התחדשות עירונית – איך לבחור חברה יזמית בצורה נכונה?
התחדשות עירונית – איך לבחור חברה יזמית בצורה נכונה?
הניסיון בשוק ההתחדשות העירונית לימד את הדיירים שברוב המקרים כדאי לפנות ולהסתמך רק על חברות גדולות עם גב כלכלי, כאלו שיכולות להבטיח טיפול מקיף ורציני, אך יחד עם זאת גם אישי
בשנים האחרונות הולכות ומתמעטות הקרקעות הזמינות לבנייה, והביקושים ואיתם גם מחירי הדיור, מטפסים לשמיים. יחד עם זאת ישנו פתרון חכם ומשתלם ביותר למי שמעוניין לשפר דיור ולרכוש דירה – התחדשות עירונית.
שוק ההתחדשות העירונית, הכולל תמ"א לחיזוק מבנים ופינוי בינוי, הפך עם השנים להרבה יותר חכם ומאורגן, זאת לאחר חבלי לידה בהן הוא סבל מ"מאכערים" שהגיעו לדיירים עם הבטחות גדולות וחיוך ענק ושכנעו אותם לחתום על הסכמים, מבלי שאלו מומשו לבסוף. התוצאה העגומה של אותה בחירה היא עשרות אלפי דירות שנתקעו בשלבים שונים עם יזמים שאינם יכולים לבצעם.
הניסיון הזה הביא את התחום לתהליך למידה והבשלה חשוב. היום ניתן לראות דיירים מאורגנים שיודעים מה הם רוצים וכן מינהלות מסודרות ומתפקדות בעיריות רבות. הניסיון לימד את הדיירים שברוב המקרים כדאי לפנות ולהסתמך רק על חברות גדולות עם גב כלכלי, כאלו שיכולות להבטיח טיפול מקיף ורציני, אך יחד עם זאת אישי.
איך בוחרים חברה יזמית בצורה נכונה? הנה לכם מספר כללי אצבע שאתם חייבים לקחת בחשבון כשאתם מעוניינים לבצע תמ"א 38 או פינוי בינוי:
בחרו בחברות גדולות ויזמים מנוסים - פינוי של מאות דיירים ובניית כאלף יחידות דיור ויותר מתבטאת במחזורים כספיים ענקיים של מיליארדי שקלים. נדרשים לכך הון עצמי וכיס עמוק דבר שיש רק לחברות הגדולות בתחום ההתחדשות העירונית. ההון נדרש הן לשלבי התכנון והן לשלבי מימון הבנייה ובמצבים אלו לא כדאי ללכת אל הלא נודע. חלק התכנון כולל תכנית אדריכלית מדויקת וכן דוחות מדידה, שמאות ויועצים נוספים שמצריכים השקעה גדולה ומביאה בחשבון שלל פרמטרים מורכבים כמו היבטים תנועתיים, נגישות, חניונים, אזורי מסחר ועוד, כך שנדרשת השקעה משמעותית מאד כבר בראשית גיבוש המתחם.
העדיפו חברות שיודעות להתנהל מול הבנקים - חשוב להבין שחברה גדולה איננה רק חברה עם יכולות כספיות ויציבות כלכלית. חברות רציניות להתחדשות עירונית מביאות איתן ניסיון ויכולות מיקוח מול הבנקים. בנקים מבצעים בדיקת נאותות ליזם ובוחנים את כדאיות ההשקעה בפרויקט. יזם אשר מוכר במערכת הבנקאית יקבל הלוואה בתנאים טובים ונוחים, דבר אשר ישפיע על התקדמות הפרויקט באופן משמעותי. בפיק התחדשות סיימנו לאחרונה בנייה של בניין גדול ברמת גן בהיקף של 800 מיליון שקלים. את כל זאת הצלחנו לעשות תוך שנתיים ועל אף האילוצים המגבילים מאוד של הקורונה, הודות ליכולות הביצוע בכל סדר גודל והיקף שצברנו במשך השנים וליציבות הכלכלית של החברה וניסיוננו מול הבנקים. נכון להיום, לפיק התחדשות עירונית יש 7000 דירות מתוכננות ואנו מתכננים להגיע להיקפים כפולים – בשנתיים הקרובות.
בדקו האם היזם מעניק לכם יחס אישי - דייר הוא לא חלק מקולקטיב במתחם, אלא אדם עם צרכים פרטניים שלא מסתיימים רק בהבטחה לתוספת שטחים לדירה שמובטחים לו. דוגמא לכך היא אנשים שיש להם עסק בבית וחוששים להיכנס לפרויקט פינוי בינוי היות והם מודאגים שהמעבר שלהם לדירה אחרת, בשלב הפינוי, יפגע בפרנסתם. יזם טוב ומנוסה צריך לדעת לתת להם פתרונות ולפעול בדרך יצירתית. אותו דבר תקף גם לגבי חנויות ישנות בקומת הכניסה של בניינים. מדובר בדרך כלל בבעלי עסק מבוגרים כמו סנדלר או מתפרה, ויזם חייב להבין זאת ולדעת איך לפנות אליהם ולהציע פתרון.
כמנכ"ל חטיבת התחדשות בחברת 'פיק התחדשות' אני יכול להעיד שאני מכיר כמעט כל דייר מ-1500 הדיירים שאנו עובדים עימם, ומקיים ישיבות הנהלה על מקרים פרטניים. אני מאמין שיזמים צריכים לחשוב על בעלי הקרקע ולא רק על הכיס. אנחנו המבוגר האחראי והתהליך מול הדייר לא מסתיים בחתימה שלו על החוזה, ישנם שלבים שונים בפרויקט ודייר שאיננו רגוע ומרוצה עשוי לתקוע אותו בשלבים מאוחרים יותר, ואת זה יש למנוע מראש.
העדיפו פרויקטים של פינוי בינוי על פני תמ"א לחיזוק מבנה - מספר הפרויקטים במסלול פינוי בינוי שילש את עצמו בשנים האחרונות. הסיבה לכך היא שפרויקטים לחיזוק מבנים המוכרים כתמ"א 38, לא תמיד מספקים פתרון כולל לדיירים. כך למשל, אנחנו רואים מקרים בהם הבניין נראה נהדר אחרי תמ"א לחיזוק מבנה אבל בהעדר תכנון חכם מראש יכול להיווצר מצב בו הדיירים יוותרו תקועים לדוגמה ביציאה מהחניון, היות ונוספו בו הרבה דיירים ולעיתים, אין להם פתרונות תחבורתיים ברחוב, כבישים רחבים וכיו"ב.
לעומת זאת בפינוי בינוי היזם מקצה קרקע נוספת ודואג להרחבת כבישים, ולהקמת גני ילדים, אזורי מסחר ובילוי בשטחים פתוחים, מבני ציבור כמו מתנ"סים וספריות, מגרשי ספורט, תחנות לאם ולילד ועוד. היזם למעשה מתחייב לזאת בפרוגרמה שהוא מגיש לרשויות. תהליך פינוי בינוי הוא אומנם ארוך יותר, אך גם משתלם מאוד והתוצאה - מושלמת!
בנוסף, בפינוי בינוי היזם עושה שימוש בשיטות של בנייה ירוקה ומחומרים חוסכי אנרגיה - בקיץ ובחורף, וכמו כן משלב במתחמים מבנים לדיור יחד עם משרדים כך שדיירים יוכלו להישאר לעבוד בשכונה ולחסוך זמן נסיעות ופקקים, כשסביב הבניינים מוקמים מרכזי קניות, בילוי, תרבות ופנאי.
לפעמים תמ"א 38 היא הפיתרון היחידי - אחרי שאמרנו את כל זה, הרי שבמקרים מסוימים האופציה לתמ"א ולחיזוק מבנה היא אופציה טובה ולכן אנו תמיד בוחנים זאת באופן פרטני, כל עוד החוק לתמ"א 38 תקף, ולהערכתי הוא ימשיך להיות כזה. למעשה חלק מהפרויקטים שלנו לפינוי בינוי "נולדו" מדיירי בניין בודד שפנו אלינו וחשבו שדיירי הבניינים שלצדם לא ירצו להצטרף. אנחנו מגיעים לכנסי דיירים, מסבירים על התהליך ומציעים להם יועצים אובייקטיבים כמו שמאי, כלכלן ועורך דין שהם בוחרים ללא מעורבות שלנו ועל חשבוננו כדי שהם ידעו שיש מי שדואג לאינטרס שלהם והם יכולים להיות שקטים.
מאת עודד ורנר, מנכ"ל חטיבת התחדשות, פיק התחדשות בע"מ
