"אנחנו נתקלים בהרבה פרויקטים של התחדשות עירונית שנתקעו בגלל חתימה עם יזם חאפר"
"אנחנו נתקלים בהרבה פרויקטים של התחדשות עירונית שנתקעו בגלל חתימה עם יזם חאפר"
אתם חותמים על הסכמה לפרויקט של פינוי בינוי או תמ"א 38 אבל שום דבר לא זז? כדאי לכם לבדוק היטב אם המצב תקוע בגלל סיבות רגולטוריות ובירוקרטיות אובייקטיביות, או בגלל שחתמתם עם יזם חאפר שמתכוון למכור את החתימות שלכם ולהפיק מהן רווח, "בשנה האחרונה יותר ויותר דיירים מבינים שחאפרים עשו עליהם סיבוב, ובמקביל הם גם מבינים שיש כלים משפטיים להילחם בהם"
פרויקטים בהתחדשות עירונית אורכים זמן, כל שכן כשמדובר על פרויקטים של פינוי בינוי. החל באיסוף החתימות, דרך תכנון והגשת האישורים לוועדות השונות, וכלה בהתגברות על מכשולים משפטיים הקשורים לגורמים המאשרים, המתנגדים ולדיירים, כאשר גם בניית הפרויקט לוקחת זמן. רוב הדיירים מודעים לכך שלוקח זמן להרים פרויקט ולכן הם נמנעים מלבדוק בכל פרק זמן היכן עומד הפרויקט, מה עוד שתשובות כמו "מחכים לתשובה מהוועדה/הרשויות/היזם/בית המשפט" הן תשובות כנות ולגיטימיות במקרים רבים.
אך מה קורה כאשר היזם שאסף מכם את החתימות לא ממש מתכוון לבנות את הפרויקט אלא רק לסחור בחתימות שלכם, למכור אותן למרבה במחיר, ולנהל מו"מ על הפרויקט מול גורמים מבצעים - וזאת ללא ידיעת בעלי הדירות, או בידיעה חלקית בלבד?
"ענף ההתחדשות העירונית הוא יחסית חדש, כעשור וחצי שבמהלכו נעשו שינויים בתכניות והענף התגבש תוך כדי תנועה. מאחר וישנם פרויקטים כגון פינוי בינוי שאורכים כעשור, גם היזם וגם הדייר יודעים שמדובר בהליך שלוקח זמן, וזה בדיוק מה ש'חאפרים' שקוראים לעצמם יזמים, ואנחנו קוראים להם 'קבלני טנדר', צריכים כדי למשוך את הדיירים ולשקף להם תמונת מצב שכאילו הפרויקט מתקדם, אבל תכלס אין שום פעולה משמעותית אמתית שמקדמת את בניית הפרויקט", מסביר עו"ד עמנואל יוזוק העוסק בתחום הפינוי בינוי, שותף בחברת עורכי הדין 'יוזוק מלכין ושות' משרד עו"ד' אשר עוסק בתחום הנדל"ן ככלל, ומזה כ–20 שנים במסגרת התחדשות עירונית בפרט, "בשנים 2014-2018 הייתה תנופה גדולה של תחום ההתחדשות העירונית והרבה מהיזמים' האלה החתימו דיירים. חלקם ניסה להרים את הפרויקטים והבין שזה גדול עליו או לא כדאי כלכלית, חלק אחר מאותם 'יזמים' ניסה מלכתחילה למכור את הפרויקט לחברות ביצוע שיכולות להרים פרויקט שכזה וחיכו לרגע הנכון שבו הם ירוויחו הרבה כסף על הפרויקט, ובינתיים, הרבה פרויקטים נתקעו במשך שנים ושום פעילות משמעותית לא נעשתה בפרויקט. וכך, דיירים ששמעו הרבה פעמים את המושג 'הפרויקט לוקח זמן', מבינים שגם מספר שנים לאחר החתימה על ההסכמה לפרויקט, הכל נמצא כמעט באותה נקודה שבה היו הדברים לפני שנים רבות. דיירים אחרים מגלים שכלום לא התקדם רק אחרי שפתאום הם רואים שיזם חדש נכנס לתמונה, לאחר שמי שאסף את החתימות מכר את הפרויקט למרבה במחיר. מדובר פה על נזק כפול, גם הפרויקט תקוע, וגם אנשים נמנעים מלשפץ, לשים מעלית, לשפר את איכות החיים בדירה שלהם ואפילו למכור. הרי למה להם לעשות את זה אם עוד רגע הם עוברים לכאורה לבניין חדש ומסודר?".
"אפשר לזהות בקלות את החאפרים לפני שחותמים להם על מסמכי ההסכמה לפרויקט התחדשות עירונית"
לדברי עו"ד יוזוק, ישנם מספר מהלכים פשוטים שיכולים למנוע מראש מצב של מכירת הפרויקט, ובכך להפחית את הסיכוי למעורבות של 'קבלני הטנדר' בפרויקט, "ליווי של עורכי דין המומחים לפינוי בינוי או תמ"א 38 הוא קריטי בהקשר הזה. אם יש כאן חוזה מסודר ועו"ד פינוי בינוי שמכיר את הכללים הוא יודע איך לא לאפשר מכירה של חתימות דיירים ליזם אחר אלא אם כל הדיירים מרשים לבצע את הפעולה. במקרה שהגיע לפתחו של בית המשפט המחוזי נפסק שהעברת חתימות דיירים אסורה ללא הסכמתם, אבל התופעה הזאת שבה 'קבלני הטנדר' מחתימים אנשים מתרחשת בעיקר בשכונות ממעמד סוציו אקונומי נמוך, במקומות בהם יש פערי שפה עם הדיירים, מקומות בהם אנשים לא יתחילו לשכור עורכי דין וללכת לבתי משפט – 'היזמים' פשוט מנצלים את היתרון של אי הכרת החוק, ורומסים את הזכויות שלהם, כאשר עורכי הדין שאמורים לשרת את הדיירים בכלל לא קשורים לתחום ובמקרה הטוב פשוט לא מבינים שמורחים גם אותם".
עו"ד יוזוק מונה מספר פעולות שחשוב לבצע בכדי לא להיקלע למצב הזה, "הכי חשוב זה לבחור עורך דין פינוי בינוי שמתאים לייצג את הדיירים באופן רציני ולא מתפשר. תבדקו על עורך הדין בגוגל, תוודאו שהוא מומחה בנדל"ן בכלל, ובהתחדשות עירונית בפרט, תבדקו פרויקטים שעורך הדין ליווה עד היום. כנ"ל לגבי יזם, לא ללכת עם כל אחד, לבדוק עליו היטב לפני שחותמים איתו על כניסה לפרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38 כי לא פעם יש מקורבים בבניין שדוחפים אותו קדימה ולא לטובת הצלחת הפרויקט וייצוג האינטרס של שאר הדיירים. עורך דין פינוי בינוי מנוסה טוב ידע לבדוק את הנושא לעומק ולגלות מוקדם אם היזם בעל יכולות פיננסיות או שלא והאם הוא יכול לבנות את הפרויקט ולהשלימו. מבחינה משפטית, פרויקטים בתחום פינוי בינוי מורכבים ביותר ודורשים ידע ספציפי כמו גם הכרת כל השינויים המתרחשים מדי חודש, שלא לאמר מדי שבוע, ולכן ההתמחות הספציפית בהתחדשות עירונית היא קריטית להצלחת הפרויקט ושמירה על זכויות הדיירים. במקביל, מרגע שהיזם קיבל את חתימות הדיירים וההסכמה לנוע קדימה, הנציגות של הדיירים חייבת לדרוש עדכון מהיזם לגבי היכן עומד הפרויקט. הנציגות צריכה לעקוב ביחד עם עורך הדין המייצג באופן שותף מה סטאטוס הפרויקט, אם יש עיכוב, הנציגות צריכה לדעת מדוע יש עיכוב ואיך מזרזים את ההליך. אני כעו"ד דורש בהסכמי פינוי בינוי ותמ"א 38 שהיזם יעדכן ביוזמתו אותי ואת הדיירים מדי רבעון לגבי סטטוס הטיפול בפרויקט כמו גם מה הן הפעולות המתוכננות ברבעון הבא. המיקום החשוב של עורך דין פינוי בינוי או תמ"א 38 הינו לאחר חתימת ההסכם ע"י הרוב הדרוש ופה הרבה מורידים רגל מהגז. אצלנו במשרד יודעים שהדרמות מתחילות לאחר החתימה, מתי שצריך ללחוץ על היזם להגיש תכניות, לתקן, להגיש מחדש ובעיקר לדחוף ברשויות. הוצאת היתר בניה בישראל לוקחת זמן ארוך יותר מהבניה עצמה ובלוח זמנים זה חשוב שעורך דין פינוי בינוי המייצג דיירים ידע איך לאגד למשימות גם את היזם וגם את הדיירים".
לדברי עו"ד יוזוק הדרישות הללו הן הכרחיות כדי לקדם את הפרויקט ולגרום ליזם להבין שהוא מחויב כלפי הדיירים. לדבריו, לא פעם הוא מתחיל לטפל בתיקים ותביעות מול יזמים ומגלה שאותם "יזמים" החתימו את הדיירים על הסכם פינוי בינוי אולם במשך שנים אפילו לא פתחו תיק בוועדה המקומית, אין בכלל תכנית הגשה או העמדה של בניינים, ואין שום מידע על תהליכים שהתבצעו מול מחלקות ההנדסה המקומיות, הכל "פארטש" חובבני, ולמעשה מדובר ב'קבלני הטנדר' שלדבריו מוכרים אשליות לדיירים, "אם אדם יבנה וילה הרי אין מצב בעולם שהוא לא יעמוד בקשר עם האדריכל שלו מדי שבוע ויבדוק מה מצב היתר הבניה, האם יש תשובות מהמחלקות השונות בהנדסה, מה הצפי לסיום, ועוד. אז למה בפרויקט של תמ"א 38 ופינוי בינוי הדיירים לא מתעדכנים כל הזמן? האחריות כאן היא קודם כל על הדיירים. תתעדכנו מול נציג היזם, תבקשו מעורכי הדין שלכם לבדוק ביסודיות מה קורה. אסור שיקרה שאתם לא מתעדכנים 3-4 פעמים בשנה לפחות היכן הפרויקט עומד, ואם יש עיכובים לקבל תשובות ולדעת איך פותרים אותם ולהבין באיזה שלב בדיוק נמצא הפרויקט, ואם אתם לא מקבלים תשובות אל תמתינו 5 שנים להבין שנפלתם בפח".
לדברי עו"ד יזוק, פה נכנס אלמנט הניסיון של עורך הדין המייצג את הדיירים אשר צריך להביא לידי ביטוי את המנגנונים שערך בהסכם ביחס למצב התכנוני. לגישתו, כאשר עורך הדין מייצג פרויקטים של פינוי בינוי או תמ"א 38 אך ורק דיירים "סביר להניח שאין לו ניסיון בהתנהלות מול ועדות התכנון, מחלקת ההנדסה, סרבנים וכיוצ"ב ומשכך יהיה לו קושי אמיתי להבין את התמונה המלאה. אולם כאשר עורך הדין המייצג הינו עורך דין מקרקעין המתמחה בפינוי בינוי או תמ"א 38 אשר מייצג גם יזמים וגם דיירים - כמובן שלא באותם הפרויקטים - הרי שהידע שצבר בייצוג יזמים יבוא לתועלת הדיירים בייצוגם תוך הבנה מניסיונו מה היזם עושה או לא עושה".
עו"ד יוזוק מפנה גם לתקנות חדשות שכל דייר ועורך דין פינוי בינוי צריך להכיר הכוללות סדרה של צעדים שנועדו להגן על הדיירים ולגרום למעורבותם בתהליך. לדוגמה: לפני שחותמים על הסכם פינוי בינוי צריך לערוך כינוס בעלי דירות עוד לפני החתימה על העסקה עם לפחות 40% השתתפות, ולהודיע לדיירים מי היזם, לפרט על הניסיון שצבר בתחום, להציג את הגורמים שעובדים איתו ולפרט שעורך הדין של היזם לא עובד עם בעלי הדירות. לדיירים יש זכות מלאה לבקש תרגום של חומרים חיוניים, לבדוק מה הם הזכויות שניתנות לאנשים בעלי נגישות, ולבקש פרוטוקול מפורט שבו מצוין מה מתכנן היזם. מהות התקנות הן שלפני שהדיירים חותמים על מסמך כלשהוא, הם יבינו בדיוק מה הם מקבלים מהפרויקט ועל מה הם חתמו. התקנות הללו נועדו לתת כלים לדיירים לדעת עם מי הם יוצאים לפרויקט ולהבין אם מדובר ביזם רציני או אדם ללא ניסיון, ובמקרה הרע יותר, עם ניסיון מפוקפק.
"אנחנו פוגשים איוש לא נכון של בעלי תפקידים בפרויקט בגלל שבעלי אינטרסים מכניסים אותם תמורת עמלות"
תופעה נוספת, שבאופן עקיף גורמות לחלק מההשלכות המזיקות שעו"ד יוזוק ציין מוקדם יותר, היא התופעה של איוש בעלי מקצוע/חברות חסרי כישורים מתאימים כגון: יזמים, קבלנים, עורכי דין, ואפילו אדריכלים, שלא מכירים את תחום ההתחדשות העירונית אך הובאו לפרויקט על ידי גורם בעל עניין שגם 'גוזר קופון' מהמהלך באמצעות תשלום עמלות מצד בעל המקצוע שהוכנס לפרויקט, "אני מייצג בנפרד ובפרויקטים שונים גם דיירים וגם יזמים והרבה פעמים אני מגיע למו"מ עם נציגים של דיירים ואני רואה שלעורכי הדין אין את הידע הנדרש בתחום וזה כמובן פוגע בדיירים – גם בגלל שהם 'מוכרים' לדיירים חלומות סרק, וגם בגלל שהם לא מכירים את ההליכים ומייצרים סיטואציה שגורמת ללחץ בפרויקט שבסופו של דבר מעכיר את האווירה ואף גורם למריבות ונפילה של פרויקטים – והכל מתחיל מחוסר מקצועיות והיכרות עם התחום". כאמור, לדברי עו"ד יוזוק פעמים רבות בעלי אינטרסים בפרויקט 'סוגרים עסקה מעל הראש של הדיירים', "לא פעם כשייצגנו דיירים הגיעו אלינו דיירים ספציפיים או גורמים אחרים בפרויקט ואמרו לי, שאם אנחנו רוצים לקבל את הייצוג בפרויקט אנחנו צריכים לשלם עמלה מסוימת שנעה בין 10-30% מתשלום שכר הטרחה. אנחנו לא משחקים במגרש הזה, אנחנו נמצאים מספיק זמן ותמיד דואגים קודם כל למי שסומך עלינו שנוביל לו את הפרויקט בצורה הטובה ביותר תוך מקסום הזכויות שלו, ולא משנה אם זה יזם ,נציגות דיירים, או כל גורם אחר. אנחנו משרד שעשה הרבה פרויקטים של תמ"א 38 ועברנו במשך וברוח הזמן לייצוג בפרויקטים של פינוי בינוי והניסיון המשפטי שלנו משרת את הלקוחות שלנו בכל הרבדים – החל ממה שהם יקבלו ועד קידום הפרויקט באופן הטוב ביותר. יש לנו פרויקטים שהסתיימו וכבר נרשמו בטאבו, יש פרויקטים בביצוע, ישנם בהליכי הוצאת היתרים, חתומים, והרבה מו"מ. במקביל ניהלנו המון הליכים ופסקי דין מוועדות מקומיות ועד בית משפט עליון וכל מה שבדרך. בפרויקט התחדשות עירונית חשוב להבין שמשרדי עו"ד שנוגעים בפרויקטים האלה בעצם עוסקים בקשת רחבה של ענפי משפט אולם תמיד הפוקוס הינו על העסקה כי לא אחת יש בבניין דייר שנפטר וזכויותיו לא הוסדרו על היורש, או קיים סכסוך על הירושה, פושט רגל, דייר שמתגורר בחו"ל, דייר שצריך לתבוע כסרבן ולעיתים הוא מתגורר בחו"ל, אפוטרופוס כללי לאנשים לא כשירים ומבוגרים וכו'. ככל שאתה עושה יותר פרויקטים אתה נחשף לבעיות שיש בדרך, צובר ניסיון, ויודע לצפות את הסוגיות המשפטיות האפשרויות בהן תיתקל, וגם לתת להן מענה ולהתמודד איתן בלוח זמנים ראוי".
ראיון עם עו"ד עמנואל יוזוק העוסק בתחום הפינוי בינוי, שותף בחברת עורכי הדין 'יוזוק מלכין ושות' משרד עו"ד'.
