אולי הפעם?
אולי הפעם?
השינויים שהוכנסו לתכנית הדיור הממשלתית הנוגעים לענף ההתחדשות העירונית, בדגש על פרויקטים של פינוי בינוי, גורמים לאופטימיות זהירה בקרב עורכי הדין העוסקים בענף. לרגל פורום Duns 100 לבכירי ענף המשפט בתחומי נדל"ן והתחדשות עירונית, כמה מעורכי הדין המובילים בענף מסבירים את השלכות תכנית הדיור החדשה, ועונים על כמה מהשאלות העדכניות והרלוונטיות לענף עצמו ולעורכי הדין העוסקים בו
על אף שבשנים האחרונות עומד אומדן ההיקף הכספי השנתי של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית על כ–20 מיליארד ₪, המהווים כ–20% מסך הפדיון המצרפי של ענף הנדל"ן, אין ספק שהפוטנציאל הגדול הגלום בענף ההתחדשות העירונית אינו מתקרב למימוש מלא. עיקר הפרויקטים המתבצעים בתחום נעשים באזורי הביקוש (בשנים האחרונות, בין 60%-75% מהתחלות הבניה בפרויקטים של התחדשות עירונית מתרחשות בתל אביב או בערי המרכז, תוך התעלמות יחסית מהפריפריה) וגם באזורים אלו יש לא מעט קשיים שמוערמים על הפרויקטים. החל מאתגרים הקשורים ליזמים עצמם הכוללים מלחמת התשה בירוקרטית וענייני כדאיות כלכלית, דרך הרשויות העירוניות שמעוניינות בחידוש מבנים אך חוששות מעומס על תשתיות, ועד הדיירים אשר פעמים רבות לא מצליחים לייצר תקשורת טובה, רציפה ומועילה עם הגורמים האחראים על תכנון וביצוע הפרויקט.
בתווך נמצאים עורכי הדין מתחום ההתחדשות העירונית שצריכים לדלג בין הצדדים ולהוביל למצב שבו כולם מרוויחים מהפרויקט, וכולם מרוצים ממנו בסופו של דבר, או לפחות מקבלים חלק ממבוקשם. העבודה צריכה להתבצע מבלי לייצר מרמור ומלחמות לא הכרחיות בין הצדדים כדי לא לפגוע בתקינות ובמשך הפרויקט. עורכי הדין יודעים שעיכובים בהתקדמות הפרויקט עשויים לפגוע בכדאיות שלו ולהשאיר את כל הצדדים מתוסכלים, ללא שביעות רצון, ועם הפסד כספי או עוגמת נפש.
עורכי הדין עומדים מול היזמים המבקשים לייצר כדאיות כלכלית ורוצים להגן על עצמם מפני תביעות, ובמקביל, עורכי הדין גם מייצגים את הדיירים ולא פעם נתקלים בסוגי דיירים שונים שיש להתנהל מולם באופן משתנה על מנת להפוך אותם לחלק מהתהליך ולמקסם עבורם את המפרט המוצע בדירה על מנת שאיכות החיים שלהם תשודרג, כמו גם שווי הדירה.
כדי להבין עד כמה התכנית הממשלתית יכולה לעזור במימוש הפוטנציאל הגלום בענף ההתחדשות העירונית, ובתוך כך לסייע בהגדלת ההיצע באזורי הביקוש, ובחיזוק מבנים הנמצאים בסכנה במרכז ופריפריה וכו', ראיינו כמה מעורכי הדין המובילים בענף ההתחדשות העירונית ושאלנו אותם מספר שאלות הנמצאות על סדר היום בעולם המשפטי של ענף ההתחדשות העירונית. לכתבה הנערכת לקראת פורום Duns 100 לבכירי ענף המשפט בתחומי נדל"ן והתחדשות עירונית התראיינו: עו"ד יוסי מילר, שותף מייסד במילר ושות' עורכי דין המתמחים בנדל"ן והתחדשות עירונית, עורכי הדין אבי ארד ולוי אמיתי, שותפים, ראשי מחלקת נדל"ן ותכנון ובנייה (במשותף) במשרד גולדפרב זליגמן עו"ד, ועו״ד אוהד דובדבני, שותף במחלקת נדל״ן והתחדשות עירונית, AYR - עמר רייטר ז’אן שוכטוביץ ושות׳.
האם התכנית הממשלתית החדשה לגבי פרויקטים של פינוי בינוי, תכנית שלכאורה לא מרחיבה משמעותית את התמורות לדייר, תסייע לדעתך בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית?
עו"ד יוסי מילר: "תכלית התוכנית הממשלתית היא להתמודד עם משבר הדיור ולייצר תוכנית אסטרטגית וארוכת טווח לייצוב שוק הדיור הישראלי במבט מאקרו. צמצום תהליכים בירוקרטיים במוסדות התכנון, יצירת סנכרון בין הגופים השונים והגברת הוודאות ביחס ללוחות הזמנים והתמורה צפויים בהחלט להועיל ליצירת ודאות לבעלי הדירות וליזמים. לכן אלמנט זה בתוכנית הממשלתית יסייע להערכתנו רבות בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית".
עו"ד אוהד דובדבני: "חוק ההסדרים, ותיקון החקיקה שנבע ממנו, ביצע תיקונים הכרחיים בחוקים הרלוונטיים לפרויקטים של פינוי ובינוי/בינוי ופינוי וקידם בצורה משמעותית את האפשרות להוציא פרויקטים אלו לפועל. החוק הוריד את הרוב החוקי הנדרש לשם ביצוע הפרויקט, הרחיב את הפטור ממס המוקנה לבעלי דירות - ביטל את ההגבלה לדירה אחת לכל יחיד בעלים במתחם - וכן הגדיל את הודאות בנושא היטל ההשבחה המשולם בפרויקטים של פינוי ובינוי. תיקון נושאים אלו, גם ללא הגדלת תמורות לבעלי דירות, יאפשר לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית בצורה טובה יותר. חשוב לזכור, התמורה העיקרית של בעלי דירות היא בעצם קבלת דירה חדשה, בנויה על פי התקנים החדשים, במתחם אשר תכנונו טוב בצורה משמעותית מתכנון המתחם הישן. תוספת המטרים לדירות החדשות, על אף שהיא מבורכת ורצויה, אינה מהווה את רכיב הרווח העיקרי בפרויקטים מסוג זה".
עו"ד אבי ארד ועו"ד לוי אמיתי: "לדעתנו, כל תכנית שמגבירה את הוודאות הן מבחינת הדיירים והן מבחינת היזמים, היא מבורכת. חוסר הוודאות הקיים, לרבות שינוי במדיניות הרשויות המקומיות, חדשות לבקרים, גורם לכך שפרויקטים לא יכולים להיות מקודמים. בנוסף, נוצר עקב כך קושי גדול מאוד להסביר לדיירים את האפשרויות העומדות בפניהם, שכן מה שנאמר להם במועד מסוים ואפילו מופיע כחלק מההסכם שנחתם איתם, יכול להשתנות לאחר מכן בשל התארכות ההליכים ושינויי המדיניות והליכי הרישוי השונים. בנוסף, חוסר הוודאות מאפשר ליזמים להציע לדיירים כל הצעה שתישמע, על הנייר, כהצעה מפתה, אך ללא כל בסיס, וכך הדבר גורם לדיירים להתקשר עם יזמים בעסקאות שמלכתחילה לא יכולות לצאת אל הפועל באותו מתווה תמורות לבעלים שהוצע להם.
הגברת הוודאות, גם במחיר של הפחתת תמורות במשמעות של תוספת מטרים, מבורכת. גם אם בהתחלה תיגרם עצירה זמנית בקידום פרויקטים, כיוון שדיירים יירתעו מלהתחייב בעסקאות כאלה - שזמן קצר קודם לכן העניקו להם תמורות טובות יותר, אך כפי שהעבר מוכיח, לאחר שהדיירים יפנימו כי אלה התמורות המרביות שהרשויות מאפשרות - ביחד עם הפחתת אחוז החתימות הדרוש, יגרמו בסופו של דבר להרבה מאוד פרויקטים להיחתם ולצאת אל הפועל. כמו כן, הגברת הוודאות תאפשר לדיירים לבחור יזמים על בסיס איכות וניסיון ולאו דווקא על בסיס ההצעה הכלכלית המפליגה, כאשר בהרבה מאוד מקרים, מוצעת להם לצורך הבחירה בלבד.
בעיה שלא טופלה כראוי בתכנית הממשלתית לדעתנו, וקשורה לשאלה השנייה, הינה ההתייחסות הבלעדית לקידום מתחמי פינוי בינוי והזנחה כמעט מוחלטת של חיזוק והתחדשות הבניין הבודד - שכיום מבוצע באמצעות תמ"א 38 שעומדת לפקוע בקרוב".
תמ"א 38 – מה התוכנית החליפית/המעודכנת צריכה להכיל כדי לגרום לכך שתהליכי התחדשות עירונית יקודמו לרווחת כל הצדדים השותפים בפרויקט?
עו"ד אבי ארד ועו"ד לוי אמיתי: "ראשית, ובהמשך לשאלה הקודמת, ובדומה למה שקורה ב'פינוי בינוי', יש הכרח בהגברת הוודאות לגבי הזכויות שיינתנו מכוח התכנית, ולהפחתה משמעותית של שיקול הדעת של הרשויות המקומיות בנוגע למתן הזכויות לגבי כל בקשה להיתר שמוגשת בפניה. אך בד בבד, על התכנית לגרום לכך שהרשויות יאמצו את התכנית ולא ינסו "לשים מקל בגלגלים". מטרה זו תושג על ידי כך שגם הרשויות המקומיות ירוויחו מהפרויקט, בין אם על ידי קבלת היטל השבחה או אפשרות לבניית מבני/שטחי ציבור, לפי שיקול דעתה, אך בסכומים ובאופן שלא יפגע מדי ברווחיות הפרויקט מבחינת היזם.
שנית, התכנית צריכה להיות גמישה מספיק כדי לאפשר מתן זכויות נרחבות יותר בערי הפריפריה לעומת ערי המרכז, על מנת לאפשר התחדשות עירונית ברמת הבניין הבודד גם בערים אלה. התכנית יכולה לתקן עוול, על ידי כך שקידום הבטחון האישי של האזרחים בערי הפריפריה באמצעות חיזוק/בניית בניינים חדשים, יבוא לידי ביטוי במתן ההטבות שיהפכו את העסקה לכדאית גם באזורים שאינם עתירי ביקוש.
נושא נוסף שחייב להיות מיושם בתכנית החליפית הינו פישוט הליכי הרישוי. יזמים רבים טוענים, ואנחנו שותפים לדעתם, כי אחד הגורמים המרכזיים למיעוט הפרויקטים בתמ"א באופן יחסי לפוטנציאל הגלום בה, הינו הליך הרישוי הבירוקרטי להחריד שאליו הם נקלעים מול המחלקות השונות ברשות המקומית, שגורם לכך שעל אף שתמ"א 38 יצרה מנגנון ייחודי של תכנית המאפשרת הוצאת היתר מכוח תכנית ארצית, הרי שבפועל זה מאבד מערכו וממשמעותו לאור הליכי הרישוי הנמשכים בין שנה לשנתיים, ולפעמים מעבר לכך, לאחר השלמת הליך החתמת הדיירים על ההסכם המפורט. זה מצב בלתי סביר ויש הכרח שהתכנית תחייב את הרשות לאשר למתן היתר תוך מקסימום חצי שנה מאישור הועדה המקומית, תוך מניעה מכל מחלקה בעירייה להעלות דרישות חדשות או לעקוף את אישור הועדה על דרך של הקשיות נוספות על אלו שנדרשו על ידי הועדה, ומתן כלים שיאפשרו זאת.
ענין נוסף שראוי שיבוא לידי ביטוי בתכנית החלופית של התמ"א הינו פתרון לבניינים בודדים שיש צורך לטפל בהם במתכונת של חיזוק (תמ"א 38/1) ושנמצאים במתחם המיועד לפינוי ובינוי. במקרים אלו, ובוודאי בפריפריה, יש מקום להחיל עליהם את הפטורים וההקלות מהם נהנים בנייני הפינוי ובינוי באותו מתחם ולא לצמצם את הזכויות והפטורים שלהם רק למה שניתן במסגרת תכנית תמ"א החלה עליהם".
עו"ד יוסי מילר: "התוכנית החליפית צריכה לכלול פיתוח וקידום התחדשות עירונית שמתרחשת לא רק ברמת הבניין אלא גם ברמת השכונה, וזאת במקביל להפחתת ההליך הבירוקרטי הכרוך בעת פניה להליך תכנוני במסגרת תב"ע. כמו כן, ראוי כי הסדרת יישומה של תוכנית המעודדת התחדשות עירונית תכלול הוראות המעודדות התחדשות עירונית באמצעות תמיכה ממשלתית כלכלית שתפחית את הצורך בהישענות כלכליות של הפרויקט ברמת המיקרו לצורך קידום הפרויקט".
עו"ד אוהד דובדבני: " חלופת שקד, אשר עדיין לא אושרה, המוצעת כתחליף לתמ"א 38, מנסה לצמצם את מתחם האי ודאות בפרויקטים (בהירות גדולה יותר בנוגע לתמורות הצדדים) וכן להגדיל את התועלת לרשות המקומית בה מתבצע הפרויקט באמצעות הקצאת שטחים לצרכי ציבור ותשלום היטלי השבחה. זהו צעד חשוב לשם הסרת החסמים אשר עמדו בפני תמ"א 38 אשר נתקלה לא פעם ביחס צונן מהרשויות המקומיות. היינו שמחים לראות צעדים נוספים משולבים בחלופה, כגון הורדת הרוב החוקי, הבהרה של אופן חישוב היטלי ההשבחה המשולמים במסגרת הפרויקט, ואמירה ברורה בנוגע ל"הסדרת" הזכויות הצולבות בין החלופה המוצעת לבין התב"עות העירונית, כגון: פתרון חקיקתי לאופן גביית היטלי השבחה במקום בו ישנה תב"ע משביחה החופפת לזכויות המוקנות מחלופת ההתחדשות העירונית".
עד כמה חשוב התיאום בין היזמים לדיירים? כמה חשוב אלמנט בניית האמון בין יזמים לדיירים ומה היא הדרך הטובה ביותר לייצר אמון בין הצדדים?
עו"ד אוהד דובדבני: "אי אפשר להמעיט בחשיבות האמון והתיאום בין יזם לדיירים. פרויקט הסובל מחוסר אמון בין הצדדים יסבול מעיכובים ומכשולים משמעותיים כגון: חששות לחתום על מסמכים, בדיקות חוזרות ונשנות לכל אלמנט חוזי או ביצועי, הצמדות דווקנית להוראות חוזה גם במקום בו המציאות מכתיבה דרך פעולה אחרת. הצעד החשוב ביותר לבניית אמון הוא עדכון שוטף ומסודר מתחילת הפרויקט ועד לסופו, גם בשלבים בהם ממתינים לצד ג' ולא זז כלום, וכמובן - ואין דרך מספיקה להגדיש זאת - אמירת האמת, רק האמת וכל האמת".
עו"ד אבי ארד ועו"ד לוי אמיתי: "כמובן שיצירת אמון בין שני צדדים לעסקה היא קריטית, מכיוון שכמאמר הקלישאה: "עסקים עושים עם אנשים". ללא יצירת אמון בין כל הצדדים המעורבים, פרויקט התחדשות עירונית לא יכול לצאת אל הפועל. הדרך ליצור את האמון היא להראות לדיירים שכל התהליך שנקרא 'פרויקט התחדשות עירונית' נעשה באופן שקוף לגמרי. אחת הדרכים להגביר את התקשורת ולטייב אותה הינה יצירת פורמט התקשרות (אנחנו למשל נעזרים בפלטפורמה שנקראת get status) שמאפשר לדיירים לעקוב אחר התקדמות הפרויקט ולראות באמצעותו מסמכים שמועלים לעיונם, אך מבלי לייצר אפשרות לדיונים ותגובות שמזהמים את השיח ומונעים עדכון נקי".
עו"ד יוסי מילר: "תיאום ואמון בין היזמים לבין הדיירים הם בין הגורמים החשובים ביותר והבסיסים ביותר להצלחתו של פרויקט התחדשות עירונית. אמנם, כיום אחוז ההסכמות הנדרש מתוך בעלי הדירות במתחם לפינוי בינוי (לא בתמ"א 38) הופחת בתיקון המבורך האחרון לחוק פינוי ובינוי, אך למרות זאת, חוסר ודאות בקרב בעלי דירות בכל פרויקט יוביל להאטת התקדמות אותו פרויקט, דבר שעלול להוביל לחוסר כדאות כלכלית ואף לכישלונו של הפרויקט. דרך טובה תהיה באמצעות שילוב גורמים ממשלתיים שיגשרו בין היזם לבין בעלי הדירות באמצעות מתן מידע וביטחון לבעלי הדירות כי מטרת ההתחדשות העירונית נועדה גם לרווחתם".
מה הן התכונות החשובות ביותר עבור עורכי דין העוסקים בתחום ההתחדשות העירונית?
עו"ד יוסי מילר: "ניסיון ממשי וממוקד בתחום הנדל"ן, במיוחד בליווי של פרויקטים לבניה ובעסקאות קומבינציה, בתחום התכנון והבניה ומיסוי הנדל"ן, וזאת לצד - יושרה ונאמנות ללקוחות באופן בלתי מתפשר. הקושי הגלום בייצוג בעלי הדירות בפרויקטים אלו, הנובע מתשלום שכר עוה"ד ע"י היזם, מחייב כי העוסקים במלאכה יהיו נאמנים היטב ללקוחותיהם, ויעמדו על התנאים הנדרשים להגנתם ולשמירת זכותם לקבלת תמורה הוגנת. כמובן שמו"מ מחייב גמישות, לטובת הלקוחות (מכל צד), אך גמישות וחכמה אין משמעותם קבלת כל תנאי, במיוחד במישור המסחרי".
עו"ד אבי ארד ועו"ד לוי אמיתי: "כמו בכל התמחות, המקצועיות של עורך הדין צריכה להיות מעל הכל. בנוסף, ולא פחות מכך, השרותיות והזמינות ללקוחות, הן בייצוג יזמים והן בייצוג דיירים. הפן הנוסף שהוא חשוב מאוד בייצוג דיירים הוא הסבלנות והקשב שיש להשקיע בכל דייר ודייר ולנסות להביא לידי ביטוי את הרצונות של כל הדיירים, שהם אינם גוף הומוגני, לכדי הסכם המשקף את כלל הרצונות שלהם. כמובן שבייצוג דיירים, הפן הפסיכולוגי מהותי ועורך דין טוב הינו בעל יכולת הכלה ומתן מענה לבעיות שהן לאו דווקא בפן המשפטי, אלא האנושי.
שילוב התכונות של מקצועיות, זמינות, הכלה ויכולת פתרון בעיות במגוון תחומים, יוצרים עורך דין טוב בהתחדשות עירונית".
עו"ד אוהד דובדבני: "נאמנות ללקוח, יכולת בין אישית ומול קהל, מקצועיות, הבנת התחום לפרטי פרטיו וזמינות מקסימלית".
