחומי הבניה והיזמות בישראל, הגישה לעירית חיפה בקשה החתומה על ידי רוב בעלי הדירות במתחם לקבלת אישור עקרוני לקידום פרויקט פינוי בינוי. התוכנית אשר תוכננה ע"י אדריכל תמיר לזר עברה שינויים והתאמות בהתאם לבקשת הועדה להתחדשות עירונית של עירית חיפה וקיבלה את ברכת הדרך ע"י כל הגורמים הרלוונטיים של העיריה. על פי התכנית שתגיש חברת שובל לועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה, ייהרסו 4 הבניינים הקיימים ותחתם תבנה החברה בניינים חדשים ומודרניים, המשלבים מגורים, מסחר ושירותים בשטח של כ 1050 מ"ר. בנוסף ישולבו גן ילדים ציבורי על פי דרישת הועדה.
שכונת נווה שאנן היא בין אחת השכונות המישוריות הבודדות בעיר אשר מרבית הבניינים בה נבנו בשנות ה 60 של המאה ה 20 כאשר מיקומה במרחק של מספר דקות הליכה לטכניון מושך אליה סטודנטים רבים ששוכרים בה דירות. תכנונה המקורי של השכונה נעשה בידי האדריכל הנודע ריכרד קאופמן שאחראי, לתכנון של נהלל והשכונות הדר הכרמל בחיפה ורחביה בירושלים. עם השנים השכונה התפתחה והתרחבה, וכיום היא משתרעת על שטח של כ-5 קמ"ר וכוללת את נווה שאנן הוותיקה, יזרעאליה, זיו, נוה יוסף, רמות רמז וקריית הטכניון.
בפברואר 2020 הציג האגף לתכנון עיר במינהל ההנדסה של חיפה את מסמך המדיניות האסטרטגי שלו לשכונה. המסמך מציין את הרחובות הראשיים בשכונה וקובע כי ברחובות חניתה וטרומפלדור יהיה עירוב שימושים, עם מגורים ומסחר וברחוב שלום עליכם תקודם יצירת מוקדי בילוי ופנאי. בנוסף, מתחם הרחובות התיכון, חניתה והגליל מוגדרים על-ידי עורכי העיריה כ"רובע העסקים הקטנים" או סוג של "סוהו".
קודם לאישור העיריה, הוציאה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הכרזה מקדמית על הפרויקט ועל המתחם כמיועד לפינוי בינוי. ההכרזה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מקנה הטבות במס שבח, במס רכישה ובמע"מ על שירותי הבנייה עבור הדיירים ואילו היזמים מממנים את הכנת התכנית המפורטת ומקדמים את אישורה בוועדות התכנון.
מניתוח עסקאות בשנים האחרונות עולה כי אין תזוזה משמעותית במחירי הנדל"ן בשכונת נווה שאנן כמו בשאר השכונות בחיפה כאשר ניתוח עסקאות מגלה שדירות בשכונה נמכרות בשנים האחרונות במחיר של כ 14 אלף שקלים למ"ר. זו הסיבה שהפרויקט החדש במתחם פינסקר צפוי להניע את הנדל"ן בשכונה ולהביא לעלית ערך לא רק של רוכשי הפרויקט אלא בשכונה כולה.
הפרויקט ישנה לחלוטין את אופי המגורים של השכונה ואיכות החיים של הדיירים – ויעניק שטחים פתוחים רבים לטובת בנייה ציבורית, כמו גם מסחר ועירוב שימושים. שילוב זה ייתן מענה לאוכלוסיית האזור לשירותים חיוניים ויהפוך את הרחוב ליותר פעיל ויחיה אותו. פרויקט פינסקר מהווה דוגמה לדרך בה צריך לעשות התחדשות עירונית איכותית. העבודה היסודית והמעמיקה שנעשתה בו תוך שיתוף פעולה של נציגי הועדה והעיריה, הופכת אותו לאחד מפרויקטי הדגל של התחדשות עירונית לא רק בשכונת נווה שאנן אלא בחיפה כולה.
מאת ישי רוט, סמנכ"ל שיווק ופיתוח עסקי, קבוצת שובל
