פרשנותמחירי הדיור: הנגיד מגלגל אחריות ומתעלם מחלקו במשבר
פרשנות
מחירי הדיור: הנגיד מגלגל אחריות ומתעלם מחלקו במשבר
דו"ח בנק ישראל תולה את הזינוק במחירי הדיור בזגזוגים של הממשלות בשנים האחרונות שהכניסו "תנודתיות ואי ודאות לשוק". אלא שהבנק מתעלם מחלקו בכך שתדלק את המשכנתאות הממונפות, שהגיעו ל־42%, ותרם להעלאת הביקושים. הנגיד מצדו מעדיף להתהדר בעזרה לזוגות צעירים
עליית המחירים החדה בשיעור של 13% בשוק הדיור בשנה האחרונה נובעת מצד הביקוש, כך קובע דו"ח בנק ישראל לשנת 2021 שפורסם היום (ג'). העובדה שבנק ישראל מודה בפה מלא כי עליית הביקושים היא הגורם העיקרי לעליית המחירים מהווה שינוי של ממש לעומת הצהרות הבנק המרכזי בעבר. הבנק המרכזי התעקש שוב ושוב כי עיקר הבעיה היא "בעיית היצע", וזאת כדי להדוף את הטענות שהופנו לכיוונו ממשרד האוצר כי אינו עושה די לריסון הביקושים באמצעות הטלת מגבלות על המשכנתאות. אך כעת אומרים בבנק כי הסתכלות על צד ההיצע מראה כי בשנים האחרונות העלייה במספר יחידות הדיור גדולה מהגידול הדמוגרפי.
בבנק ישראל מודעים היטב לרגישות של ההצהרה הזו, וכי מדובר בבחינת "גול עצמי", אך למרות זאת בנק ישראל רחוק מלקחת אחריות ומלהסיק מסקנות שנוגעות להתנהלותו – הדו"ח מתעקש כי ביטול מגבלת הפריים תרם אך בקושי לעליית המחירים. כמו כן הוא מתעלם לחלוטין מההחלטה שהתקבלה במרץ 2018 שלפיה יחס הלימות ההון שיידרש מהבנקים למשכנתאות בשיעור של 75%-60% יהיה נמוך יותר, החלטה שהביאה לזינוק במשכנתאות כאלה.
ההוראה ששינתה את התמונה
בבנק ישראל מאשימים את הממשלה גם בכל מה שנוגע לניהול הביקושים. מצד אחד, רואים בבנק ישראל בביטול תוכנית מחיר למשתכן ביולי 2020, ובהפחתת מס רכישה למשקיעים בספטבר 2020, גורמים עיקריים להתפרצות הביקושים במהלך 2021. אך מאידך, הם מבקרים את מיסוי המשקיעים וקובעים כי "צעדים שמטרתם להדיר את המשקיעים מהשוק אינם רצויים". וגם בנוגע לחידוש תוכניות בסגנון מחיר למשתכן הבנק לא מתלהב, והוא מכנה את כל תוכניות ניהול הביקושים כתוכניות שמכניסות "תנודתיות ואי־ודאות לשוק הדיור". התפיסה של הבנק היא שהמדיניות הממשלתית בנוגע לדיור מאופיינת בחוסר עקביות, חוסר העקביות מביא לתחושה מדומה או אמיתית (בעבר) של מחסור שמעלה את הביקושים.
למרות ההבנה של בנק ישראל כי צד הביקוש הוא האחראי לעליות המחירים, בנק ישראל מסרב לשאת באחריות על ההשפעות שלו על צד הביקוש. במסיבת העיתונאים היום, חזר הנגיד אמיר ירון שוב ושוב על תפיסתו כי שיעורי המימון של המשכנתאות בישראל ויחס התשלום מהמשכורת הם שמרניים ולא גבוהים בהשוואה בינלאומית. הוא הבהיר שוב כי כל עוד הבנק לא יחוש שיש סיכון יציבותי, הוא לא יטיל מגבלות על המשכנתא. יתרה מזו, בנק ישראל מבקש לגרוף מחמאות על כך שהוא הפחית את תשלומי המשכנתא באמצעות ביטול מגבלת הפריים, "והגדיל את האפשרויות של הזוגות הצעירים", כפי שציין הנגיד, אך מתעלם מכך שהוא תרם להעלאת הביקושים.
ב־15 במרץ 2018 החליטה המפקחת על הבנקים דאז, ד"ר חדוה בר, להפחית את הקצאת ההון הנדרשת על הלוואות לדיור בשיעור מימון גבוה. אחרי ההוראה של בר, הבנקים נתנו משקל סיכון של 60% בלבד למשכנתאות בשיעור של 75%-60%, במקום בשיעור של 75% כפי שהיה מאז פברואר 2013. אם מחיר הדירה הוא מיליון שקל למשל, והרוכש מבקש משכנתא של 750 אלף שקל, לפני ההוראה על הבנקים היה לרתק שיעור של 75% מגובה ההלוואה, זה הפך את המשכנתא לפחות כדאית עבור הבנק, והוא היה צריך להעלות ריבית. אחרי השינוי, הבנק היה צריך לרתק שיעור של 60% בלבד מערך המשכנתא. ואכן, באופן לא מפתיע ניתן לראות כיצד הסיגמנט הזה של משכנתאות בשיעור מימון גבוה של בין 75%-60% מערך הנכס ממשיך לזנק, וכעת מגיע ללמעלה מ־%42 מכלל המשכנתאות.
גם כאן ניתן לראות את אותה התנהלות של בנק ישראל. בהוראת הפיקוח מ־2018 כתבה בר כי "מצאנו לנכון להפחית את הקצאת ההון ובכך להקל על הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור". כעת, ארבע שנים לאחר אותה הנחיה, מתברר כי ההנחיה הזו לא הקלה על הזוגות הצעירים, אלא רק דחפה את הביקושים כלפי מעלה, והפכה את משבר הדיור בישראל מדחוף לדחוף ביותר.
בבנק ישראל ניסו גם לבדוק תיאוריות חלופיות שיסבירו את עליית מחירי הדיור. כך לדוגמה ביקשו בבנק לבדוק האם ייתכן שגם בישראל – בדומה למדינות אחרות בעולם – מחירי הנדל"ן עלו בגלל עלייה בביקוש לדירות גדולות, דירות גן וצמודי קרקע. עלייה שנבעה בשל מגפת הקורונה והשינויים בשוק העבודה שבאו בעקבותיה. בבנק ישראל מצאו כי אכן הדירות הגדולות, ובעיקר צמודי הקרקע, עלו בשיעורים גבוהים יותר מאשר הדירות הקטנות, אך גם העלייה בדירות הקטנות היתה משמעותית. ולכן אין לראות בביקוש לדירות מרווחות הסבר לעליית המחירים הקיצונית של 2021.
תיאוריה נוספת שנבדקה היא תיאוריית ה"הייטקסטים". לפי התיאוריה, שכרם של עובדי ההייטק זינק בשנות הקורונה, וגם שווי האופציות שלהם זינק. ואלו הביאו ללחץ של מחירי הדיור כלפי מעלה. בבנק מצאו כי שיעור עובדי ההייטק מקרב רוכשי הדירות לא עלה בשלוש השנים האחרונות, והוא אפילו ירד מעט.
עם זאת, יש חריגה אחת, והיא העיר תל אביב, שבה שיעור עובדי ההייטק מקרב רוכשי הדירות עלה ביותר מ־4% ב־2021 לעומת 2020 (לשיעור של 17.3%). הבנק לא שולל את האפשרות כי בתל אביב המחירים עלו בשיעור גבוה יותר בגלל ההייטקיסטים, אם כי מציין שעליית המחירים הקיצונית בתל אביב החלה לפני עליות השכר בהייטק. מכל מקום, הבנק סבור כי ההשפעה העקיפה (אלו שרצו לקנות דירה יקרה בתל אביב לא יכלו, ולכן עברו לעיר אחרת, ושם העלו את המחירים — ש"ט) היתה מוגבלת.
4 צפייה בגלריה
המפקח על הבנקים יאיר אבידן. באוצר טענו כי בנק ישראל אינו עושה די לריסון הביקושים באמצעות הטלת מגבלות על המשכנתאות
(צילום: אוראל כהן)
ובכל זאת, יש גם קצת חדשות טובות, ואלה החדשות לשוכרי הדירות. אם לפני כחודשיים בנק ישראל הכריז – בדו"ח היציבות הפיננסית – כי יש אנומליה במחירי השכירות והם צפויים לעלות לפני שמחירי הדירות יירדו, הפעם בבנק ישראל מצאו הסבר לפער הזה. בבנק מסבירים כי הביקוש הגדול לרכישת דירות ראשונות הקטין את הביקוש לשכירת דירות, ולכן הלחץ לעליית שכר הדירה היה נמוך יותר.
הדו"ח מתייחס לשורת נושאים נוספים מלבד הנדל"ן. בבנק מדגימים, למשל, כיצד הקורונה חיזקה את המגמה של מעבר לצריכת שירותים באופן דיגיטלי, בתחומים כמו פיננסים, שירותים ממשלתיים ושירותי בריאות. אם ב־2019, 33% מהפעולות בבנקים התבצעו בסניף, הרי שב־2021 רק 18% מהפעולות בוצעו בסניפים ולא באינטרנט.
יש גם מעט חדשות טובות לשוכרים. לפני חודשיים בנק ישראל הכריז שמחירי השכירות צפויים לעלות לפני שמחירי הדירות יירדו, הפעם בבנק סבורים שהלחץ לעליית שכר הדירה נמוך יותר
גם מספר הרשומים במערכת ההזדהות הלאומית זינק ביותר מפי 3.5 מאז תחילת הקורונה, והגיע ל־2.2 מיליון רשומים. שיעור הביקורים מרחוק אצל רופאים הולך ומתייצב ככל הנראה על 20% מכלל הביקורים אצל רופאי משפחה וילדים. בבנק אומרים כי על אף העובדה שהביקורים מרחוק מגדילים מעט את מספר הביקורים אצל הרופא, הרי שמכיוון שביקורים דיגיטליים קצרים יותר, בסופו של דבר העלות למבוטח יורדת בשל המעבר לרפואה מרחוק.
הכשרות מקצועיות הן לא הפתרון בהייטק
הבנק מקדיש חלק בולט לניתוח מגזר ההייטק בישראל בשל העלייה בחשיבותו לכלכלת ישראל. בבנק מציינים את הביקוש הגבוה מאוד לעובדים בהייטק, ביקוש שבא לידי ביטוי הן בעליות שכר מהירות בענף, והן בכך שניתן לראות כי כ־10% מהעובדים בהייטק עזבו מרצונם, בעוד שרק 4%-3% מהעובדים פוטרו.
בבנק קוראים לשילוב נשים, חרדים וערבים בעולם ההייטק, אך מוסיפים הסתייגות חשובה. ההרחבה צריכה להיעשות באמצעות מערכת החינוך משלביה המוקדמים ועד לאקדמיה, ולא לבנות על הכשרות מקצועיות שלא יכולות לפצות על מלוא פערי ההון האנושי שמצטברים במהלך השנים. בבנק מציינים כי שיפור המיומנויות באופן רוחבי, ולא התמקדות בסקטור מסוים, עשוי להביא לשיפור הפריון גם בענפי משק אחרים.
הקשר בין מקום המגורים לבין העיסוק בהייטק חזק במיוחד, כך שליש מהסטארט־אפים רשומים בתל אביב, ושני שלישים מההוצאה על מו"פ מתרכזים בתל אביב. כמו כן, מחצית מהעובדים היהודים בהייטק מתגוררים במרכז ובתל אביב. אך הנקודה המטרידה במיוחד היא שהסיכוי של מי שגדל ביישוב חלש סוציו־אקונומית ללמוד מקצוע מדעי (שמאפשר השתלבות בהייטק) נמוך בהרבה ממי שמתגורר באשכול חזק.
בבנק נוגעים בשני חששות בנוגע להשפעתה של תעשיית ההייטק בישראל. הראשון הוא מפני "מחלה הולנדית". המונח מתאר מצב שבו מגזר עסקי אחד במשק מתחזק מאוד, מושך השקעות וכוח אדם על חשבון ענפים אחרים, ותופס נפח משמעותי ביצוא. כל זה מביא לכך שהמטבע המקומי מתחזק מאוד, והענפים האחרים לא יכולים לעמוד בשער החליפין החדש.
בבנק ישראל מתנגדים לטיעון הזה מכמה סיבות. ראשית, בשלב זה לא ניתן למצוא אינדיקציה לכך שעובדים מיומנים בעלי פריון גבוה עוברים מענפים אחרים להייטק, שכן הענפים האחרים לא מתלוננים על מחסור בעובדים. שנית, נכון לעכשיו התחזקות השקל פגעה בעיקר בחברות תעשייה שפריונן נמוך. שלישית, להייטק יש השפעה עקיפה חיובית על הפריון בשאר הענפים במשק בשונה מהמקרה הקלאסי של מחלה הולנדית שבו מדובר בדרך כלל בהתבססות על משאב טבע מסוים.
החשש השני נוגע לירידה במספר חברות ה־SEED המגייסות השקעות. כלומר, למרות הזינוק בגיוסי ההון של חברות הייטק ישראליות, הרי ששיעור חברות הסיד הולך וקטן, וזה אולי עשוי ללמד כי יש ירידה בחדשנות הישראלית. בבנק ישראל דוחים גם את החשש הזה ואומרים כי מדובר במגמה כלל־עולמית, וייתכן שהיא מלמדת על מקצועיות גבוהה יותר של המשקיעים והיזמים שמראש לא ניגשים לרעיונות בעלי סיכויי הצלחה נמוכים. שינוי נוסף הוא שיזמי ההייטק דוחים את שלב הגיוס הראשון לשלב מתקדם יותר. כמו כן, הירידה במספר חברות הסיד עשויה ללמד על התחזקותם של מרכזי החדשנות המוקמים בתוך חברות ענק, ועל כך שהתחומים שכיום נמצאים בחזית ההייטק דוגמת בינה מלאכותית, הם עתירי הון לעומת התחומים שהיו בחזית בשנים הקודמות.
הדו"ח כולל גם התייחסות לנושא שכר המינימום. בבנק ישראל מודעים לכך שהקפאת שכר המינימום בשנות הקורונה ושנת 2022 הביאה לשחיקה מסוימת בשכר המינימום, ומציינים כי "רמת שכר המינימום בישראל לא חריגה בהשוואה בינלאומית". כלכלני הבנק כותבים כי "לאור הסיכונים הטמונים בשכר מינימום, יש עדיפות במקרים רבים לתמיכה בעובדים חלשים באמצעות מענק עבודה, הוא ממוקד יותר, ולא פוגע בכדאיות המעסיקים". הבנק לא מתנגד לשכר המינימום, אלא הוא סבור כי מנגנון ההצמדה הנוכחי לשכר הממוצע הוא בעייתי, ויש להעדיף הרחבה של מענק העבודה.
