המציאות החוקית היום מקפחת את הקשישים בהליכי התחדשות עירונית
המציאות החוקית היום מקפחת את הקשישים בהליכי התחדשות עירונית
כאשר המחוקק הבין ביוזמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כי אחד החסמים בהוצאה לפועל של פרויקטי התחדשות עירונית הוא החתמת הקשישים על הסכם (לרוב מסיבות מובנות וטבעיות), נחקק חוק ״הטבה לקשיש״ בעסקאות פינוי בינוי ובהמשך הותאמה החקיקה גם לעסקות תמ״א 38. החוק מציע חלף דירת התמורה לה זכאי הקשיש שמלאו 70 שנה לפחות ביום חתימת הדייר הראשון בבניין שלו על ההסכם על היזם והוא גר בדירה לפחות שנתיים וכו׳. הקשיש יכול לקבל חלף דירה התמורה 3 חלופות- שתיים בתוך הפרויקט (שתי דירות קטנות או דירה קטנה והפרש כספי) או חלופה ״מחוץ לפרויקט״. גם בחלופה זו יש לקשיש אפשרויות- מימון לבית אבות כולל הפרש כספי משווי הדירה העתידית, דירה אחרת בסמיכות לפרויקט בשווי הדירה החדשה, או לקבל כסף בשווי המהוון של הדירה העתידית שהוא זכאי לקבל לפי ההסכם.
כל החלופות הנ״ל פטורות ממיסים בכפוף לעמידה בתנאים הקבועים בחוק.
לאחרונה תוקן חוק מיסוי מקרקעין במטרה לעשות סדר בחקיקה הזו אך לטעמנו יצר עוול לאותם קשישים ובמקום הטבה לקשיש המצב היום מאפשר עושק הקשיש.
החוק לא מחייב יזם להציע לקשיש חלופה מבין החלופות הנ״ל אלא קובע כי לא ניתן לתבוע קשיש שעומד בהגדרות החוק ״בתביעת דייר סרבן״, אלא אם הציעו לאותו קשיש חלופה אחרת מבין החלופות הנ״ל, ובלשון החוק - הסירוב של קשיש יכול שיהיה סירוב סביר ואז לא ניתן לכפות עליו את העסקה ולמנות גורם שיחתום במקומו. המשמעות היא שאין חובה להציע מראש החלופה לקשיש אלא אם הוא מסרב לחתום ובזווית אחרת אם הקשיש חתם מרצונו ולא הוצעה לו חלופה הוא איבד את הזכות לה. בהקשר זה חשוב לציין כי אנו נוהגים לחדד את העניין בהסכמים בהם אנחנו מייצגים את הדיירים, ולציין כי בכל מקרה החברה תציע לכל אחד מהקשישים את אחת מהחלופות הקבועות בחוק, אף אם חתם על ההסכם.
העיוות הנוסף הוא שהבחירה מבין החלופות היא בידי היזם ולא הקשיש. רק במקרה של ״קשיש מבוגר״ קרי שבעת חתימת ההסכם מלאו לו 75 לפחות תחול על היזם החובה להציע לו חלופה מחוץ לפרויקט.
רשות המיסים גם יצרה עיוות בתיקון חקיקה אחרון שם קבעה כי המכירה של הדירה ליזם בפינוי- בינוי וקבלת כסף ״בשווי המהוון של הדירה העתידית ( החלופה השלישית מבין החלופות שמחוץ לפרויקט״) תהיה פטורה רק אם העסקה בוצעה לפני שנקלטה בקשה להיתר נשוא הפרויקט. ועולה השאלה מדוע להגביל את הקשיש להחליט ולמכור את הזכויות בדירה ליזם בתמורה לשווי מהוון של הדירה החדשה בשלב כל כך מוקדם.
מניסיוננו מיום קליטת הבקשה עד לפינוי בפועל ברוב הפרויקטים תחלוף לה תקופה של בין שנה לשנתיים ובשלב מקדמי מעין זה אין וודאות לשווי ולפעמים אפילו לא הושלם הליך שיבוץ הדירות. זה פגם מובנה מחוסר היגיון. יתרה מכך. לצורך קביעת השווי, הצדדים נעזרים בשמאי וקביעתו יכולה לנוע בפערים אדירים. ראשית, למה לבצע היוון לשווי של דירה עתידית אם בדרך כלל השווי הוא לפי דו״ח אפס קרי שווי הדירה היום על הנייר כאילו קנינו מהקבלן ( שזה גם כך מחיר נמוך). שנית, אם הדייר מוותר על הדירה העתידית הוא מוותר על תמורות נוספות, כגון דמי שכירות, ערבויות, מע"מ. במועד זה אנחנו רחוקים כשנתיים מהפינוי ובהתחלת הבניה אין מחירונים, אין שווי מבוסס וזה בעיה ובדרך כלל השמאי יקבע קביעה שמרנית וזהירה ולכן מי שיפגע זה הקשיש.
עניין נוסף הוא, איך מבצעים את ההיוון, הרי שקשיש מוותר על דירה התמורה הוא מוותר גם על תשלום דמי השכירות, על הערביות , מימון קרן תחזוקה, מימון הובלה ולפעמים גם מענקים כספיים שונים, אלו לרוב לא בתמיכה של ניסוח החוק, לא נכנסים לבחינת השווי שמבצע השמאי. בנוסף בכל מקרה מתעוררת מחלוקת בדבר מהו שיעור ההיוון ושוב מי שנפגע זה הקשיש.
כאמור קשיש שמעוניין בקבלת כסף ״שווי מהוון״ נדרש למכור את הזכויות בדירה ליזם לפני קליטת הבקשה להיתר, ובמצב זה כאשר הקשיש מנסה להתנהל בצורה טובה ולנהל מו״מ על הסכום או על תנאי התשלום, הלכה למעשה מונחת חרב על צווארו כי היזם אומר לו 'אני מתקדם ומגיש את הבקשה להיתר אם לא תחתום מיד לא תוכל לממש את הזכות'...
לסיכום, על נציגי הרשות הממשלתית ולמחוקק לתקן את העוול המתואר ולאפשר לקשיש את הגמישות הנדרשת ולמנוע מצב שזכויותיו יפגעו, אחרת מתממש גם בענייננו רצה לברך יצא מקלל.
עו"ד יוסי קליין הוא שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות'
