דווקא בתקופה בה בניינים ממוגנים הכרחיים מדוע משך פרויקט פינוי בינוי בישראל כה ארוך?
דווקא בתקופה בה בניינים ממוגנים הכרחיים מדוע משך פרויקט פינוי בינוי בישראל כה ארוך?
האבסורד בין הצורך למיגון בניינים והליכי התחדשות עירונית בישראל ביחס לעולם ולוחות הזמנים האבסורדיים בתהליכים אלו. האם יהיה שינוי מגמה בעקבות המלחמה ומהם השלבים שיש להתייחס אליהם מבחינת לוחות הזמנים של פרויקט בישראל?
במדינות רבות בעולם כדוגמת ניו יורק, אנו יכולים לראות כי הליך בנייה יכול לקחת חצי מהזמן מהליך בנייה של מבנה זהה בישראל, בעוד שבניו יורק ייקח כשנה לקבל אישור בניה למגדל רגיל בישראל ייקח שנתיים לקבל אותו אישור. הנתון מוביל לשאלה מדוע דווקא במדינה כמו ישראל שהצורך בחיזוק ומיגון הבניינים הוא הכרחי ועשוי להיות עניין קיומי, הבנייה כה איטית? למצב הבטחוני הקיים שמצריך בינוי ומיגון מצטרפים נושאים חשובים לא פחות כולל הצמיחה הדמוגרפי, מחירי הדיור הגבוהים, חשש מרעידות אדמה ועוד.
לצערנו, על מקבלי ההחלטות להתייחס בין השאר גם למיגור תופעת לוחות הזמנים הארוכים והתמודדות עם חסמים שמכפילים ואף משלשים את לוחות הזמנים בבניה ביחס למדינות העולם.
הבעיה העיקרית של תחום התכנון הבניה וההתחדשות עירונית במיוחד, כאמור, נעוצה בבירוקרטיות מתמשכות שחורגות מתחום הסביר, המלוות בזמני המתנה ארוכים לקבלת אישורים והיתרים כאלו ואחרים הדרושים לאישור תוכניות והתחלת הבניה.
ניתן להגיד כי כל שלב בהליך התכנון והבניה לוקח משך זמן ארוך ביותר, שבסופו של דבר מעמיד את זמני הפרויקטים המצטברים מרגע אסיפת הדיירים הראשונה עם עורך הדין של הפרויקט ועד לקבלת הדירה החדשה בתום הפרויקט על קרוב ל- 10 שנים (תלוי פרויקט, כמובן שמשתנה).
וכדי לסבר את האוזן בעניין מורכב זה, יפורטו שלבי הבנייה בפרויקט התחדשות עירונית והזמנים הכרוכים בכל שלב בממוצע ועל פי הנהוג במרבית הפרויקטים.
השלב הראשון, הוא שלב החתימות על הסכם הפינוי בינוי ונספחיו המאושר על ידי בית המשפט או המפקח על רישום המקרקעין. כדי להוציא פרויקט פינוי בינוי לפועל יש צורך ב"רוב דרוש"- הסכמה של 67% מבעלי הדירות בבניין או כאשר מדובר במספר בניינים במתחם פינוי בינוי 60% מכל בניין וסה"כ 67%.
מקובל כי עד 24 חודשים מהרגע שדייר הבניין הראשון חותם על ההסכם, תסתיים מלאכת ההחתמות. זהו תנאי מתלה שככל ואינו מתקיים הפרויקט עשוי להתבטל.
לכן, כבר בשלבים הראשונים יש לבחון היטב מה נכונות הדיירים לתהליך שכזה, ובהתאמה מה נכונות מוסד התכנון לאשר הפרויקט במגבלות התכנוניות לאותו אזור.
רק לאחר שחתם הרוב הדרוש, עוברים לשלב השני והוא קידום תכנית שתאושר על ידי המחוז או לחלופין על ידי הועדה המקומית תלוי ברמת הסמכות המוקנית לה. שלב זה נקרא שלב קידום התב"ע (תוכנית בניין עיר).
על פי הסכמי פינוי בינוי, מקובל להקצות בין 30 חודשים ל 60 חודשים ממועד חתימת הרוב הדרוש על הסכם הפרויקט תלוי מגבלות תכנוניות, אתגרים שצפויים בתהליך, התמודדות עם מגבלות בניה מרקמית (עד 8-9 קומות שלא מאפשרות מימוש פרויקט) ועוד.
לשם ההבנה, תב"ע היא מסמך בעל תוקף חוקי שנועד להסדיר את השימוש בקרקע בשטח נתון כלשהו ומכוחה ניתן להוציא היתרי בניה. תכנון תב"ע כולל את התחומים הבאים: גיבוש רעיון ראשוני וקביעת מטרות התוכנית החדשה, סקירת המצב הקיים, קביעת התכנון האדריכלי, תאום ראשוני עם הרשות והכנת מסמכי התוכנית ועוד.
השלב השלישי, שלב קריטי במיוחד, לאחר שאושרה התב"ע, מתבצעת ההתקשרות עם הגורם הבנקאי שילווה את הפרויקט והחתמת בעלי הדירות על הסכם הליווי עם הבנק והנפקת הערבויות הנדרשות עבור הדיירים. יש להדגיש כי הכרחי שהסכם הליווי הפיננסי יסתיים לפני מועד קבלת היתר הבניה.
השלב הרביעי, הוא מתן היתר בניה להקמת הפרויקט שיכלול את יחידות הבעלים החדשות, היתר הבניה הוא החלק האופרטיבי של התב"ע, ובהתאם להוראות ההסכם מקובל כי היזם מתחייב בתוך 12 חודשים ממועד אישור התב"ע החדשה להכין תוכנית להגשה למתן היתר בניה וההיתר עצמו נדרש להינתן לפרויקט תוך 24 חודשים ממועד אישור התב"ע.
במקביל, בשלב זה תבוצע השלמת חתימות מול בעלי הדירות אשר לא חתמו על ההסכם בשלב הראשון, ובמידת הצורך היזם יפנה למפקח על רישום מקרקעין ו/או לבית המשפט ככל ויהיו בעלי זכויות שסירובם לחתימה אינו עומד בתנאי החוק.
נדגיש בפרויקטים של התחדשות עירונית שלא מקודמת תכנית הרי שפונים למפקחת והתביעה נעשית על פי סעיף 5 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים נגד רעידות אדמה), התביעה למפקחת מוגשת רק לאחר שאושרה הבקשה להיתר בתנאים ואילו אם מקודמת תכנית פינוי בינוי אזי התביעה מופנית לאחר אישור התב"ע ועוד טרם הגשת הבקשה להיתר - לבית המשפט שיבחן אם נגרמה לאותו אדם המסרב לחתום על ההסכם – פגיעה מהותית, הנבחנת ביחס למצבו הקודם ערב התוכנית.
השלב החמישי, ככל שקודמה תכנית פינוי בינוי, הוא הכרזת המתחם כמתחם פינוי בינוי, כאשר מקובל עד 90 ימים לפני מועד התחלת הבניה יקבלו הדיירים הודעה לפינוי דירתם בהתאם להסכם הנחתם.
לאחר יישום כל תנאים אלו בפועל, השלב הבא הוא שלב התחלת הבניה לפי לוח זמנים מפורט:
א) מועד תחילת העבודות בבניין יחל תוך 90 ימים ממועד פינוי הדירות בפועל ומסירת ההחזקה ליזם.
ב) תוך 48 חודשים ממועד תחילת העבודות ימסרו הדירות החדשות לידי הבעלים. לגבי בניינים בני למעלה מ- 12 קומות ולמעלה מ- 2 מרתפי חניה: מקובל כי יתווספו לתקופת העבודות 60 ימים לכל קומה טיפוסית נוספת מעבר לקומה ה- 12 , וכן 120 ימים נוספים לכל קומת מרתף נוספת מעבר לקומת המרתף השנייה.
ג) איחור במסירת יחידת הבעלים החדשה מעבר לתקופת גרייס של 90 יום, ומעבר לעיכובים הנעוצים בנסיבות פוטרות, יזכה את בעלי הדירות בפיצוי מוסכם בהתאם להוראות חוק המכר דירות החל מהחודש הרביעי לאיחור, בהפחתת תשלום דמי השכירות להם זכאים הבעלים בהתאם להסכם.
לסיכום, כפי שניתן לראות מהמוצג לעיל, במדינת ישראל פרויקט התחדשות עירונית מורכב בירוקרטית וכולל זמן המתנה רב בין שלב אחד למשנהו, דבר המוביל להצטברות זמנים אדירה לפרויקט ומעלה תמיהה מדוע מדינות רבות בעולם אשר דחיפותם לבניה חדשנית ומהירה פחותה משל מדינת ישראל, בכל זאת מצליחות לבנות בכמחצית הזמן? לכן, על המדינה למצות את כל הדרכים לפתרון סוגייה זו ויפה שעה אחת קודם נוכח המצב הבטחוני המורכב, לא ייתכן כי אלו יהיו זמני הבנייה הסטנדרטיים בפרויקט התחדשות עירונית ובייחוד כאשר יש בשינוי מסגרת הזמנים בפרויקט כדי להגדיל את מספר הפרויקטים המתבצעים במדינה ולהשפיע מהותית על חיי אדם, לרבות מי יזכה להתגורר בבניין עם ממ"ד ומי לא, מי יפונה מביתו באזורי עוטף עזה והדרום אך ימצא את עצמו עומד מול קושי ממשי למצוא דירה להשתכן בה במחיר דומה לזה שגר בפריפריה? שאלות אלו בוערות ורלוונטיות מתמיד ולכן הגיע הזמן כי מדינת ישראל תחל לספק תשובות ופתרונות לייעול המצב בהקדם.
מאת עו"ד מורן גור, מייסד ובעלים חברת עו"ד גור ושות' ליעד כהן
